Cour d'appel, 04 juin 2024. 22/04447

N° RG 22/04447 N° Portalis DBVM-V-B7G-LTXN C2 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SCP LSC AVOCATS la SCP LACHAT MOURONVALLE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 04 JUIN 2024 Appel d'une décision (N° RG 21/00774) rendue par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 22 septembre 2022 suivant déclaration d'appel du 13 décembre 2022 APPELANTE : S.A.S.U. M.N.S prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] représentéeet plaidant par Me Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMEE : S.C.I. MCF#1-08 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Arthur DONATELLA, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine Clerc, président de chambre, Mme Joëlle Blatry, conseiller, Mme Véronique Lamoine, conseiller DÉBATS : A l'audience publique du 25 mars 2024, Mme Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de Mme Clerc, président de chambre, assistées de Madame Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES La SCI MCF#1-08 (MCF)est propriétaire, sur la commune de Pontcharra (38), d'un bien immobilier à usage commercial constitué de 3 lots soit: un magasin, un local à usage de réserve et un garage. Le 7 février 2020, la SASU MNS a formulé une offre d'acquisition au prix de 900.000€ net vendeur. Reprochant à la SCI MCF un refus de réitérer la vente, la SASU MNS, l'a poursuivie, suivant exploits d'huissier du 15 février 2021, en vente forcée et, à défaut, en condamnation à dommages-intérêts. Par jugement du 22 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a : rejeté la demande tendant à écarter des débats la pièce 3 produite par la SASU MNS, écarté des débats la pièce 6 produite par la SASU MNS, débouté la SASU MNS de l'ensemble de ses prétentions, condamné la SASU MNS à payer à la SCI MCF une indemnité de procédure de 2.500€, ainsi qu'aux entiers dépens. Suivant déclaration du 13 décembre 2022, la SASU MNS a relevé appel de cette décision. Par conclusions récapitulatives du 1er mars 2023, la SASU MNS demande à la cour de confirmer le jugement déféré sur la recevabilité de sa pièce 3, réformer sur le surplus et de : 1) à titre principal, ordonner la vente forcée à son profit aux prix et conditions déterminés dans l'acte notarié du 27 mai 2020, 2) subsidiairement : juger que la SCI MCF a procédé à une rupture abusive des pourparlers, condamner la SCI MCF à lui payer les sommes de : 1.071.000€ en réparation du préjudice matériel, 10.000€ au titre de la rupture abusive des pourparlers, 3) en toutes hypothèses, condamner la SCI MCF à lui payer une indemnité de procédure de 5.000€, outre aux entiers dépens avec distraction. Elle expose que : sur la vente forcée le propre courrier de son conseil du 29 septembre 2020 permet de démontrer que la société Mata Capital avait bien mandaté son notaire pour répondre au sien et négocier les conditions de réalisation de la vente, le 27 mai 2020, elle a été destinataire par son notaire de l'acte notarié définitif reprenant l'ensemble des demandes de la SCI MCF, alors qu'elle s'était engagée à réitérer la vente, la SCI MCF n'a plus donné aucune suite jusqu'au courrier du 8 juin 2020, elle avait démontré le plan de financement proposé par la banque, compte tenu des réticences adverses, elle avait accepté de modifier les conditions de son prêt et justifiait d'un plan de financement, ainsi, les conditions suspensives étaient d'ores et déjà levées, il est donc incontestable qu'au 27 mai 2020 les parties avaient un accord sur la chose et le prix, y compris sur l'ensemble des conditions suspensives, son conseil reconnaît, dans un courrier du 29 septembre 2020, que l'unique cause de la non signature du contrat de vente était lié à la passation d'un projet de bail commercial avec la société Fresh, pourtant la SCI MCF était parfaitement au courant des visites des lieux, ainsi, l'unique argument pour ne pas réitérer la vente était fallacieux, d'autant plus que la SCI MCF, dès son refus de vendre, a passé sans vergogne un bail avec la société Fresh qu'elle même avait démarchée, elle a donc détourné à son profit le locataire, sur la rupture abusive des pourparlers en ne procédant pas à la réitération de la vente et en détourant le locataire qu'elle avait démarché, la SCI MCF a commis une faute contractuelle, la SCI MCF a commis des man'uvres frauduleuses, elle subit une perte de loyers puisque la société Fresh s'engageait à conclure un bail commercial de 9 ans au loyer annuel de 119.000€. Au dernier état de ses écritures du 30 mai 2023, la SCI MCF demande à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner la SASU MNS à lui payer une indemnité de procédure de 5.000€ et à supporter les entiers dépens de l'instance. Elle fait valoir que : sur la vente forcée bien que la SASU MNS ne conteste pas le jugement déféré concernant la production de pièce, elle continue de produire la pièce 4 écartée des débats, son notaire n'a pas été mandatée par elle pour renoncer à la caducité de l'offre d'achat du 7 février 2020, pour reporter la vente ou accepter une condition suspensive de prêt ou autre, la seule production d'échanges de courriers entre notaires n'est pas de nature à établir la preuve d'un mandat express qu'elle aurait donné à son notaire, aucun accord parfait sur la chose et sur le prix n'a jamais été conclu, les parties n'en étaient qu'au stade des pourparlers, aucun avant contrat n'ayant été régularisé contrairement à ce qui était expressément prévu dans l'offre d'achat du 7 février 2020, le dernier acte échangé entre les notaires du 27 mai 2020 comportait plusieurs blancs, à savoir des points sur lesquels aucun accord n'avait pu être trouvé comme le délai d'expiration de la promesse de vente ou le délai de réalisation des conditions suspensives, elle a catégoriquement refusé le taux d'intérêt à 1%, ce qui pourtant a été maintenu dans ce projet d'acte, les termes de la sommation interpellative du 25 janvier 2023 démontrent l'intérêt que l'agent immobilier a de voir passer la vente pour percevoir une commission, les propos tenus par celui-ci ne sont corroborés par aucun élément, l'affirmation de DK Invest selon laquelle il travaillait depuis des années avec la société Mata Capital est complètement fausse, enfin, l'intermédiaire immobilier ne joue aucun rôle dans les négociations, sur la rupture des pourparlers la SASU MNS fonde ses demandes sur la responsabilité contractuelle alors qu'aucun contrat n'a été passé entre les parties, de sorte que, sur ce seul fondement, il convient de rejeter les prétentions adverses, en tout état de cause, elle n'a commis aucune faute, la SASU MNS, qui a fait une offre en février 2020 avec une signature rapide et sans condition suspensive, est revenue dessus 3 mois plus tard, puis, avec une mauvaise foi absolue, a fait visiter sans son accord les locaux à des candidats acquéreurs, c'est faussement que la SASU MNS prétend qu'elle lui aurait remis les clefs dans cet objectif alors qu'il s'agissait uniquement de lui permettre de faire procéder à des relevés par divers corps de métiers, ces visites sauvages ont été organisées sans son accord, estimant que la SASU MNS érigeait une condition suspensive de fait tenant à la signature du bail avec la société Fresh pour finaliser une vente qui s'éternisait depuis plusieurs mois, elle était bien fondée à refuser de poursuivre la vente. La clôture de la procédure est intervenue le 4 juillet 2023. MOTIFS 1/ sur les demandes de la SASU MNS en réalisation forcée de la vente Le 7 février 2020, la SASU MNS a présenté une offre d'acquisition au prix de 900.000€ net vendeur, qu'elle a ensuite modifiée par courrier du 13 mai 2020 avec la demande de mise en 'uvre de conditions suspensives tenant à l'obtention d'un prêt et à l'autorisation de la commune pour une meilleure gestion des parkings, avec exclusion de tout dépôt de garantie. Par mail du 18 mai 2020, le représentant de la SCI MCF a fait valoir: son accord pour une condition suspensive de financement sous réserve de justificatif des diligences auprès des banques dans un délai ne pouvant excéder 45 jours pour la réception du contrat de prêt, son refus sur l'exclusion du dépôt de garantie, une indemnité d'immobilisation de 22,5k€ devant être prévue, son refus de la condition suspensive tenant à la gestion des parkings. Des discussions se sont poursuivies avec un désaccord concernant le taux d'intérêt pour le prêt proposé à 1% par la SASU MNS. Aucun accord entre les parties n'a pu être trouvé, aucune promesse de vente n'a été signée, le projet de promesse de vente du 27 mai 2020 (pièce 9 appelante) visant un taux d'intérêt d' 1% ce que la SCI MCF refusait expressément de sorte qu'il n'est démontré aucun accord des parties sur la chose et sur le prix justifiant de faire droit à la demande de la SASU MNS en réalisation forcée de la vente. Le jugement déféré, qui rejette cette demande, sera confirmé sur ce point. au titre de la rupture abusive des pourparlers Aux termes de l'article 1112 du code civil alinéa 1er, l'initiative, le déroulement et la rupture des pourparlers sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de bonne foi. Ainsi, les parties sont libres d'engager des négociations et de les rompre sous réserve que cette rupture ne soit pas abusive. En l'espèce, après la modification de l'offre d'acquisition par la SASU MNS le 13 mai 2020, les pourparlers se sont poursuivis entre les parties ainsi que précédemment retenu. Une discussion est intervenue sur le taux d'intérêt, la SASU MNS proposant 1% et la SCI MCF acceptant 2%. Ensuite, alors que par message du 12 mars 2020 (pièce intimée 7), la SASU MNS par l'intermédiaire du négociateur immobilier avait sollicité la remise de clefs en vue de faire procéder à des relevés par différents corps de métiers, il est établi et non contesté que la SASU MNS a fait visiter les locaux à la société Fresh en se faisant passer pour le propriétaire aux fins de négocier avec celle-ci un bail commercial. A cet égard, l'attestation non corroborée par le moindre élément de M. [I], lequel a intérêt à la réalisation forcée de la vente pour obtenir ses honoraires de négociation ce qu'il indique d'ailleurs expressément, est insuffisante pour démontrer que la remise des clefs était intervenue pour organiser des visites ce qui est en contradiction totale avec les échanges de SMS précédemment visés. Ce comportement de la SASU MNS contraire à l'exigence de bonne foi visée à l'article 1112 du code civil justifie la rupture des pourparlers par courrier du 8 juin 2020 sans qu'il puisse être reproché à la SCI MCF une quelconque faute. Par voie de conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a débouté la SASU MNS de sa demande en dommages-intérêts. Dès lors, le jugement déféré sera confirmé . 2/ sur les mesures accessoires L'équité justifie de faire application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la SCI MCF. Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés par la SASU MNS, et les mesures accessoires de première instance confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SASU MNS à payer à la SCI MCF#1-08 la somme de 4.000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne la SASU MNS aux dépens de la procédure d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE