Cour d'appel, 30 novembre 2022. 22/04071

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 30 NOVEMBRE 2022 N° 2022/ 533 N° RG 22/04071 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJCPG [U], [T], [V] [R] [O] [E] C/ S.C.I. VALAMPE IMMO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laura TAFANI Me Rémy CRUDO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 14 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-1919. APPELANTES Madame [U], [T], [V] [R] née le 1er avril 1993 à [Localité 4] (13), demeurant et domiciliée [Adresse 3] (HAUTE CORSE) (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001869 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) Madame [O] [E] née le 13 Février 1971 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3] (HAUTE CORSE) (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1392 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentées par Me Laura TAFANI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.C.I. VALAMPE IMMO prise en la personne de ses dirigeants en exercice, demeurant et domicilié es qualité au siège de la société, [Adresse 6] - [Localité 1] représentée par Me Rémy CRUDO, membre de la SELARL CRUDO REMY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, la société civile immobilière dénommée VALAMPE IMMO a donné à bail d'habitation à Madame [U] [R] à compter du 12 mai 2017 un appartement de type 2 situé sur la route départementale 568, lieudit [Adresse 2] à [Localité 1]), moyennant un loyer mensuel de base de 650 euros et une provision pour charges de 80 euros. Madame [O] [E] s'est portée caution solidaire des obligations souscrites par sa fille aux termes d'un acte distinct en date du 10 mai 2017. Le 3 août 2018, le bailleur a fait signifier à la locataire et à la caution un commandement de payer un arriéré de loyer et de charges, visant la clause résolutoire stipulée au contrat. Puis il les a assignées à comparaître devant le juge des référés pour voir constater l'acquisition de ladite clause, entendre prononcer l'expulsion de Madame [R], et obtenir paiement d'une provision équivalente au montant de sa créance. Suivant ordonnance rendue le 2 juillet 2019, le juge des référés du tribunal d'instance de Martigues a dit n'y avoir lieu d'ordonner une expertise de l'état du logement, suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé à la locataire la faculté de se libérer de sa dette, évaluée à 5.389,81 euros, en 36 mensualités, en prévoyant une clause de déchéance de plein droit à défaut de respecter cet échéancier. Considérant que tel était le cas, la SCI VALAMPE IMMO a procédé dès le 4 septembre 2019 à la reprise du logement. Un état des lieux de sortie a ensuite été dressé le 19 septembre par acte d'huissier, Madame [R] n'ayant pas déféré toutefois à la convocation qui lui avait été adressée à cette fin. Par exploit du 15 octobre 2020, le bailleur a saisi le tribunal de proximité de Martigues, statuant cette fois au fond, pour entendre condamner solidairement la locataire sortante et la caution au paiement d'une somme de 6.643,10 euros au titre de la dette locative définitive, et celle de 4.290 euros au titre des frais de remise en état des lieux. Les défenderesses ont opposé en premier lieu une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir, considérant que la SCI VALAMPE IMMO ne rapportait pas la preuve de son droit de propriété sur les locaux loués. Sur le fond, Madame [R] a conclu à la nullité du bail en raison d'un dol ayant vicié son consentement, et réclamé la répétition de l'ensemble des sommes versées au bailleur depuis la prise d'effet du contrat, soit 17.191,85 euros. Subsidiairement elle a demandé paiement de la même somme en réparation de son préjudice de jouissance, du fait du caractère indécent du logement. Madame [E] a conclu de son côté à la nullité de l'acte de cautionnement faute de respecter le formalisme édicté par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et réclamé paiement d'une somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral. Par jugement rendu le 14 décembre 2021, la juridiction saisie a : - déclaré recevable l'action de la SCI VALAMPE IMMO, - rejeté les demandes d'annulation du bail et de l'acte de cautionnement, - condamné solidairement Mesdames [R] et [E] à verser au bailleur la somme de 6.183,32 euros au titre des loyers et charges restant dus, et celle de 2.449 euros en réparation des dégradations commises dans les lieux, - débouté les défenderesses de leurs demandes reconventionnelles en paiement, - et mis à leur charge les entiers dépens de l'instance. Mesdames [U] [R] et [O] [E] ont interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 18 mars 2022 au greffe de la cour, et conclusions notifiées le 25 mai 2022. La SCI VALAMPE IMMO n'ayant pas conclu dans le délai imparti par l'article 909 du code de procédure civile, le conseiller chargé de la mise en état a rendu le 13 septembre 2022 une ordonnance d'irrecevabilité à son encontre, en application de l'article 911-1 du même code, et la clôture de l'instruction a été prononcée le 19 septembre suivant. MOYENS ET PRÉTENTIONS SOUMIS À LA COUR : Aux termes de leurs conclusions susvisées, Mesdames [U] [R] et [O] [E] poursuivent l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. Elles réitèrent en premier lieu la fin de non recevoir soulevée devant le premier juge, faisant valoir que la SCI VALAMPE IMMO ne justifie pas de son droit de propriété sur le logement donné à bail, dans la mesure où le titre qu'elle produit fait état de locaux commerciaux, et non de locaux d'habitation. Sur le fond, Madame [R] reprend le moyen tiré de la nullité du bail pour cause de dol en application de l'article 1137 du code civil, considérant que le bailleur lui aurait dissimulé que les locaux n'étaient pas destinés à un usage d'habitation et présentaient un caractère insalubre. Elle réclame en conséquence la répétition de l'intégralité des sommes versées depuis la prise d'effet du contrat, y compris le dépôt de garantie, soit 17.191,85 euros. Subsidiairement, elle réclame paiement de la même somme en réparation du préjudice de jouissance subi du fait du caractère indécent du logement, ainsi que de son préjudice moral. A l'appui de cette demande elle produit un rapport établi le 1er mars 2019 par l'association méditerranéenne pour l'insertion sociale par le logement (AMPIL), et affirme avoir été menacée à plusieurs reprises par le gérant de la SCI lorsqu'elle a commencé à faire valoir ses droits, puis expulsée de son domicile dans des conditions indignes. Elle soutient d'autre part que les frais de remise en état de l'appartement doivent demeurer à la charge du bailleur. Elle déclare en outre pour la première fois en cause d'appel que le contrat de location ne serait pas signé de sa main, et en déduit que les parties étaient liées par un simple bail verbal, excluant par là même l'application de la clause d'indexation des loyers et de la clause résolutoire. Pour sa part, Madame [O] [E] reprend également le moyen tiré de la nullité de l'acte de cautionnement en raison de l'absence de retranscription manuscrite de l'ensemble des mentions prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et réclame paiement de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts. Les appelantes réclament enfin paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens. Conformément aux dispositions de l'article 954 dernier alinéa du même code, la SCI VALAMPE IMMO doit être réputée s'approprier les motifs du jugement déféré. DISCUSSION Sur la fin de non recevoir : La SCI VALAMPE IMMO a produit devant le premier juge l'acte notarié du 14 avril 2004 par lequel elle a fait l'acquisition d'un immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 2], en bordure de la route nationale, 'consistant en une parcelle de terrain sur partie de laquelle sont édifiés un bâtiment à usage de bureaux, entrepôt et activités composé d'un rez-de-chaussée et d'un étage partiel, et une petite construction annexe de sanitaire'. Il est constant que le logement donné à bail se situait bien dans cet immeuble, et la question de savoir si la SCI avait obtenu l'autorisation administrative de transformer tout ou partie des locaux à usage d'habitation n'a pas d'influence directe sur sa qualité à agir, de sorte que le premier juge a écarté à bon droit la fin de non recevoir. Sur la demande d'annulation du bail : Suivant l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. En l'espèce, il n'est pas établi que le contrat de bail ait été conclu en violation des règles d'urbanisme en vigueur dans la zone considérée. D'autre part, Madame [R] a pu visiter les locaux avant de contracter et se rendre compte de leur configuration et de leur état d'entretien. Enfin, l'existence de désordres dans le logement, dont rien ne démontre qu'ils auraient été intentionnellement dissimulés par le bailleur, ne constitue pas une cause de nullité du contrat, mais ouvre au preneur l'exercice des droits qu'il tient notamment des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du bail, et débouté Madame [R] de sa demande en répétition des sommes versées en exécution du contrat. Sur la dénégation de signature : Pour la première fois en cause d'appel, Madame [R] soutient que le contrat de location ne serait pas signé de sa main. Toutefois il y a lieu de constater qu'elle n'en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions, qui saisit seul la cour. Sur le montant de la dette locative : Aucune critique n'est précisément formulée par les appelantes à l'encontre du chef du jugement qui a fixé à 6.183,32 euros le montant de la dette locative, après avoir expurgé du décompte du bailleur les sommes qui n'étaient pas justifiées. Cette disposition sera donc confirmée. Sur les dégradations locatives : C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a fixé à la somme de 2.449 euros le coût de la réparation des dégradations imputables au locataire sortant, après avoir comparé les états des lieux d'entrée et de sortie et analysé les factures produites par le bailleur. Sur la demande en réparation d'un préjudice de jouissance : Madame [R] produit un diagnostic technique du logement établi le 1er mars 2019 par l'AMPIL, faisant état des désordres suivants : - défaut d'étanchéité à l'air de la porte d'entrée, - chauffage non adapté et 'énergivore' dans la chambre, - défaut d'étanchéité de la toiture, - puissance électrique non adaptée au logement, - présence d'humidité, - système de ventilation inefficace. Ce diagnostic conclut à l'indécence du logement au regard des critères déterminés par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002 pris pour son application, et a donné lieu à un signalement adressé au pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne des Bouches-du-Rhône. Le premier juge a débouté la locataire de sa demande en réparation d'un préjudice de jouissance au motif qu'elle ne justifiait pas d'une mise en demeure adressée au bailleur. Toutefois ce dernier ne pouvait ignorer la réalité des désordres décrits plus avant dans la mesure où Madame [R] avait cessé de payer son loyer à compter du mois de juin 2018 pour protester contre l'insalubrité du logement. Il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris de ce chef, et d'allouer à Madame [R] une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Sur la demande en réparation d'un préjudice moral : Nonobstant la plainte pénale déposée par Madame [R] à l'encontre de Monsieur [S], gérant de la SCI VALAMPE IMMO, des chefs de menaces de mort et violation de domicile, dont l'appelante s'abstient de préciser les suites qui ont pu être données, il y a lieu de constater qu'aucun élément de preuve objectif n'est produit au dossier permettant de retenir la responsabilité civile du bailleur. Il n'est pas davantage établi que la reprise du logement soit intervenue dans des conditions illicites, alors qu'elle avait été autorisée par le juge des référés en cas de non respect de l'échéancier de paiement et qu'il y a été procédé par le ministère d'un huissier de justice. Sur la demande d'annulation de l'acte de cautionnement : En vertu des dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction en vigueur à l'époque de la conclusion de l'acte litigieux, la personne physique qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision, d'une mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de son obligation, ainsi que de la reproduction manuscrite de l'alinéa prévoyant les modalités de résiliation unilatérale de son engagement en cas de cautionnement à durée indéterminée. En l'espèce c'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a considéré qu'en dépit de l'absence de reproduction manuscrite, dans l'acte de cautionnement, du montant du loyer et des conditions de sa révision, Madame [E] avait eu une parfaite connaissance de l'étendue de ses obligations dans la mesure où elle avait paraphé toutes les pages du contrat de bail. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'acte de cautionnement et débouté Madame [E] de sa demande en dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Madame [U] [R] de sa demande en réparation d'un préjudice de jouissance du fait de l'indécence du logement, Statuant à nouveau de ce chef, condamne la SCI VALAMPE IMMO à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, Y ajoutant, condamne Mesdames [U] [R] et [O] [E] aux dépens de la procédure d'appel, Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT