Tribunal judiciaire, 14 janvier 2026. 24/06238

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 14 Janvier 2026 N° RG 24/06238 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZP2T N° Minute : AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] représenté par son syndic : C/ [V] [B] Copies délivrées le : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] représenté par son syndic Cabinet IMMOGEST 92 [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811 DEFENDERESSE Madame [V] [B] [Adresse 1] [Localité 4] défaillant En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE Mme [V] [B] était propriétaire des lots n°6 et 21 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété. Se plaignant de sa défaillance dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 18 juillet 2024, et sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10, 10-1 et du décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, de : « CONDAMNER Madame [V] [B] au paiement d’une somme de 8 739, 29 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3? trimestre 2024 incluse). ORDONNER la capitalisation des intérêts. CONDAMNER Madame [V] [B] au paiement d’une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts. RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée. CONDAMNER Madame [V] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.» Mme [B], assignée à personne, n’a pas constitué avocat. Il est fait expressément référence aux termes de l'assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions. L’ordonnance de clôture est intervenue le 07 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 04 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article: les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8 739, 29 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3? trimestre 2024 incluse). Il produit le relevé des formalités publiées du 01 janvier 1974 au 12 mai 2024 faisant apparaître que Mme [B] en qualité de propriétaire des lots n° 6 et 21 dans cette copropriété mais portant toutefois la mention suivante : « mention sur saisie : jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 23/11/2023 autorisant la vente amiable de l’immeuble saisi et fixant l’audience au jeudi 14 mars 2024 à 15h ». Au vu de cette mention et du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 16 mai 2024, aux termes de laquelle les copropriétaires ont voté une procédure de saisie immobilière concernant le lot de Mme [B] et dans la mesure où aucune information n’était fournie dans l’assignation sur l’issue de cette audience, le conseil du syndicat des copropriétaires a été invité à transmettre une note en délibéré précisant l’issue de cette audience et le sort réservé au lot de Mme [B] ainsi qu’une matrice cadastrale, la question de la propriété de Mme [B] sur le bien se posant au vu de l’ensemble de ces éléments. Par note en délibéré, le conseil du syndicat des copropriétaires a produit le jugement d’adjudication en date du 12 septembre 2024 et ainsi précisé que Mme [B] n’était plus propriétaire du bien depuis cette date. Il a toutefois précisé que la vente n’a pas été poursuivie par le syndicat des copropriétaires mais par la banque de la débitrice et fait valoir que le fait qu’elle ne soit plus propriétaire n’a pas d’incidence sur le bien-fondé de ses demandes puisque l’assignation a été délivrée le 18 juillet 2024 pour un arriéré de charges selon décompte arrêté au 01 juillet 2024, soit des charges dues avant le transfert de propriété. Il produit l’acte d’opposition qu’il a signifié à l’adjudicataire le 13 décembre 2024 pour la somme de 13 672,95 euros indiquant qu’à ce jour il n’a pas reçu de paiement et que le prix de cession ne permettra toutefois pas de le désintéresser puisqu’il sera absorbé pour partie par le privilège du prêteur de deniers. Il indique qu’il doit donc obtenir un titre pour justifier sa créance et recouvrer les sommes dues. Au vu de ces nouvelles pièces produites, dont il ressort que l’adjudication a eu lieu le 12 septembre 2024, soit après la délivrance de l’assignation, bien que la fiche immeuble ait mentionné l’audience du 14 mars 2024, Mme [B] était donc toujours propriétaire lorsque le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement. A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les pièces suivantes : - les appels de fonds - les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du : -10 mai 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, révisé le budget prévisionnel de l’exercice 2022, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours, -15 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours, -16 mai 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, revalorisé le budget de l’exercice en cours, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025, accompagnée de son attestation de non recours, - une mise en demeure par avocat datant du 25 août 2023, réclamant paiement de la somme de 6879,17 euros, échéance du 3ème trimestre 2023 incluse, - le décompte de Mme [B] faisant apparaître un solde débiteur de 8739,29 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 2e trimestre 2024 incluse) comprenant des frais de recouvrement de 589 euros décomposés de manière suivante : -42 euros au titre des frais de « rappel et mise en demeure  » , facturés le 18 novembre 2022, - 42 euros au titre des frais de « rappel précontentieux » facturés le 20 février 2023 -180 euros au titre de « remise à l’huissier » du dossier facturés le 21 avril 2023 -325 euros au titre de «  facture frais de gestion » », facturés le 01 août 2023. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu pour la période du 16 mai 2024 au 30 juin 2025 si bien qu'il n'est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour ces prestations, dont le montant ne sera par conséquent pas retenu. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 8150,29 euros (8739,29 – 589) et Mme [B] est condamnée à lui régler cette somme. Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée. Sur la demande de dommages-intérêts Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte. Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation. Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en expliquant que le comportement de Mme [B] est répétitif et injustifié que sa résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble. Il ajoute que l’importance de ce solde débiteur cause un préjudice financier aux autres copropriétaires et rappelle qu’un compte de copropriété ne peut être débiteur, le comportement de Mme [B] l’ayant contraint a faire l’avance des sommes dues par cette dernière. Toutefois, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la défenderesse dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie. Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Mme [B] , qui succombe, est condamnée aux dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, Condamne Madame [V] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 8150,29 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse) ; Ordonne la capitalisation des intérêts ; Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] de sa demande au titre des frais nécessaire au recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne Mme [V] [B] au paiement des dépens de l’instance ; Condamne Mme [V] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.  signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT