Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 24/00143

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 6] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/00143 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YU3D Minute : 24/131 S.D.C. [Adresse 11] [Adresse 4] [Localité 10] Représentant : Me Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0710 C/ Madame [T] [S] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 mars 2024 ; Par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 01 février 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], de l’immeuble sis [Adresse 4]-[Localité 10], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GEMALIA, SARL [Adresse 3] - [Localité 8] ayant pour avocat Me Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [T] [S], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE : Madame [T] [S] est propriétaire des lots numéros 1, 8 et 15 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Madame [T] [S] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 3691,20 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec anatocisme,972 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,900 euros à titre de dommages et intérêts,1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’huissier de 329,70 euros. À l'audience du 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il expose que Madame [T] [S], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Madame [T] [S], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur le paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 16 octobre 2021 et 19 novembre 2022 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2021 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 21 juin 2023 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par la copropriétaire défenderesse. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2022 et 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel. Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés. En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3961,20 euros, au titre des charges de copropriété dues au 21 septembre 2023, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023, date de l'assignation. Sur la capitalisation des intérêts : Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur les frais nécessaires au recouvrement : En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 972 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il sollicite également le cout des frais d’huissier de 329,70 euros, qui ne constituent toutefois pas des dépens. Il est communiqué à ce titre des copies de lettres de mises en demeure et de relance, dont les modalités d’envoi et de distribution ne sont justifiées que pour les mises en demeure des 10 mai 2022 et 11 mai 2023. Il convient de faire droit aux demandes portant sur les frais de ces seules mises en demeure, facturées conformément au contrat de syndic soit deux fois 28,80 euros. Les autres pièces ne permettent pas de prouver l’envoi de mises en demeure ayant porté interpellation suffisante à la débitrice, au sens de l’article 1344 du code civil. Ces frais ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer du 13 juillet 2023, à hauteur de 153,14 euros, dont il est justifié. Les frais d’huissier pour « assignation » de 176,56 euros imputés le 31 juillet 2021 sont antérieurs à la mise en demeure dont il est justifié, et concernent vraisemblablement une autre instance, pour une assignation du 4 mars 2021. La demande sera rejetée. Enfin, il convient également de déduire les frais remise de dossier à huissier ou avocat, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Il convient dès lors de condamner Madame [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 210,74 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.  Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame [T] [S], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. Il convient de condamner Madame [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [S] aux dépens de l'instance. Les frais d’huissier de 329,70 euros, au titre d’une assignation le 4 mars 2021 et d’un commandement de payer le 13 juillet 2023 ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. Ils sont en revanche appréciés et évalués dans le cadre de la demande au titre des frais de recouvrement. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [T] [S] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE Madame [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 3961,20 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 21 septembre 2023, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 date de l’assignation, ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, CONDAMNE Madame [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 210,74 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE Madame [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE Madame [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [T] [S] aux dépens. 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