Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/51893

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51893 N° Portalis 352J-W-B7I-C4KUV N° : 4 Assignation du : 14 mars 2024 [1] [1] 1 copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 juin 2024 par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. JOCELIDA [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Eric ALLAIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE - #Créteil 388 DEFENDERESSE La S.A.S.U. R&S AUDIT & FINANCE pris en la personne de son représentant légal en exercie, M. [T] [D] [Adresse 2] [Adresse 2] non représentée DÉBATS A l’audience du 24 mai 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante : Par acte du 24 septembre 2018, la SCI JOCELIDA a donné à bail commercial à la société R&S AUDIT FINANCE, des locaux situés [Adresse 2], lot n°2, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2018, moyennant un loyer en principal de 16.200 euros, payable d’avance, à une fréquence mensuelle, outre 150 euros de provision sur charges, pour l’activité d’expert-comptable. M. [T] [D], président de la société preneuse à bail, s’est constitué caution solidaire de cet engagement, au sein du même acte, pour toute la durée de l’occupation des locaux jusqu’à leur libération, y compris de l’indemnité d’occupation. Des loyers sont demeurés impayés. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 10 janvier 2024, à la société R&S AUDIT FINANCE, pour une somme de 7 018,45 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au Mois de décembre 2023 inclus. Ce commandement a été dénoncé à M. [D], en qualité de caution, par acte du 16 janvier 2024. Par acte délivré le 14 mars 2024, la SCI JOCELIDA a fait assigner la société R&S AUDIT FINANCE et M. [T] [D], devant la juridiction des référés de céans, aux fins de voir : • “Constater la résiliation de plein droit du bail consenti le 24 septembre 2018 à la société R&S AUDIT & FINANCE à compter du 17 janvier 2024 ; • Ordonner l'expulsion de la société R&S AUDIT & FINANCE et celle de tous occupants de son chef, et avec, si besoin est, l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant 3 à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à la libération des locaux et la remise des clés volontaire ou forcée ; • Condamner la société R&S AUDIT & FINANCE et Monsieur [T] [D] en sa qualité de caution solidaire de la société R&S AUDIT & FINANCE, à payer à la SCI JOCELIDA : o la somme provisionnelle de 7.530,19 €, représentant les loyers et charges tel qu’arrêté au 6 mars 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci et à compter de la signification de l'acte introductif d'instance pour le surplus ; o une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu'à libération complète des locaux et restitution des clés, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 17 février 2024; • Ordonner la capitalisation des intérêts échus par application de l'article 1343-2 du Code Civil; • Condamner la société R&S AUDIT & FINANCE et Monsieur [T] [D] en sa qualité de caution solidaire de la société R&S AUDIT & FINANCE, au paiement au profit de la SCI JOCELIDA d'une somme de 1.440,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; • Condamner enfin la société R&S AUDIT & FINANCE et Monsieur [T] [D] en sa qualité de caution solidaire de la société R&S AUDIT & FINANCE aux entiers dépens d'instance qui devront comprendre le coût du commandement de payer des 9 et 10 janvier 2024 et de la dénonciation du 16 janvier 2024 ; • Rappeler que l'ordonnance de référé à intervenir est exécutoire à titre provisoire”. A l’audience du 24 mai 2024, La SCI JOCELIDA a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire, dans la limite de trois mensualités. La société R&S AUDIT FINANCE n’a pas constitué avocat. M. [D] a comparu en personne, en qualité de représentant légal de la personne morale et en qualité de caution, en indiquant avoir procédé à un virement de 2.500 euros le 23 mai 2024 et en prenant l’engagement de solder l’arriéré locatif en trois fois. L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail stipule en son article 22 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constitue l’accessoire, un mois après un commandement de payer resté sans effet. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SCI JOCELIDA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 7.018,45 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2023, mois de décembre 2023 inclus. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. La société R&S AUDIT FINANCE a transmis à l’audience par l’intermédiaire de son représentant légal, une proposition de règlement de l’arriéré en trois mensualités. Au vu de l’engagement du représentant légal de la société défenderesse et caution solidaire, la SCI JOCELIDA est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire sur trois mois. Il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L.145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie . Dans cette hypothèse, le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la société R&S AUDIT FINANCE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. - Sur la demande de provision S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI JOCELIDA, l'obligation de la société R&S AUDIT FINANCE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 6 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 7.530,19 euros (échéance de mars 2024 incluse), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société R&S AUDIT FINANCE. Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 10 janvier 2024 à hauteur de 7.018,45 euros et à compter de l'assignation pour le solde. La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil. M. [T] [D], caution solidaire des engagements de la société preneuse à bail, sera condamné solidairement au paiement de la provision allouée aux côtés de la société R&S AUDIT FINANCE. - Sur les autres demandes La société R&S AUDIT FINANCE et M. [T] [D], défendeurs condamnés au paiement d’une provision, doivent supporter in solidum la charge des dépens, incluant les frais de commandement de payer et de la dénonciation à caution. L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société R&S AUDIT FINANCE et de sa caution ne permet d’écarter la demande de la SCI JOCELIDA formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.440 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS  Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 février 2024 à minuit ; Condamnons solidairement la société R&S AUDIT FINANCE et M. [T] [D] à payer à La SCI JOCELIDA : - la somme provisionnelle de 7.530,19 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 6 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 à hauteur de 7.018,45 euros et à compter de l'assignation pour le solde, - la somme de 1.440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil; Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société R&S AUDIT FINANCE se libère des provisions et indemnité ci-dessus allouées en 2 mensualités égales et continues d'un montant de 2.990,06 euros et une 3ème mensualité qui sera majorée du solde de la dette en principal et intérêts; Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail; Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants; Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ; Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société R&S AUDIT FINANCE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2], lot n°2, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, - La société R&S AUDIT FINANCE et M. [T] [D], dans la limite de ses engagements de caution solidaire, devront solidairement payer mensuellement à la SCI JOCELIDA, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ; Condamnons in solidum la société R&S AUDIT FINANCE et M. [T] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la dénonciation à caution ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Ainsi fait à Paris, le 28 juin 2024. Le Greffier,La Présidente, Arnaud FUZATViolette BATY