Cour d'appel, 29 février 2024. 23/02359

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/02359 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I4KJ LM PRESIDENT DU TJ D'AVIGNON 26 juin 2023 RG :23/00125 Société CITADIS C/ [V] Grosse délivrée le à Me Tartanson Me Michel COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 29 FEVRIER 2024 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ d'AVIGNON en date du 26 Juin 2023, N°23/00125 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Mme Corinne STRUNK, Conseillère GREFFIER : Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 18 Décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Février 2024 prorogé à ce jour. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Société CITADIS prise en la personne de son représentant légal demeurant es qualités en ses bureaux [Adresse 2] [Localité 5] Hôtel du Département, [Adresse 7] [Localité 5] Représentée par Me Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON INTIMÉE : Madame [E] [V] née le 07 Juillet 1966 à [Localité 5] Chez Monsieur [N] [B] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Guilaine MICHEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ordonnance de clôture rendue le 11 Décembre 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 29 Février 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 29 juin 2021, la SAEM Citadis a vendu à Mme [V] un appartement en état futur d'achèvement situé au 1er étage du bâtiment B de l'ensemble immobilier « L'Ecusson » pour un prix total de 207 000 € TTC, numéroté B13 (lot n°80) sis au [Adresse 1] à [Localité 6] (84), comportant deux emplacements de stationnement constituant les lots n°42 et 9. Le 19 septembre 2022, Mme [V] a effectué une visite de pré-livraison de son futur appartement et a relevé de nombreux désordres ou non-conformités, dont la liste a été communiquées à la SAEM Citadis. Soutenant que les désordres et malfaçons affectant son bien n'ont pas été repris par le vendeur, qui s'est contenté de lui proposer des dates de livraison de plus en plus rapprochées, et qu'elle ne peut, à ce jour, entrer en jouissance de son bien, Mme [E] [V] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d'Avignon, statuant en référé, par exploit du 8 mars 2023, la SAEM Citadis, aux fins de désignation d'un expert chargé de constater les désordres affectant son bien, de préciser les responsabilités en cause, de décrire les travaux de reprise des désordres et d'en chiffrer le coût. Elle sollicitait en outre une indemnité de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire du 26 juin 2023, le président du tribunal judiciaire d'Avignon a, entre autres dispositions : -ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder M. [Z] [X], expert près la cour d'appel de Nîmes, -dit n'y avoir lieu d'enjoindre à Mme [E] [V] de prendre livraison du bien acquis en VEFA le 29 juin 2021 en allant chercher les clefs en l'étude de commissaires de justice qui les détient, -débouté, en raison de son caractère sérieusement contestable, la SAEM Citadis de ses demandes de provision, -dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -laissé à la charge de Mme [E] [V] les dépens de la présente instance, -rejeté toutes autres demandes. Par déclaration du 11 juillet 2023, la société Citadis a interjeté appel de cette ordonnance. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la société Citadis demande à la cour, de : -réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le juge des référés, -rejeter la demande d'expertise formulée par Mme [V]. -constater que l'attestation non contestée de l'architecte établie le 1er décembre 2022, confirme l'achèvement de l'immeuble objet de la présente vente en l'état futur d'achèvement. -en conséquence, constater le refus aveugle de Mme [V] de prendre livraison de l'appartement, pour lequel plusieurs tentatives amiables et une sommation de se présenter pour prendre livraison le 15 mars 2023, -constater qu'en exécution des termes du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, un procès-verbal de constatation d'état des lieux a été établi par la SCP Bonnaud Valentini, huissier de justice, -constater qu'au visa de l'article 1601-3 du code civil, l'achèvement ayant été constaté, le solde du prix est exigible et n'est pas sérieusement contestable, Mme [V] ne justifiant en aucune manière que l'appartement ne serait pas habitable en l'état. -en conséquence, condamner Mme [V] à verser à Citadis, à titre provisionnel, les 5 % dus à l'achèvement de l'immeuble et 5 % à la livraison, à savoir au total 20 700 € à titre provisionnel, -débouter Mme [V] de sa demande d'expertise, cette dernière ne justifie pas d'un intérêt légitime, -débouter Mme [V] de sa demande d'article 700 abusive, -inviter Mme [V] à venir récupérer les clés de l'appartement en l'Etude de la SCP Bonnaud Valentini, huissier de justice à Avignon, -condamner Madame [V] à verser à Citadis la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, si par extraordinaire la cour entendait maintenir la demande d'expertise, -fixer la mission de l'expert tel que cela a été proposé dans l'ordonnance de référé du 26 juin 2023. Au soutien de son appel, la société Citadis soutient que l'achèvement de l'appartement dans les faits est conforme aux dispositions de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation permettant une utilisation conforme à sa destination, en l'état de l'attestation d'achèvement de l'immeuble de l'architecte Elle reproche au premier juge d'avoir inversé la charge de la preuve dans la mesure où, par des éléments objectifs, elle démontre l'achèvement de l'appartement, et qu'il appartient à Mme [V] d'apporter des éléments de preuve de nature à justifier ses affirmations. Elle fait également valoir que Mme [V] ne justifie pas d'un intérêt légitime à voir désigner un expert judiciaire considérant que les désordres allégués sont superficiels, esthétiques, aisément remédiables et ne permettent en aucun cas de justifier un refus de livraison de l'immeuble. Elle ajoute que Mme [V] n'apporte pas la preuve que l'appartement présenterait des défauts à caractère substantiel qui ne permettraient pas son habitabilité. Elle indique que l'intimée fait une confusion entre la livraison et la réception, que les parties ne sont pas dans le cadre d'un contrat de construction mais d'une vente en l'état futur d'achèvement, soit un régime spécifique, qu'une fois l'achèvement constaté, la livraison est effectuée, le propriétaire prend possession de l'appartement et que l'acquéreur bénéficie, au visa de l'article 1642-1 du code civil, d'un délai d'un mois pour dénoncer les vices apparents et des défauts de conformité apparents dès la livraison de l'immeuble. Mme [E] [V], en sa qualité d'intimée, par conclusions en date du 23 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, de : Au principal, -débouter la SAEM Citadis de l'intégralité de ses demandes, fins et moyens, -confirmer dans son intégralité l'ordonnance rendue le 26 juin 2023 par le Président du tribunal judiciaire d'Avignon, A titre infiniment subsidiaire, si la Cour venait à réformer l'ordonnance attaquée, -désigner tel Expert qu'il plaira à Monsieur le Président, avec pour mission de : 'Se rendre sur les lieux 'De prendre connaissance des documents contractuels signés entre les parties, 'Rencontrer les parties 'De prendre connaissance des sommes versées par Mme [V] à la SAEM Citadis, 'De se livrer à un examen du bâtiment et relever l'ensemble des désordres et malfaçons affectant l'appartement B13, 'De préciser l'origine de ces désordres, 'De préciser tous travaux qui permettraient, le cas échéant, de remédier aux désordres et malfaçons constatés 'De préciser dans l'hypothèse où certains travaux auraient été mal réalisés, le montant des réparations, ' Préciser la durée du retard de livraison que les travaux de réparation pourraient entraîner, ' Décrire les préjudices subis par Mme [V] du fait de ces désordres et malfaçons, ' Les chiffrer, ' De répondre à toutes les réquisitions des parties. rejeter toute demande, fins, moyens et conclusions contraires, condamner la Société Citadis aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d'huissier au titre de la procédure de référé ainsi que les frais d'expertise judiciaire, condamner la Société Citadis à payer une somme de 3 000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile A l'appui de ses écritures, Mme [E] [V] soutient avoir un intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire afin de fixer le litige sur le plan technique préalablement à tout éventuel contentieux puisque l'application des dispositions de l'article R.261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ne fait aucunement obstacle à ce que la partie qui conteste l'état d'achèvement du bien avant livraison sollicite une expertise judiciaire visant à faire établir la réalité de l'inachèvement du bien. Elle fait valoir que les désordres relevés sont en réalité de nature structurelle s'agissant notamment de fissures dans les murs et de joints manifestement inétanches, qui affectent le caractère habitable de son appartement et qu'il appartient à la société Citadis de rapporter la preuve que les réserves sont levées, auquel cas la mesure d'expertise serait naturellement dépourvue d'intérêt. Elle précise à la cour qu'au regard du nombre et de l'importance des défauts persistants, la livraison et la remise des clés s'est révélée impossible. Elle souligne par ailleurs que la société Citadis s'est contenté de multiplier les visites de livraison sans que n'aient pu être levées les précédentes réserves au gré des visites et rappelle que la désignation d'un expert dans le cadre d'une procédure de référé précontentieuse ne dépend pas du cadre juridique sur lequel serait fondée une éventuelle action au fond, mais de l'intérêt légitime de la partie demanderesse à solliciter une telle mesure d'instruction. L'ordonnance de clôture de la procédure est intervenue le 11 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise, Selon l'article 145 du code de procédure civile « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Il est constant que lorsqu'il statue en application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, le juge des référés n'est pas soumis à l'absence d'une contestation sérieuse. La mise en 'uvre d'une mesure d'expertise judiciaire ne saurait préjuger des responsabilités éventuelles dont le juge du fond aura à connaître, le juge des référés ne doit pas conditionner le motif légitime à la démonstration de l'existence d'un responsable avéré ou probable. Pour caractériser l'existence d'un motif légitime, le juge des référés saisi sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile doit s'assurer que le demandeur établit qu'un procès au fond sera possible entre les parties, que la mesure sera utile et pertinente et que l'action au fond n'est pas d'avance manifestement vouée à l'échec. Mme [E] [V] conteste l'achèvement de l'ouvrage invoqué par l'intimée et soutient qu'en l'état des 48 réserves émises, le caractère habitable de l'appartement est affecté, d'autant que certains des désordres relevés sont de nature structurelle. La société Citadis s'oppose à la demande d'expertise faisant valoir qu'il résulte de l'attestation de l'architecte que l'immeuble est achevé et que les désordres relevés ne sont qu'esthétiques. Selon l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation : « L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601- 2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances ». En l'espèce, les parties s'opposent sur l'achèvement ou l'inachèvement de l'appartement et sur la légitimité du refus de livraison de l'acquéreur. Un procès au fond sera donc possible entre les parties. Il résulte certes de l'attestation d'achèvement en date du 1er décembre 2022 du maître d''uvre de l'opération que les travaux relatifs à l'opération «  ilôt poste » à [Localité 6] et en particulier ceux tous corps d'état du bâtiment B sont achevés, mais il ressort également de la liste des réserves établie par le même architecte que l'appartement de l'appelante comporte 48 réserves : quasiment l'ensemble des surfaces étant à poncer, enduire et repeindre, outre la reprise de joints et des microfissures, ces désordres figurant également au procès-verbal produit par l'intimée. La généralité des désordres et l'importance des travaux de reprise portent par eux-mêmes atteinte à l'habitabilité de l'immeuble, empêchant son occupation. Les pièces produites aux débats ne permettent pas de déterminer l'importance et la gravité des désordres et seule une expertise permettra de déterminer l'état d'achèvement ou d'inachèvement du bien et donc la légitimité ou le caractère abusif du refus de livraison de Mme [E] [V] alors même que la société Citadis, alors même qu'elle considère les désordres comme esthétiques, n'a cependant pas procéder aux reprises. En conséquence, la mesure d'expertise sollicitée est utile et pertinente pour la solution du litige existant entre les parties. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a fait droit à la demande d'expertise de l'intimée. Sur la demande de provision de la société Citadis, Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » Pour les motifs exposés ci-avant quant à l'achèvement et la légitimité ou l'abus du refus de livraison du bien, il existe une contestation sérieuse. La décision déférée sera également confirmée de ce chef. Sur les demandes accessoires, Les dispositions de l'ordonnance déférée concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées. En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante supportera les dépens d'appel. Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles d'appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire, en référé, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance déférée en l'ensemble de ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société Citadis aux dépens d'appel, Déboute Mme [E] [V] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel. Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,