Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 20/10450

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 20/10450 N° Portalis 352J-W-B7E-CTBTE N° MINUTE : 2 Assignation du : 23 Octobre 2020 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 22 Février 2024 DEMANDEURS Monsieur [W] [F] [Adresse 6] [Localité 11] Madame [M] [H] épouse [F] [Adresse 6] [Localité 11] représentés par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436 DEFENDERESSE S.A.R.L. FPP [Adresse 18] [Adresse 9] [Localité 17] représentée par Maître Anne BOURGEONNEAU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0120 COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 07 Novembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 17 mars 2007, Monsieur [W] [F] a donné à bail à la société CESARE, aux droits de laquelle est venue la société PASCAL-FRANCK, des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 17] au 1er étage sur cour pour une durée de neuf années à compter du 15 mars 2007, moyennant un loyer annuel de 23.000 euros en principal et ayant pour destination l'activité de " Coiffure homme, femmes, extensions de cheveux, et accessoirement à cette activité celle d'esthétique, vente de produits de coiffure et de beauté, soins du corps, manucure, pédicure, soin du cuir chevelu, sans que ces activités accessoires puissent devenir des activités principales ". Par acte extrajudiciaire en date du 26 septembre 2016, Monsieur [W] [F] a fait délivrer à la société locataire un congé pour le 31 mars 2017 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer annuel de 49.000 euros. Par jugement du 31 juillet 2018, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession de la société PASCAL-FRANCK au profit de la société FPP [Adresse 18]. Par un mémoire en demande notifié le 29 mars 2019, Madame [M] [H] épouse [F] et Monsieur [W] [F] ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 34.100 euros en principal. Par acte du 23 octobre 2020, Madame [M] [H] épouse [F] et Monsieur [W] [F] ont assigné la société FPP [Adresse 18] devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : A titre principal, - Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 34.100 euros par an, en principal, correspondant à la valeur locative, pour un bail de 9 années à compter du 1er avril 2017, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d'application, - Condamner la société FPP [Adresse 18] à payer à Monsieur et Madame [F], les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter des présentes et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, - Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil, A titre subsidiaire, - Désigner un expert judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux loués, - Fixer, dans ce cas, le loyer provisionnel à la somme de 34.100 euros par an, en principal, pendant la durée de l'instance pour ce renouvellement au 1er avril 2017, En toute hypothèse, - Condamner la société FPP [Adresse 18] aux entiers dépens. Par jugement avant dire droit en date du 25 février 2021, le juge des loyers commerciaux a, en substance : - Constaté que par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 26 septembre 2016 par Madame [M] [H] épouse [F] et Monsieur [W] [F], le bail concernant les locaux situés [Adresse 9] (sur cour) à [Localité 17], s'est renouvelé à compter du 1er avril 2017 ; - Ordonné une mesure d'expertise en commettant l'expert judiciaire [S] [O] [D] ; - Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges. L'expert a déposé son rapport le 15 novembre 2021 concluant à un loyer plafond de 26.149 euros par an, hors taxe, hors charge et à une valeur locative en renouvellement de 25.800 euros par an hors taxe hors charge à compter du 1er avril 2017 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires. Dans leur dernier mémoire notifié le 20 novembre 2023, Monsieur et Madame [F] demandent au Juge des Loyers Commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de : - Fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux sis [Adresse 9] (1er étage sur cour), loués à la société FPP [Adresse 18] à la somme de 31.872,50 euros par an, en principal, correspondant a la valeur locative, pour un bail de 9 années à compter du 1er avril 2017, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n°2014-626 dite " PINEL" du 18 juin 2014 et de son décret d'application ; - Condamner la société FPP [Adresse 18] à leur payer les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du mémoire et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil ; - Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil ; - Condamner la société FPP [Adresse 18] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 de code de procédure civile ; - Condamner la société FPP [Adresse 18] aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise. Dans son dernier mémoire en réplique, notifié le 23 mars 2023, la société FPP [Adresse 18] demande au Juge des Loyers Commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de : - Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2017 à la somme annuelle de 16.216,20 euros hors charges, par an, représentant la valeur locative, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous resserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n°2014-626 du 18 2014 et de son décret d'application, A titre subsidiaire, - Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2017 au loyer plafond soit la somme annuelle de 26.147,49 euros hors charges, par an, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 2014 et de son décret d'application, - Laisser à la charge de chaque partie à 1'instance les frais irrépétibles qu'elles ont engagés pour faire valoir leurs droits (en ce, inclus les frais de l'expertise judiciaire). MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il résulte du jugement avant dire droit qui n'a fait l'objet d'aucun recours que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2017. Sur le loyer plafond L'expert fixe le montant du loyer plafonné au 1er avril 2017 à la somme de 26.147,49 euros, sur la base de l'indice des loyers commerciaux (ci-après ILC) devenu l'indice de référence depuis la loi du 18 juin 2014 dite " loi PINEL " : (23.000 euros, loyer initial x 108,91 ILC (dernier indice à la date du renouvellement) / 95,80 ILC (indice correspondant à 10 ans et 17 jours plus tôt). Les parties ne discutent pas le montant du loyer plafonné au 1er avril 2017 calculé par l'expert, que le juge des loyers commerciaux retiendra donc également. Sur le déplafonnement L'expertise judiciaire énonce en substance ce qui suit : - les constructions les plus importantes visent des réhabilitations, sans extension ; - une fréquentation de métros sans incidence particulière ; - la création de la ZTI " [Adresse 18]/[Adresse 19] " de faible intérêt pour le commerce concerné non ouvert le dimanche ; - une fréquentation du parc hôtelier, sans envolée particulière ; - une augmentation du nombre de meublés touristiques sans incidence pour le commerce exercé ; - une évolution de commercialité, caractérisée par une certaine montée en gamme (principalement [Adresse 18]), susceptible de générer un flux de chaland supplémentaire à fort pouvoir d'achat, mais moins profitable pour le commerce concerné qui ne s'inscrit pas dans un parcours " shopping " ; - l'inauguration d'un palace à proximité sans salon de coiffure, drainant une clientèle internationale à pouvoir d'achat élevé directement profitable au commerce concerné. L'expert judiciaire conclut à l'incertitude de l'évolution des facteurs locaux de commercialité. Les consorts [F] font valoir : - que les constructions nouvelles ont généré des extensions de surface, et produisent à l'appui de leurs allégations des statistiques INSEE dont ils tirent une augmentation constante des créations d'entreprises et établissements dans le [Localité 17] ; - que la ZTI peut potentiellement avoir une incidence sur le flux d'affaires, même si le preneur n'a pas modifié ses horaires en conséquence ; - que l'expert judiciaire relève, a juste titre, l'inauguration d'un palace de 138 chambres à proximité immédiate des locaux loués (250m), et sans salon de coiffure, drainant une clientèle internationale a pouvoir d'achat élevé, directement profitable au commerce exercé ; - que les locations en meublés temporaires du type " AIRBNB " ont pris une importance considérable dans les secteurs touristiques de [Localité 16], même si cela n'est pas spécifique à l'environnement des locaux mis à bail ; - que la montée en gamme du commerce du secteur est de nature à profiter au commerce de coiffeur haut de gamme exercée dans les locaux loués. La société FPP [Adresse 18] soutient en ce qui la concerne qu'il y a une baisse continue et drastique du chiffre d'affaires depuis 2014 ayant abouti à la liquidation judiciaire de la société PASCAL FRANCK en 2018 de sorte que même à considérer l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, en l'absence d'impact favorable sur le commerce exercé, ce motif ne saurait être retenu. L'article L.145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative ; cette valeur locative ne s'applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d'accord entre les parties. L'article L.145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il ne peut être dérogé qu'en cas de modification notable de l'un des premiers éléments visés par l'article L.145-33 du code de commerce. Il est constant que le bailleur qui demande que le loyer soit déplafonné doit démontrer la modification notable d'un seul des éléments de la valeur locative qui sont, soit les facteurs internes c'est-à-dire les caractéristiques des lieux loués, la destination des lieux et les obligations des parties, soit les facteurs externes c'est-à-dire les facteurs locaux de commercialité, pendant la période écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement. Il doit en outre prouver que la modification notable des facteurs locaux de commercialité présente un intérêt et est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exploité par le locataire dans les locaux loués. Aux termes de l'article R.145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire. Il est constant que la modification de commercialité d'un secteur suppose corrélativement que les facteurs identifiés aient apporté, au cours du bail expiré, un flux complémentaire de chaland susceptible de profiter objectivement au commerce exercé dans les locaux loués. En l'espèce, il sera retenu que les constructions les plus importantes visent des réhabilitations, sans extension, comme il ressort de l'analyse expertale, en ce que la production de statistiques sur la création d'entreprises dans le 1er arrondissement est insuffisante à établir la réalité d'une extension de surfaces dans la zone concernée qui n'inclut pas l'intégralité de l'arrondissement. Les parties ne contestent pas que la fréquentation de métros et du parc hôtelier sont sans incidence particulière. Par ailleurs, les consorts [F] n'apportent pas la preuve d'une incidence d'une augmentation du nombre de meublés touristiques sur le commerce exercé dans la zone concernée par le cas d'espèce, cet élément sera donc écarté. L'expertise retient à juste titre que la création de la ZTI " [Adresse 18]/[Adresse 19] " est de faible intérêt pour le commerce concerné qui est non ouvert le dimanche. S'agissant de l'évolution de commercialité, caractérisée par une certaine montée en gamme (principalement [Adresse 18]), susceptible de générer un flux de chaland supplémentaire à fort pouvoir d'achat, les consorts [F] n'apportent pas la preuve d'une incidence notable de cet élément, alors qu'il ressort clairement de l'expertise judiciaire que l'incidence est marginale pour un commerce qui ne s'inscrit pas dans un parcours " shopping ", comme le commerce concerné. S'agissant de l'inauguration d'un palace à proximité sans salon de coiffure, drainant une clientèle internationale à pouvoir d'achat élevé directement profitable au commerce concerné, si cette elle constitue une modification, il est relevé qu'elle date de 2011, et que comme le souligne la société FPP [Adresse 18] à juste titre, elle n'a pas empêché une baisse du chiffre d'affaire régulière qui a entraîné la liquidation de l'exploitant précédent en 2018. L'incidence ne saurait donc être notable. Il résulte de ce qui précède que, faute pour les consorts [F] de démontrer la modification notable des facteurs de commercialité qu'ils invoquent à l'appui de leur demande de déplafonnement du loyer, ils seront déboutés de cette prétention et le loyer du bail renouvelé ne pourra excéder le montant plafonné au 1er avril 2017, si la valeur locative est supérieure à celui-ci. Sur la valeur locative Sur les caractéristiques des locaux considérés Selon le rapport d'expertise judiciaire les locaux commerciaux sont situés au [Localité 17] étage sur rue, [Adresse 9] à [Localité 17], rue secondaire à sens unique, en limite des [Localité 17] et [Localité 13], et proche de [Adresse 15]. Les lignes de métro " Concorde " (290 m) et "Madeleine " (150m) desservent le quartier. Les parkings publics "Concorde", "Madeleine Tronchet" compensent les difficultés de stationnement. C'est un quartier mixte à dominante de bureaux et de commerces. Selon le rapport d'expertise, les lieux loués se situent dans un immeuble élevé sur sous-sol avec un rez-de-chaussée surélevé et six étages, le dernier mansardé dans les combles. La façade sur rue, en maçonnerie enduite et peinte, présente un ravalement en bon état d'usage. Les lieux loués se composent, comme suit : - une salon de coiffure prenant jour sur rue par 2 baies sur première cour, avec un débarras éclairé par une baie sur même cour ; - un dégagement ; - une salle de massage aveugle avec douche ; - des cabines de soins esthétiques ; - des sanitaires clientèle ; - une buanderie avec un local à climatisation. L'expertise relève que les locaux disposent d'une double exposition entre deux cours, ont un agencement moderne et sont équipés d'une climatisation réversible. La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties. La surface pondérée du local commercial a été estimée par l'expert judiciaire à 28,35 m² P. Les deux parties sont en désaccord sur la pondération des locaux : les consorts [F] demandant que soit retenue une pondération de 0,40 et non de 0,5 pour les 6,2 m² de coffrage. Il en résulterait pour celle-ci une surface pondérée de 30,52 m² P. La société FPP [Adresse 18] adhère à la surface proposée par l'expert. En l'espèce, l'expertise pondère à hauteur de 0,05 la surface de 6,20 m² de coffrage, sans décrire les caractéristiques spécifiques, ni invoquer de motifs qui justifieraient une pondération inférieure au plancher de 0,10 habituellement prévu pour des annexes. En conséquence, cette surface sera pondérée à hauteur de 0,10. Le surplus des pondérations n'est pas contesté. Il faut en déduire que l'expert judiciaire a fait une exacte appréciation des coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l'utilité par rapport à l'ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle. La surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 28,04 m² P + (6,20m² P * 0,10 = 0,62m² P) = 28,66m ² P. Sur les prix pratiqués dans le voisinage L'expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires. Il en résulte des loyers judiciaires évoluant de 1.100 euros le m² P au 1er octobre 2013 pour un commerce de bijouterie, accessoires, maroquinerie situé au [Adresse 2] ; de 1.300 euros le m² P au 1er avril 2015 pour un commerce d'optique, sis [Adresse 7]. Il en résulte des loyers de renouvellement amiables de 636 euros par m² P, en 2012 pour un commerce de décoration situé au [Adresse 4] ; de 720 euros le m² P en 2014 pour une bijouterie située [Adresse 1] ; de 795 euros m² P en 2017, pour un restaurant, situé [Adresse 5] ; de 886 euros m² P en 2015, pour un restaurant, situé [Adresse 8]. L'expert propose des loyers de locations nouvelles de douze commerces distincts allant de 678 euros le m²P (hors cession) en 2015 pour un commerce de prêt-à-porter au [Adresse 12] à 2.756 le m²P pour une activité de prêt-à-porter situé au [Adresse 10] en 2016. Avec cession, les montants en renouvellement s'échelonnent de 1.030 euros m²P en 2016 pour un commerce de prêt-à-porter sis [Adresse 3] à 3.923 euros m²P en 2018 pour un commerce de prêt-à-porter sis [Adresse 14]. L'expert retient un prix unitaire de 1.000euros/m²P et une valeur locative avant abattement de 28.350 euros par an hors taxe hors charge. Sur la valeur locative avant abattement Au regard du plan produit et de leur distance par rapport aux locaux mis à bail, il y a lieu de considérer les référence produites comme des prix couramment pratiqués dans le voisinage, au sens du 5° de l'article L.145-33 du code de commerce. Ainsi, il n'y a pas lieu d'écarter la référence de loyer pour un commerce sis au [Adresse 10], alors qu'il ressort de l'expertise judiciaire que les locaux mis à bail sont proches de [Adresse 15] et que le métro "Madeleine" est à 150 mètres. En revanche, seront exclus les références du prix pratiqué couramment dans le voisinage en nouvelle location avec cession, dès lors qu'il n'est pas donné au juge des loyers les moyens d'apprécier les éléments pris en compte lors de cette cession et que tout élément exogène à la valeur locative au sens des textes précités doit être exclu, comme le rappelle, à juste titre, la société FPP [Adresse 18]. Doit en outre être écartée la référence de loyers postérieurs à la date de renouvellement, soit la référence de loyer de 3.923 euros m²P en 2018 pour un commerce de prêt-à-porter sis [Adresse 14]. Compte tenu de ce qui suit : - la situation géographique : l'emplacement est très favorable à l'exploitation d'un commerce de coiffeur, profitant d'un quartier très central, tertiaire et touristique, commercialement très actif, et à un pouvoir d'achat élevé ; d'une bonne desserte par les transports en commun, et de facilité de stationnement ; - des caractéristiques des locaux : plusieurs espaces permettant des activités accessoires en plus du salon de coiffure ; - de la destination des lieux : coiffure homme, femmes, extensions de cheveux, et accessoirement à cette activité celle d'esthétique, vente de produits de coiffure et de beauté, soins du corps, manucure, pédicure, soin du cuir chevelu, sans que ces activités accessoires puissent devenir des activités principales ; - des obligations respectives des parties résultant du bail, notamment le fait que l'activité principale du bail doit rester un salon de coiffure ; - des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage (dont exclusion des références susmentionnées); Le prix unitaire doit être fixé à 950 euros le m² P ; ce qui fixe la valeur locative annuelle globale au principal à 27.227 euros (950 euros le m² P x 28,66m = 27.227 euros ). Sur l'abattement Aux termes du premier alinéa de l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. En l'espèce, la clause de mise en conformité prévue dans le bail transfère bien au preneur une obligation incombant au bailleur, en ce qu'elle n'exclut pas la prise en charge par le preneur d'une mise en norme impliquant des travaux de nature structurelle. Toutefois, le montant de l'abattement est apprécié sur la base de coûts effectivement supportés, et non pas in abstracto. La société FPP [Adresse 18] sera donc déboutée de sa demande d'abattement pour le bail renouvelé, en ce qu'elle ne produit aucun justificatif de travaux. En revanche constituent un transfert de charges ouvrant droit à un abattement les obligations liées à la prise en charge de la taxe foncière, et de l'assurance de l'immeuble, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs. En proposant un abattement de 5% à ce titre, l'expert a fait une appréciation exacte de ce type de transfert de charges, cet abattement sera retenu. S'agissant du droit de préemption du bailleur et de l'interdiction de la location-gérance, il s'agit d'une restriction du droit des locataires. Ils justifient un abattement respectif de 1%, comme l'a bien estimé l'analyse expertale. En conséquence, la société FPP [Adresse 18] peut bénéficier d'un abattement de 7%, soit 1.905,89 arrondis à 1.906 euros [(27227*7)/100= 1.908,89 euros]. La valeur locative doit donc être fixée à 25.318 euros annuel au principal. La valeur locative annuelle étant inférieure au loyer plafond, il convient de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative. Sur les autres demandes La société FPP [Adresse 18] sera condamnée à payer, conformément à l'article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus, avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation. Les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Sur les dépens et les frais d'expertise La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise. Sur l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Il est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire d'ordonner l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [S] [O] [D] ; Fixe à 25.318 euros en principal par an à compter du 1er avril 2017 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre Madame [M] [H] épouse [F], Monsieur [W] [F] et la société FPP [Adresse 18] pour les locaux situés [Adresse 9] (sur cour) à [Localité 17], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; Condamne la société FPP [Adresse 18] à payer à Madame [M] [H] épouse [F] et Monsieur [W] [F] les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation ; Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire ; Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à PARIS, le 22 février 2024. LA GREFFIERELE PRESIDENT C. BERGERJ-C. DUTON