Cour d'appel, 25 mai 2022. 21/00911

ARRÊT N° . N° RG 21/00911 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIIOK AFFAIRE : [H] [E], [S] [T] épouse [E] C/ [K] [I] JP/MLM Bail rural G à Me Moins et Me Gout, le 25/5/22 COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE SOCIALE ------------ ARRÊT DU 25 MAI 2022 ------------- A l'audience publique de la Chambre sociale de la cour d'appel de LIMOGES, le vingt cinq Mai deux mille vingt deux a été rendu l'arrêt dont la teneur suit ; ENTRE : 1.- Monsieur [H] [E], demeurant [Adresse 11] 2.- Madame [S] [T] épouse [E], demeurant [Adresse 11] représentés par Me Jean antoine MOINS, avocat au barreau d'AURILLAC, vestiaire : 29 APPELANTS d'un jugement rendu le 20 Septembre 2021 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de TULLE ET : Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 10] représenté par Me Martine GOUT, avocat au barreau de TULLE INTIME ---==oO§Oo==--- Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles magistrat rapporteur, assistée de Monsieur Claude FERLIN, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure. Après quoi, Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la Loi. Au cours de ce délibéré Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a rendu compte à la cour composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller et d'elle-même. A l'issue de leur délibéré commun a été rendu à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition au greffe. LA COUR EXPOSE DU LITIGE : Les époux [H] [E] - [S] [T], en qualité d'usufruitiers, et leurs enfants [B] et [N] [E], en qualité de nu-propriétaires, ont donné à bail à ferme à M. [I] des parcelles situées sur la commune de [Localité 12] (19) au lieudit [Adresse 11] pour une contenance totale de 41ha 26a comprenant des bâtiments d'exploitation, l'un à usage de stabulation et l'autre de hangar. Ce bail, consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2014 jusqu'au 31 décembre 2022, l'a été moyennant un fermage annuel de 5.126 euros, dont 1.000 euros pour les bâtiments. Le 20 mai 2014, un état des lieux d'entrée a été dressé entre les bailleurs et le preneur. Le 27 mars 2018, les époux [E] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle d'une demande en résiliation du bail en reprochant à M. [I] des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Par un jugement avant dire droit du 17 décembre 2018, le tribunal a ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [F] qui a déposé son rapport le 02 juillet 2019. Par jugement du 20 septembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle a  débouté les époux [E] de l'intégralité de leurs demandes, a débouté M. [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné les époux [E] aux dépens. Le 25 octobre 2021, les époux [E] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs écritures déposées le 05 avril 2022, reprises oralement à l'audience, les époux [E] demandent à la cour, réformant le jugement dont appel en toutes ses dispositions : - de prononcer la résiliation du bail consenti à M. [I] ; - d'ordonner l'expulsion de M. [I] des parcelles et bâtiments occupés dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et, à défaut, sous peine d'une astreinte d'un montant de 150 euros par jour de retard ; - de dire que M. [I] sera tenu à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, au prorata temporis, au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au fermage de l'année 2021 ; - d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire afin d'établir les comptes de sortie, cet expert ayant notamment pour mission d'évaluer les coûts des travaux de remise en état des biens loués au regard de l'état des lieux d'entrée et de sortie ; - de condamner M. [I] à leur payer les sommes de : 42,76  euros au titre d'un solde de fermage de l'année 2019 ; 395,28 euros au titre du remboursement de sa part d'impôts fonciers ; 5 183,99 euros au titre du fermage de l'année 2021 ; - de condamner le même à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Les époux [E] soutiennent, sur le fondement de l'article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, que M. [I] a commis de nombreux agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds dont la situation s'est notablement dégradée depuis qu'il en est le fermier, avec l'apparition de genêts et de ronciers, une modification du bâtiment de stockage en bâtiment d'élevage et son occupation par des animaux, des drainages dégradés, une absence d'entretien des clôtures et d'une partie de la propriété louée, la destruction volontaire d'arbres fruitiers, l'absence de présentation d'une attestation d'assurance ainsi que le brûlage systématique de déchets plastiques; qu'au delà de ces détériorations, M. [I] a largement dégradé la valeur agronomique des sols, faute d'avoir mis en oeuvre les mesures nécessaires. Enfin, ils font valoir que M. [I] leur reste redevable de sommes au titre des fermages et de sa part d'impôts fonciers. Aux termes de ses écritures du 3 mars 2022, reprises oralement à l'audience, M. [I] demande à la cour : ' à titre principal, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel. ' à titre subsidiaire, si la résiliation du bail était prononcée : - de dire qu'une indemnité lui est due en sa qualité de preneur sortant ; - d'ordonner, aux frais avancés des époux [E], une mesure d'expertise aux fins de chiffrage du montant de cette l'indemnité avec la désignation d'un expert autre que M. [F] déjà intervenu ; ' en tout état de cause, de condamner les époux [E] à lui verser une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise. M. [I] fait valoir, alors qu'il faut se placer à la date de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux pour apprécier le bien fondé de la demande en résiliation du bail, soit au mois de mars 2018, que l'expert M. [F] s'est rendu sur l'exploitation le 19 mars 2019, soit près d'un an après cette saisine, qu'un procès verbal du 14 janvier 2015 est trop ancien pour servir de preuve et qu'un procès verbal du 12 avril 2018 a été établi de manière non contradictoire et sans aucune autorisation d'accès à l'exploitation. En tout état de cause, il conteste en tous points les allégations des consorts [E] quant à de prétendus manquements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds - dont certains sont des éléments nouveaux en cause d'appel - ou ceux relatifs au paiement des fermages. SUR CE, Les époux [E] fondent leur demande en résiliation du bail consenti à M. [I] sur les dispositions de l'article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime prévoyant que la résiliation peut en être sollicitée pour l'un des motifs suivants : - deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance devant, à peine de nullité, rappeler ces dispositions ; - des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. En application de ce texte, pour apprécier les motifs de la résiliation, le juge doit se placer à la date de la demande en justice, soit en l'espèce au 27 mars 2018. S'agissant des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, le bailleur qui poursuit la résiliation du bail doit prouver par tous moyens les agissements du preneur ayant été de nature à en compromettre la bonne exploitation. Le juge, dans l'appréciation de l'ensemble des éléments de preuve versés aux débats par les parties, peut néanmoins tenir compte de ceux établis postérieurement à la saisine du tribunal et en particulier tenir compte du rapport d'expertise qui a été ordonnée judiciairement dans le cadre de la saisine du tribunal. En l'espèce, les époux [E] fondent essentiellement leurs prétentions : - sur un état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 20 mai 2014, - sur un constat qu'ils ont fait établir par huissier de justice le 12 avril 2018, - sur les constatations et énonciations du rapport de l'expert judiciaire M. [F]. L'article 11-6 du bail a certes prévu pour le bailleur un droit de visiter ou de faire visiter le fonds loué après en avoir informé le preneur et, également, un droit de passage en temps et saisons convenables ; le recours par les époux [E] à un huissier de justice pour faire constater l'état du fonds ne peut pas être considéré comme ayant relevé du simple exercice d'un droit de passage, mais bien d'une visite les ayant obligés préalablement, pour pénétrer sur la propriété, à en informer M. [I], ce qu'ils n'ont pas fait. Toutefois, il résulte du plan des parcelles annexé au bail et des constatations faites par l'huissier de justice le 12 avril 2018 que celles-ci ont concerné les parcelles cadastrées C [Cadastre 4], C [Cadastre 7], C[Cadastre 8], C[Cadastre 6], C[Cadastre 9], E[Cadastre 1], E[Cadastre 3] et C[Cadastre 5] ayant toutes un accès direct à la voie publique et donc visibles depuis la voie publique. Il est donc établi que l'huissier de justice mandaté par les consorts [E] en avril 2018 pour effectuer ce constat n'a pas pénétré sur la propriété louée et qu'il n'a pas eu besoin de l'autorisation de M. [I] pour ce faire ; ce procès-verbal, comme le rapport de l'expert judiciaire M. [F], ordonnée en justice par le jugement du 17 décembre 2018 et qui en complète les énonciations, peuvent donc être retenus aux débats comme éléments de preuve. Il en résulte notamment, par comparaison avec l'état des lieux d'entrée décrivant le fonds, qu'il s'agisse des bâtiments ou des terres, en état correct ou satisfaisant et alors que le bail a expressément mis à la charge de M. [I] l'entretien de toutes les clôtures, de tous les fossés, rigoles et saignées nécessaires à l'assainissement des terres et prés : - que les captages d'eau souterrains équipant certaines parcelles et alimentant des abreuvoirs en ciment sont en mauvais état d'entretien, - que les rigoles de drainage, existantes sur une distance de 740 ml, ne sont pas curées et que les points d'eau ne sont pas entretenus ; que notamment trois points d'eau situés sur la parcelle E[Cadastre 2] sont envahis par la végétation et que des parcelles sur une surface de 1,5 hectare n'ont pas été girobroyées ; - que l'ensemble des clôtures, composées de 4 rangs de fil barbelé sur une longueur d'environ 8 km, est en mauvais état d'entretien, certaines étant au sol, et nécessite leur remise en état pour un coût de l'ordre de 10.000 euros ; - que des haies, participant à la biodiversité, ont été arrachées ; - que des dégradations, non dues à la vétusté mais à leur utilisation par M. [I], ont été relevées sur la porte de la laiterie et sur le bardage des bâtiments. Le défaut d'entretien des captages d'eau et des rigoles, auquel s'ajoute celui des clôtures, a été de nature à compromettre l'assainissement du fonds tel qu'il a été loué et les conditions de sa bonne exploitation. Si M. [I] justifie avoir fait procéder postérieurement au dépôt du rapport de l'expert M. [F], soit en 2020, à des curages de fossés - pour un montant de 440 euros contre les 1.480 euros retenus par l'expert judiciaire -, au remplacement de 300 piquets de clôture ainsi qu'à la réparation du portail de la laiterie et du bardage des bâtiments, ces améliorations, au demeurant partielles et en tout cas postérieures à la date d'introduction de l'instance, ne font pas obstacle à la résiliation du bail qui sera donc prononcée par voie de réformation du jugement dont appel. Il convient, en conséquence, d'ordonner l'expulsion de M. [I] du fonds loué à l'expiration de la période culturale fin novembre 2022 et, passé cette date, sous une astreinte de 50 euros par jour de retard et de dire qu'entre ce jour et la date de libération effective des lieux, il est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale, au prorata temporis, au montant du fermage de l'année 2022. Il n'y pas lieu, en l'absence de démonstration possible à ce jour de l'état du fonds agricole tel qu'il se présentera lors de la sortie de M. [I], de recourir à une mesure d'expertise, et tant les époux [E] que M. [I] verront rejeter une demande en ce sens. S'agissant du paiement des fermages, le bail a fixé son prix à 5.126 euros en prévoyant une actualisation pour la première fois en janvier 2016 au titre de l'année 2015 en fonction de l'indice national des fermages sur la base de l'indice de référence du mois d'août 2013 de 106,68. Ainsi, en fonction de l'évolution de cet indice, le montant du fermage s'est élevé : - pour l'année 2015 à 5.126 x110,05 /106,68 = 5.287,91 euros , - pour l'année 2016 à 5.126 x109,59 /106,68 = 5.265,84 euros, - pour l'année 2017 à 5.126 x106,28 /106,68 = 5.106,79 euros, - pour l'année 2018 à 5.126 x103,05 /106,68 = 4.951,58 euros, - pour l'année 2019 à 5.126 x104,76 /106,68 = 5.033,74 euros, - pour l'année 2020 à 5.126 x105,33 /106,68 = 5.061,13 euros, - pour l'année 2021 à 5.126 x106,48 /106,68 = 5.116,39 euros. A cet égard, les époux [E] produisent : - la mise en demeure reprenant in extenso les dispositions de l'article L.311-41 du Code rural et de la pêche maritime dont M. [I] a accusé réception le 07 février 2018, lui réclamant le paiement, au titre du fermage de l'année 2017 venu à échéance le 31 janvier 2018, de la somme de 5.137 euros - au lieu de celle de 5.106,78 euros - dont le règlement est intervenu le 16 juin 2018, au demeurant après une nouvelle mise en demeure notifiée dans les mêmes formes le 11 mai 2018 ; - les mises en demeure toujours conformes à ce texte adressées à M. [I], une première dont il a accusé réception le 03 février 2020 et une seconde, présentée et non réclamée le 04 mai 2020, lui réclamant le paiement du fermage de l'année 2019 venu à échéance le 31 janvier 2020 pour un montant de 5.342,76 euros - au lieu de 5.033,74 euros - et dont un règlement à hauteur de 5.300 euros est intervenu par virement du 05 août 2020. Les consorts [E] ont donc exigé de M. [I], au titre des années 2017 et 2019, des montants supérieurs à ceux dus après actualisation, et si ce dernier s'en est libéré avec retard, seul le terme de l'année 2017 accusait, au jour de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, un retard de plus de trois mois après mise en demeure, ce qui n'aurait pu suffire à entraîner le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement de l'article L. 411-31 précité. Sur les demandes des époux [E] en paiement de diverses sommes, il convient de relever : - qu'au titre du fermage de l'année 2020, M. [I] a réglé le 21 janvier 2021 une somme de 5.150 euros ; qu'il ne justifie pas à ce jour du règlement du fermage de l'année 2021 exigible au 31 janvier 2022 ; qu'il sera donc fait droit à la demande des époux [E] en paiement d'une somme à ramener à 5.116,39 euros, mais dont il conviendra de déduire les trop-versés au titre des années précédentes selon décompte à faire entre les parties ; - qu'au titre de la part d'impôts fonciers, le bail a prévu que le preneur remboursera au bailleur la moitié du montant de la taxe perçue par la Chambre d'agriculture, majorée des frais de gestion ; que, par les mises en demeure des 07 février 2018 et 11 mai 2018, les époux [E] ont réclamé à M. [I] le remboursement de cette quote-part de taxe pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017, soit pour un montant de 395,28 euros dont il est justifié ; que M. [I] sera tenu au paiement de la dite somme. * * * M. [I] qui succombe, doit supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise de M. [F]. Il sera en outre mis à sa charge, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civil, une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les époux [E]. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ; Réforme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Tulle en date du 21 juin 2021, Statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail rural consenti par les consorts [E] à M. [I] ; Ordonne l'expulsion de M. [K] [I] des parcelles et bâtiments occupés avec effet au 30 novembre 2022 et, à défaut, sous peine d'une astreinte d'un montant de 50 euros par jour de retard ; Dit que M. [K] [I] sera tenu à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, au prorata temporis, au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au fermage de l'année 2022 ; Condamne M. [K] [I] à payer aux époux [E] : - au titre du fermage de l'année 2021, la somme de 5.116,39 euros, dont à déduire, selon décompte à faire entre les parties, les trop-versés au titre des années précédentes conformément à la fixation du prix du fermage pour les années antérieures telle que ci-dessus mentionnée ; - au titre de sa quote-part d'impôts fonciers des années 2014 à 2017, la somme de 395,28 euros ; - sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1.000 euros ; Condamne M. [K] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de M. [F] . LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT, Claude FERLIN. Pierre-Louis PUGNET