Cour d'appel, 09 février 2023. 21/06275

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 09/02/2023 **** N° de MINUTE : 23/155 N° RG 21/06275 - N° Portalis DBVT-V-B7F-UADW Jugement (N° 21/00284) rendu le 26 Novembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Douai APPELANTE Madame [H] [O] née le 13 Septembre 1971 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Anne Sophie Audegond-Prud'Homme, avocat au barreau de Douai, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/002405 du 10/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SA D'HLM Maisons et Cites agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Patrick Delahay, avocat au barreau de Douai, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 06 décembre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 février 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 novembre 2022 **** Par acte sous seing privé du 1er novembre 2002, la société anonyme Maisons et Cités a donné à bail à M. [P] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé d'un montant de 362,10 euros hors charges. Par courrier du 30 juin 2014, M. [P] [C] informait la SA Maisons et Cités de l'abandon du logement suite à son incarcération et du maintien dans les lieux de sa concubine, Mme [H] [O] ainsi que de leurs enfants. Par la suite, Mme [H] [O] a officiellement été substituée à M. [P] [C] au titre du bail en cause. Alléguant le défaut de paiement des loyers, par acte d'huissier de justice en date du 22 octobre 2020, la SA Maisons et Cités a fait délivrer à Mme [H] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 374,19 euros. Par acte d'huissier de justice en date du 9 mars 2021 notifié le 11 mars 2021 au représentant de l'État dans le département, la SA Maisons et Cités a fait assigner Mme [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai à l'audience du 28 mai 2021, afin d'obtenir le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, l'autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix au frais, risques et périls de la défenderesse, sa condamnation au paiement de la somme de 634,82 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts à taux légal à compter de l'assignation, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à la libération effective des lieux, sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens. Suivant jugement contradictoire en date du 26 novembre 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure et du dernier état des demandes et moyens des parties le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai a : - déclaré l'action de SA Maisons et Cités recevable, - constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 2], conclu le 1er novembre 2002 entre la SA Maisons et Cités d'une part et Mme [H] [O] venant aux droits de M. [P] [C], d'autre part, à compter du 23 décembre 2020, - condamné Mme [H] [O] à payer à SA Maisons et Cités la somme de 325,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 27 septembre 2021, terme du mois de septembre 2021 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - autorisé Mme [H] [O] à se libérer de sa dette en 5 mensualités successives d'un montant de 54 euros chacune, en sus de son loyer courant, et une 6ème mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date, - dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l'acte de signification du jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois, - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement, - dit que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué, - dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein effet, - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, - qu'à défaut pour Mme [H] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, SA Maisons et Cités puisse faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, - que Mme [H] [O] soit condamnée à verser à la bailleresse une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et qui sera indexée selon les modalités prévues par le contrat de bail pour le loyer, qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la déchéance du paiement et jusqu'à libération effective et définitive des lieux, soit actuellement la somme mensuelle de 488, 30 euros, - débouté SA Maisons et Cités de sa demande sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, - débouté Mme [H] [O] de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance, - débouté SA Maisons et Cités de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - constaté l'exécution provisoire du présent jugement, - condamné Mme [H] [O] aux entiers dépens. Mme [H] [O] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 16 décembre 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. La SA Maisons et Cités a constitué avocat le 21 décembre 2021. Par ses dernières conclusions en date du 4 mars 2022 , Mme [H] [O] demande à la cour de : - confirmer le jugement sur le montant de la dette et la suspension de la clause résolutoire ainsi que les délais de paiement, - réformer la décision entreprise sur la question de la demande reconventionnelle de Mme [H] [O] et du préjudice de jouissance, Par conséquent, - condamner la SA Maisons et Cités au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, - compenser la somme prononcée en faveur de Mme [H] [O] avec les sommes dues le cas échéant à sa charge au titre des loyers impayés, - considérer que cette dette est reprise dans le plan de surendettement, - débouter la SA Maisons et Cités de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - dire que chacune des parties gardera la charge de ses propres dépens. Par ses dernières conclusions en date du 21 mai 2022, la SA Maisons et Cités demande à la cour de : - la déclarer bien fondée, - débouter purement et simplement Mme [H] [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Douai du 26 novembre 2021, - condamner Mme [H] [O] aux entiers dépens de l'instance. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Nonobstant le caractère général de l'appel initialement interjeté, il résulte des conclusions de Mme [H] [O] que cette dernière sollicite en réalité la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé la dette locative qu'elle doit à son bailleur et en ce qu'il lui a accordé des délais de paiement dans le cadre d'une suspension des effets de la clause résolutoire dont les conditions d'acquisition ont été considérées comme réunies à la date du 23 décembre 2020, le jugement entrepris ayant précisé que la clause serait réputée n'avoir jamais joué si les délais de paiement étaient respectés et prévu au contraire que la procédure d'expulsion pourrait suivre son cours, si lesdits délais n'étaient pas respectés. De son côté, la société D'HLM Maisons et Cités n'a pas relevé appel incident de ces mêmes disposiitons. Il convient dès lors pour la cour de les confirmer. Il sera simplement précisé en tant que de besoin que la société Maisons et Cités a produit dans ce dossier un décompte actualisé à la date du 31 août 2022 faisant apparaître que la locataire s'est bornée à opérer des versements irréguliers et l'arriété locatif s'est reconstitué à la date de l'arrêté de compte à hauteur d'un montant de 1684,09 euros et ce nonobstant les effets d'un rétablissement personnel prononcé par la Commission de surendettement (décision de validation de la procédure de rétablissement personnel du 14 juin 2021). Il appartiendra à la société Maisons et Cités qui se borne à demander la confirmation du jugement entrepris de faire valoir si nécessaire devant le juge de l'exécution que la débitrice a éventuellement manqué à son obligation de s'acquitter de la dette en 6 versements conformément aux dispositions du jugement querellé mais qu'elle a également manqué aux délais de droit accordés par l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 au débiteur ayant bénéficié d'un rétablissement personnel, à savoir un délai de grâce de deux années courant à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture, pour ne pas avoir régle le loyer et les charges courants. Seule la disposition du jugement ayant débouté la locataire de sa demande en réparation d'un préjudice de jouissance est en réalité contestée. Pour justifier du bien-fondé de sa demande de dommages et intérêts, l'appelante s'est bornée à produire aux débats : -une demande de travaux de la locataire en date du 5 avril 2018 se présentant comme une fiche pré-établie servant de fiche de liaison entre le bailleur et la locataire mais ne détaille aucunement les travaux qui auraient été nécessaires ; -une seconde fiche qui se présente comme une fiche d'intervention non signée datée du 30 décembre 2020 pour la réalisation d'une visite d'entretien du logement, et de diverses réparations notamment d'une fuite de lavabo, de la vanne de la chaudière, du débouchage de la baignoire et des toilettes et du remplacement du robinet gaz, certaines de ces réparations apparaissant au demeurant ressortir davantage de l'obligation du locataire au titre des réparations locatives que de celles du bailleur notamment en ce qui concerne le débouchage d'un évier ou des WC. Il n'existe aucun lien nécessaire entre ces deux documents et il n'est nullement établi comme l'a justement indiqué le premier juge que les travaux pour lesquels Maisons et cités est intervenue en décembre 2020 correspondent à des désordres pour lesquels une demande d'intervention avait été faite en 2018. Les pièces produites ne démontrent en aucun cas que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrer un logement décent, d'assurer à son locataire une jouissance utile et paisible et d'assurer les réparations autres que locatives. C'est donc à bon droit que le jugement entrepris a rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance présentée par Mme [H] [O]. Le sort des dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge. Il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef. Mme [H] [O] succombant dans son recors en supportera les dépens. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Précise qu'il incombera si nécessaire au bailleur de faire valoir devant le juge de l'exécution que la débitrice a éventuellement manqué à son obligation de s'acquitter de la dette en 6 versements conformément aux dispositions du jugement mais qu'elle a également manqué au délai de droit d'une durée de deux années accordé par l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 au débiteur ayant bénéficié d'un rétablissement personnel , ce délai de deux années courant à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture ; Condamne Mme [H] [O] aux dépens d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis