Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/03597

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN Madame [X] [Y] divorcée [W] Me Sylvie FOADING-NCHOH Copie exécutoire délivrée le : à : Madame [X] [Y] divorcée [W] Me Sylvie FOADING-NCHOH Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/03597 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWAW N° MINUTE : 1 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 15 février 2024 DEMANDERESSE S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 DÉFENDERESSES Madame [X] [Y] divorcée [W], demeurant [Adresse 3] comparante en personne Madame [S] [Z], demeurant [Adresse 2] assistée par Me Sylvie FOADING-NCHOH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1002 COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 février 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 15 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/03597 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWAW EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 16 mars 2017, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5], (la RIVP) a donné à bail à Madame [X] [Y] divorcée [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]. Par contrat sous seing privé en date du 28 décembre 2022, la RIVP a donné à bail à Madame [S] [Z] un appartement à usage d’habitation dans le même immeuble, situé au [Adresse 2]. Par acte de commissaire de justice en d ate du 14 et du 18 avril 2023, la RIVP a fait assigner, respectivement Madame [S] [Z] et Madame [X] [Y] divorcée [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : prononcer la résiliation du contrat de bail,ordonner l'expulsion de Madame [S] [Z] et Madame [X] [Y] divorcée [W],condamner Madame [S] [Z] et Madame [X] [Y] divorcée [W] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,supprimer le délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux,condamner, in solidum, Madame [S] [Z] et Madame [X] [Y] divorcée [W] à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Appelée à l'audience du 15 septembre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi, dans l'attente de la décision sur l'aide juridictionnelle, pour être finalement retenue à l'audience du 24 novembre 2023. A l'audience du 24 novembre 2023, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a sollicité oralement le rejet des demandes formées à son encontre au titre d'un préjudice moral qui n'est, selon elle, pas caractérisé. Au soutien de ses prétentions, la RIVP indique demander la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil pour non-respect par le locataire de ses obligations légales (articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et suivants du code civil) et contractuelles à savoir le défaut d'usage paisible du bien du fait de personnes vivant sous leur toit. Madame [S] [Z], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de la RIVP, et sa condamnation à lui verser la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral et de 3 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi de 1991 au profit de Maître FOADING, sous réserve de sa renonciation expresse à la rétribution au titre de l'aide juridictionnel. Au soutien de ses prétentions, Madame [S] [Z] explique que la RIVP n'apporte pas la preuve des nuisances qu'elle allègue. Madame [X] [Y] divorcée [W] comparaît en personne, elle soutient que la RIVP ne prouve pas que son fils cause des troubles. La question de la disjonction d'instance a été mise dans les débats. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, la RIVP invoque le squat des caves et des parties communes de l'immeuble, du tapage et du vandalisme dans l'immeuble et des actes de violences commis par Monsieur [U] [Y] et Monsieur [E] [Z], fils des locataires. Les attestations produites, émanant de 10 voisins différents permettent de démontrer que le fils de Madame [X] [Y] divorcée [W] et le fils de Madame [S] [Z] ont occupé la cave la nuit du 11/12 février 2023 avec plusieurs personnes et que des meubles et détritus ont été laissés sur place. Le gardien a également indiqué avoir vu le fils de Madame [X] [Y] divorcée [W] dans la cave le 6 mars 2023. Les voisins expliquent également subir, d'une part, des nuisances sonores de la part du fils de Madame [X] [Y] divorcée [W] , le 22 février 2023 dans la cours de l'immeuble et le 13 mars 2023 dans l'appartement de sa mère et, d'autre part, être gênés par la présence du fils de Madame [S] [Z] installé dans les parties communes et notamment les escaliers le 12 et le 20 février 2023 et dans le hall le 23 février 2023. Cependant, ces derniers faits ne sont attestés que par une personne à la fois et ne sont pas étayés par la production d'autres éléments telles que des plaintes ou des mains courantes, des constatations de commissaire de justice. Leur réalité n'est donc par démontrée. Il sera, par ailleurs, relevé que la bailleresse ne justifie que de l'envoi d'une lettre de mise en demeure à chacune des locataires et n'indique pas avoir tenté de les rencontrer ou de mettre en place une mesure de médiation alors même que ces dernières contestent les faits reprochés. Madame [S] [Z] ayant dès le 6 mars 2023 envoyé un courriel en ce sens à la RIVP. Ainsi, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail n'est pas suffisamment caractérisée, et n'est pas de nature à entraîner la résolution des contrats, la RIVP sera déboutée de ses demandes de résiliation judiciaire ainsi que des demandes subséquentes. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien entre le préjudice et la faute commise. En l'espèce, Madame [S] [Z] n'apporte aucun élément de nature à démontrer la réalité de ces éléments, sa demande sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires La RIVP, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de résiliation judiciaire des contrats de baux conclus les 16 mars 2017 et 28 décembre 2022 entre la RIVP, d'une part, et, respectivement, Madame [X] [Y] divorcée [W] et Madame [S] [Z], d'autre part, portant sur les appartements situés au [Adresse 4]), ainsi que les demandes subséquentes, REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [S] [Z], REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la RIVP aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection