Cour d'appel, 17 décembre 2025. 23/01999

17/12/2025 ARRÊT N° 629/2025 N° RG 23/01999 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PPPG EV/KM Décision déférée du 16 Mai 2023 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 15] 22/00130 [Z] [T] [M] [E] C/ S.C.I. [Adresse 14] confirmation partielle Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ *** APPELANTE Madame [T] [M] [E] [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me José DUGUET, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE S.C.I. [Adresse 14] [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par Me Luc RIMAILLOT de la SELARL ALARY FEMENIA RIMAILLOT, avocat au barreau d'ALBI COMPOSITION DE LA COUR Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 08 Octobre 2025 en audience publique, devant la Cour composée de : E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre P. BALISTA, conseiller S. GAUMET, conseiller qui en ont délibéré. Greffière, lors des débats : I. ANGER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffière de chambre. FAITS ET PROCÉDURE M. [U] [L] et Mme [T] [E] se sont mariés le 8 août 1996. Par acte du 14 juin 2022, M. [C] [L], Mme [V] [I], leur fils M. [U] [L] et son épouse Mme [T] [E] ont constitué la Sci Route d'Agde, M. [C] [L] étant nommé gérant. Par acte des 18 et 19 juillet 2002, la Sci a acquis une maison d'usage d'habitation sise [Adresse 6], dans laquelle M. [U] [L] et Mme [T] [E] ont établi leur domicile conjugal. Par acte notarié du 29 octobre 2005 dressé en présence de Mme [E], M. [C] [L] et Mme [I] ont donné l'intégralité de leurs parts sociales à M. [U] [L]. Par ordonnance de non-conciliation du 22 juin 2007, le juge aux affaires familiales de Montauban a autorisé les époux [O] à résider séparément, la jouissance du domicile conjugal ayant été attribuée à I'épouse à titre onéreux. Par jugement du 11 août 2009, le juge aux affaires familiales de [Localité 11] a prononcé le divorce des époux [O] et constaté I'accord des parties pour maintenir les mesures provisoires de l'ordonnance de non-conciliation jusqu'à la liquidation du régime matrimonial des époux. Par acte du 29 décembre 2021, la Sci [Adresse 14] représentée par son gérant M. [C] [L] a fait assigner Mme [E] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir ordonner son expulsion ainsi que sa condamnation au règlement d'une indemnité d'occupation mensuelle depuis le 22 juin 2007 et jusqu'à libération complète des lieux. Par jugement contradictoire du 16 mai 2023, le juge a : - rejeté l'exception d'incompétence soulevée par Mme [T] [E], - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [T] [E] du chef du défaut de qualité de M. [C] [L] pour agir au nom de la Sci Route d'Agde, - constaté que Mme [T] [E] occupe sans droit ni titre la maison sise [Adresse 3] Toulouse [Adresse 1]), immeuble appartenant à la Sci [Adresse 14], depuis le 9 mai 2007, - ordonné en conséquence à Mme [T] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour Mme [T] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dès la signification du présent jugement, la Sci Route d'Agde pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique après, l'échec d'une première tentative d'exécution, - accueilli, la fin de non-recevoir soulevée par Mme [T] [E] sur le fondement de la prescription quinquennale de l'action en paiement d'une indemnité d'occupation, - déclaré par conséquent la SCI [Adresse 14] irrecevable à solliciter le paiement des indemnités d'occupation exigibles pour la période antérieure au 29 décembre 2016, - condamné Mme [T] [E] à verser à la Sci [Adresse 14] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 29 décembre 2016 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés, - fixé ladite indemnité d'occupation comme suit : * 1 350 € par mois entre le 29 décembre 2016 et le 9 avril 2021, * 2 100 € par mois à compter du 10 avril 2021 et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, - condamné Mme [T] [E] aux entiers dépens, - condamné Mme [T] [E] à verser à la Sci [Adresse 12] [Adresse 9]Agde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration du 2 juin 2023, Mme [T] [E] a relevé appel de la décision. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Mme [T] [E] dans ses dernières conclusions du 9 septembre 2025, demande à la cour de : - infirmer le jugement du 16 mai 2023 qui a constaté que Mme [T] [E] occuperait la maison située à [Adresse 16], «sans droit ni titre»depuis le 9 mai 2007, alors qu'elle bénéficiait du prêt à usage ou commodat qui lui a été implicitement reconnu, ainsi qu'à son mari par la SCI [Adresse 14] dès la date de l'achat de cette propriété en dates des 18 et 19 juillet 2002, et qui n'avait pour effet que d'y implanter leur domicile conjugal sans rétrocession d'une quelconque indemnité d'occupation alors qu'elle a été maintenue dans les locaux à la suite de l'abandon familial de son conjoint, comme en atteste la procédure de divorce, certes initialement non opposable à cette SCI étrangère aux débats, mais s'imposant cependant aux tiers à compter de la date de transcription de la mention du divorce en marge des actes d'état civil des époux sans ne pouvoir lui conférer la moindre rétroactivité l'autorisant à percevoir une quelconque indemnité d'occupation en raison de la gratuité d'un tel prêt, non régulièrement dénoncé, - débouter en conséquence la SCI [Adresse 14] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme irrecevables, injustes et en tout cas mal fondées, - la démettre subsidiairement et en tout état de cause de ses demandes d'indemnité d'occupation eu égard à la nécessaire gratuité dudit prêt à usage ou commodat, - encore plus subsidiairement, constater que la SCI [Adresse 14] n'a produit aucun élément permettant d'apprécier le juste montant de l'indemnité d'occupation dont elle se prévaut laquelle ne saurait être égale au prix d'un loyer ne serait-ce même qu'en raison de la précarité de cette occupation si bien qu'il conviendra d'infirmer le jugement du 16 mai 2023 de plus fort, - condamner en tout état de cause la SCI [Adresse 14] à rembourser la totalité de la somme versée par Mme [E] entre les mains des commissaires de justice Exesud en exécution du jugement dont appel sur la somme totale de 169'334 € sauf à parfaire, - condamner la SCI [Adresse 14] aux dépens qui comprendront remboursement de la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Bien qu'ayant constitué avocat, la Sci [Adresse 13]Agde n'a pas conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2025. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS L'appelante fait valoir que: - elle avait obtenu avec son ex-conjoint la jouissance du bien immobilier depuis son acquisition dans le cadre d'un commodat, - le jugement de divorce qui a constaté l'accord des conjoints pour maintenir les mesures provisoires jusqu'à la liquidation du régime matrimonial, ne pouvait produire le moindre effet entre elle et la Sci jusqu'à la date de transcription du jugement le 11 août 2009, empêchant que la Sci mette fin au commodat le 22 juin 2007, - l'introduction de la demande en divorce ne peut être considérée comme ayant mis fin au commodat pas plus que l'ordonnance de non-conciliation, le gérant de la Sci n'ayant jamais expressément mis un terme régulier à cette situation avant le courrier du 9 avril 2021 qui ne prévoyait aucun délai de préavis ni les raisons qu'il avait de mettre un terme au commodat sans l'avis préalable des associés. Dès lors, il ne pouvait être prétendu le 9 avril 2021 qu'elle était occupante sans droit ni titre depuis le 22 juin 2007, - la lettre recommandée du 9 avril 2021 ne porte aucune référence au prêt à usage lequel faute de dénonciation ne saurait cesser de produire ses effets, - le seul fait d'être occupante sans droit ni titre ne caractérise pas un préjudice qui serait subi par la Sci [Adresse 14] qui n'a pas été privée de sa capacité de vendre ou de donner à bail le logement, - la Sci n'a produit aucun élément permettant d'apprécier le juste montant de l'indemnité d'occupation dont elle se prévaut qui ne saurait être égale au prix d'un loyer ne serait-ce qu'en raison de la précarité de l'occupation, - la prescription quinquennale empêche la Sci [Adresse 14] d'obtenir le règlement d'indemnités antérieures au 29 décembre 2016, - l'article 19 des statuts de la SCI précisait que toutes les décisions collectives n'étaient valablement prises que si elles avaient été adoptées par les associés représentant plus de la moitié du capital social et en l'espèce M. [C] [L] ne pouvait se substituer aux décisions collectives des associés et ne pouvait engager une procédure contre elle, ' il résulte des estimations des agents immobiliers que l'indemnité d'occupation telle que fixée par le premier juge est excessive. Sur ce Si Mme [E] a formé appel de la décision en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir résultant du défaut de qualité de M. [C] [L] à agir au nom de la Sci Route d'Agde en ce que le premier juge a retenu qu'à défaut de révocation, ce dernier était toujours réputé gérant de la société et que l'action en justice constitue un acte de gestion et le gérant n'était pas tenu d'obtenir une habilitation pour agir, elle ne sollicite plus l'infirmation de la décision de ce chef. La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté cette fin de non-recevoir. En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que lorsque qu'elle est régulière, recevable et bien fondée. Lorsqu'une partie ne comparaît pas en appel, elle est réputée s'approprier les motifs des premiers juges en tant qu'ils ont fait droit à sa demande. Il n'est pas contesté que du temps de leur vie maritale les époux [O] ont établi leur domicile conjugal dans une maison acquise par la Sci [Adresse 14] les 18 et 19 juillet 2002 et située [Adresse 5] Toulouse. Selon acte de donation du 29 octobre 2005, M. [U] [L] détient 70 % des parts de la société et Mme [E] 30 %. M. [C] [L] est demeuré gérant de la Sci Route d'Agde. Par ailleurs, selon les statuts enregistrés le 14 juin 2002, la Sci [Adresse 14] a pour objet : «- la propriété la gestion, à titre civil, de tous les biens mobiliers et immobiliers plus particulièrement de toute participation dans toutes sociétés et de tous autres biens meubles et immeubles, à quelque endroit qu'ils se trouvent, - l'acquisition, la prise à bail, la location-vente, la propriété ou la copropriété de terrains, d'immeubles construits ou en cours de construction ou à rénover, de tous autres biens immeubles et de tous biens meubles, - la construction sur les terrains dont la société est, ou pourrait devenir propriétaire ou locataire, d'immeubles collectifs ou individuels à usage d'habitation, commercial, industriel, professionnel ou mixte, - la réfection, la rénovation, la réhabilitation d'immeubles anciens, ainsi que la réalisation de tous travaux de transformation, amélioration, installations nouvelles conformément à leur destination, - l'administration, la mise en valeur et l'exploitation par bail ou autrement des biens sociaux, - l'obtention de toutes ouvertures de crédits et facilités de caisse avec ou sans garantie hypothécaire, - toutes opérations destinées à la réalisation de l'objet social, notamment en facilitant le recours au crédit dont certains associés pourraient avoir besoin pour se libérer envers la société des sommes dont ils seraient débiteurs pour les besoins de la réalisation de l'objet social et ce, par voie de caution hypothécaire, - et, généralement toutes opérations de quelque nature qu'elle soit, pouvant être utile à la réalisation de l'objet social, pourvu qu'elles ne modifient pas le caractère civil de la société. ». Par ailleurs, aux termes des articles 19 et 20 des statuts si la société venait à ne comprendre que deux associés, toutes les décisions ordinaires et extraordinaires seraient prises à l'unanimité. Ces textes précisent que les décisions ordinaires ont notamment pour objet d'approuver, redresser ou rejeter les comptes, décider de l'affectation de la répartition des bénéfices et que les décisions extraordinaires emportent modification, directe ou indirecte des statuts. Enfin, l'article 14 des statuts prévoyait que dans les rapports entre associés la gérance, en l'espèce, M. [C] [L] peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt social. Par ordonnance de non-conciliation du 22 juin 2007, le juge aux affaires familiales de [Localité 11] a autorisé les époux [L]/[E] à résider séparément et attribué à l'épouse la jouissance du domicile conjugal à titre onéreux. Par jugement du 11 août 2009, le divorce des époux a été prononcé et l'accord des parties pour maintenir les mesures provisoires jusqu'à la liquidation du régime constaté. L'article 1355 du code civil dispose : « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.». L'ordonnance de non-conciliation, puis le divorce ont été prononcés entre les époux [L]/[E] alors que la présente action est formée par la Sci Route [Adresse 10]. La condition d'identité des parties exigée par l'article visé n'est pas remplie. Par ailleurs, l'attribution de la jouissance du domicile conjugal par l'ordonnance de non-conciliation puis par le jugement de divorce n'est faite que sous réserve des droits du tiers propriétaire. Enfin, Mme [E] ne dispose d'aucun droit de propriété sur l'immeuble, sa qualité de porteur de 30 % des parts sociales de la Sci, ne lui permettant pas de faire échec au droit de celle-ci de recouvrer la jouissance de l'immeuble, les parts qu'elle détient ne lui conférant aucun droit d'occupation personnelle. La formulation des statuts de la société, par sa généralité, l'autorisait à consentir toute forme d'occupation des biens concernés, y compris à titre gratuit, au profit des associés. D'ailleurs, cette possibilité ne peut être sérieusement contestée dès lors que la Sci [Adresse 13]Agde a autorisé l'occupation à titre gratuit de la maison située [Adresse 4] au profit des époux dont elle a constitué le logement familial, depuis son acquisition en juillet 2002 jusqu'à la séparation du couple à tout le moins le 22 juin 2007, date de l'ordonnance de non-conciliation. Enfin, il résulte de la concomitance entre la constitution de la Sci [Adresse 14] et l'achat de la maison puis de la donation faite de leurs parts à leur fils par les époux [L]/[I] que le but de ces opérations était d'assurer à la nouvelle cellule familiale la jouissance d'un logement mis à sa disposition au travers d'un prêt à usage, à titre gratuit en application de l'article 1876 du Code civil. Dès lors, la fin à l'occupation gratuite des lieux suite à la séparation du couple ne pouvait résulter de la seule décision du juge aux affaires familiales, à laquelle la société était tiers, alors que le couple avait vécu cinq ans dans la maison objet du litige à titre gratuit, ce qui n'était par ailleurs pas contraire aux statuts. Lorsqu'aucun terme n'a été convenu et que, comme en l'espèce, aucun terme naturel n'est prévisible, le prêteur est en droit de mettre fin au contrat à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable. Par ailleurs, en application de l'article 14 des statuts, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt social et il ne peut être contesté que la société avait pour intérêt le recouvrement d'une indemnité d'occupation, sous réserve du respect des droits de l'emprunteur, cette indemnité étant réclamée comme préalable à la vente du bien. En l'espèce, il résulte de la décision déférée que par lettres recommandées des 17 septembre 2007 et 5 août 2011 adressées à Mme [E], la Sci [Adresse 14] sollicitait le paiement d'une indemnité d'occupation découlant de l'occupation à titre onéreux autorisée par le juge aux affaires familiales et l'invitait à adresser une éventuelle proposition de rachat de la maison. Or, ainsi qu'il a été dit, la demande de paiement d'une indemnité d'occupation ne pouvait résulter de la seule décision du juge aux affaires matrimoniales. Par ailleurs, il ne résulte pas de la décision déférée que ces courriers invitaient l'occupante à quitter les lieux. Ils ne pouvaient donc valoir cessation du prêt à usage. Et ce n'est que par courrier du 9 avril 2021que la Sci Route d'Agde a clairement mis Mme [E] en demeure de quitter les lieux, manifestant sa volonté de mettre fin au prêt à usage. Si ce courrier précisait qu'à défaut de réponse dans le délai de 30 jours la Sci [Adresse 14] serait libre d'engager toute procédure utile, elle ne précisait aucun délai de préavis. Mme [E] s'est maintenue dans les lieux à tout le moins jusqu'au 30 avril 2024, date à laquelle elle indique que la Sci Route d'Agde a mis en 'uvre une mesure d'expulsion. Au regard des circonstances, il convient de considérer que la propriétaire était en droit de mettre fin au prêt à usage avec un délai de préavis de trois mois. En conséquence, Mme [E] est devenue occupante sans droit ni titre et débitrice du 9 juillet 2021 et jusqu'au 30 avril 2024, date de son départ et le jugement sera infirmé de ce chef s'agissant de la date à compter de laquelle Mme [E] est devenue occupante sans droit ni titre. Par ailleurs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné à Mme [E] de libérer les lieux et restituer les clés et prévu son expulsion à défaut de départ volontaire. Le départ de l'appelante sera constaté. Par ailleurs, pendant cette même période, l'occupation du bien par Mme [E] a empêché la Sci [Adresse 14] de jouir de son droit de propriété de manière absolue, justifiant l'octroi d'une indemnité d'occupation. Il résulte de la décision déférée que la Sci Route d'Agde a produit plusieurs avis de valeur locative et qu'en avril 2021, la valeur locative du bien était évaluée entre 1900 et 2 100 €. En cause d'appel, Mme [E] produit des avis établis entre juin 2023 et juin 2024 évaluant entre 1300 et 1800 € la valeur locative du bien. Au regard de l'ensemble de ces évaluations, la valeur locative mensuelle du bien sera fixée à 1700 €, compte tenu de la nature de l'occupation des lieux. En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [E] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 29 décembre 2016 pour un montant de 1350 € par mois entre le 29 décembre 2016 et le 9 avril 2021 et fixé cette indemnité d'occupation à 2100 € par mois à compter du 10 avril 2021 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisés par la remise des clés. Mme [E] sera donc condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation de 1700 € par mois à compter du 9 juillet 2021 et jusqu'au 30 avril 2024, date de son départ. Par ailleurs, il n'y a pas lieu de condamner la Sci à rembourser les sommes versées par Mme [E] entre les mains du commissaire de justice en exécution du jugement dont appel, le présent arrêt constituant un titre. Les dépens de première instance seront confirmés de même que la condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile. Chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés en appel la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine: Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a : - constaté que Mme [T] [E] était occupante sans droit ni titre de la maison située [Adresse 4] à [Localité 15] depuis le 9 mai 2007, - condamné Mme [T] [E] à verser à la Sci [Adresse 13][Adresse 8] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 29 décembre 2016 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés, - fixé ladite indemnité d'occupation comme suit : * 1 350 € par mois entre le 29 décembre 2016 et le 9 avril 2021, * 2 100 € par mois à compter du 10 avril 2021 et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, Statuant un nouveau de ces chefs et y ajoutant : Dit que Mme [T] [E] est occupante sans droit ni titre de la maison située [Adresse 6] depuis le 29 juillet 2021, Condamne Mme [T] [E] à verser à la Sci [Adresse 14] une indemnité mensuelle d'occupation de 1700 € par mois à compter du 9 juillet 2021 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés, Constate le départ de Mme [T] [E] de la maison située [Adresse 5] [Localité 15], Dit que chaque partie gardera la charge des dépens d'appel par elle engagés, Rejette la demande présentée par Mme [T] [E] en application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER E.VET