Cour d'appel, 22 septembre 2022. 21/07223

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 22 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/07223 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U33K AFFAIRE : S.A.S. FAM C/ Société IMMO DIVERSIFICATION... Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Novembre 2021 par le Président du TJ de NANTERRE N° RG : 21/01658 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 22.09.2022 à : Me Caroline VARELA, avocat au barreau de VERSAILLES Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. FAM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège N° SIRET : 828 742 999 (rcs Nanterre) [Adresse 3] [Localité 6] Représentant : Me Caroline VARELA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 282 - N° du dossier 2021.44 Assistée de Me Christophe LLORCA, avocat plaidant au barreau de Paris APPELANTE **************** Société IMMO DIVERSIFICATION prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège N° SIRET : 794 02 1 9 49 [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25632 Assisté de Me Pascal ROUTROU, avocat plaidant au barreau de Paris Syndic. de copro. DU [Adresse 4] représenté par son syndic [Adresse 1] [Localité 6] (défaillant) INTIMEES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 17 décembre 2019, la société Immo diversification a donné à bail commercial à la société FAM des locaux commerciaux sis [Adresse 4] (92), exploités sous l'enseigne O'FAM. Arguant de nuisances sonores et olfactives, de non respect des horaires et d'infraction au règlement de copropriété, les 29 et 30 avril et 7 mai 2021, la société Immo diversification a fait assigner en référé la société FAM et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à cette adresse, représenté par son syndic, la société Secri Gestion, aux fins d'obtenir principalement : - le constat de la résolution dudit bail par l'effet d'une clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties, l'expulsion de la société FAM et la fixation à titre provisionnel, de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer annuel majoré de 100%, - la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2020. Par ordonnance contradictoire rendue le 30 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige, par provision, tous moyens des parties étant réservés, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 octobre 2020, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société FAM ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4] (92), - dit n'y avoir lieu à référé sur les clauses pénales, - condamné la société FAM à payer à la société Immo diversification une indemnité provisionnelle d'occupation à compter du 24 octobre 2020 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, - rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société FAM à payer à la société Immo diversification la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de cessation d'exploitation du restaurant sous astreinte, - rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, - rejeté les demandes plus amples et contraires des parties, - condamné la société FAM aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. Par déclaration reçue au greffe le 3 décembre 2021, la société FAM a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de cessation d'exploitation du restaurant sous astreinte, intimant la société Immo diversification et le syndicat des copropriétaires. Dans ses conclusions déposées le 10 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société FAM demande à la cour, au visa des articles 100 à 405 et 396 à, 399 du code de procédure civile de lui donner acte de son désistement d'appel à l'encontre du syndicat des copropriétaires, déclarer le désistement d'appel parfait à l'égard du syndicat des copropriétaires et de dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 3 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société FAM demande à la cour, au visa des articles 32-1, 834 et 835 du code de procédure civile et ceux de la loi du 10 juillet 1965, de : - la déclarer recevable en son appel ; - infirmer l'ordonnance déférée du 30 novembre 2021 en ses chefs critiqués dans la déclaration d'appel, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les clauses pénales ; statuant à nouveau, à titre principal, - juger qu'aucune nuisance sonore ou olfactive n'est établie par la société Immo diversification avec l'évidence requise en matière de référés ; - juger qu'aucune violation du règlement de copropriété n'est établie avec l'évidence requise en matière de référés ; - débouter la société Immo diversification de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire au motif des nuisances sonores et olfactives invoquées au commandement en date du 23 septembre 2020 ; à titre subsidiaire, si la cour d'appel devait juger que des nuisances sonores et/ou olfactives sont démontrées avec l'évidence requise en matière de référés, - suspendre les effets de la clause résolutoire mentionnée au bail commercial ; en tout état de cause, - condamner la société Immo diversification pour procédure abusive à lui payer la somme de 5 000 euros ; - débouter la société Immo diversification de l'intégralité de ses demandes ; - condamner la société Immo diversification au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 3 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Immo diversification demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, de : - déclarer la société FAM mal fondée en son appel, l'en débouter ; - confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nanterre du 30 novembre 2021 en toutes ses dispositions ; - débouter la société FAM de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; y ajoutant, - condamner la société FAM au paiement d'une somme complémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société FAM aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de Maître Mélina Pedroletti, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Saisi par la société FAM, le magistrat délégué par le premier président de cette cour, faisant droit à l'accord des parties, par ordonnance rendue le 17 mars 2022 a notamment, ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance prononcée le 30 novembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre pendant le cours de la procédure de l'appel enregistrée sous le n°RG 21/07223 interjeté par la société FAM et dit que les parties pourront poursuivre de nouveau l'exécution provisoire de cette ordonnance dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dans lequel se trouve les locaux en cause loués par la société Fam engagerait une action contre l'une ou l'autre des parties au titre des nuisances sonores générées par la société Fam. Le syndicat des copropriétaires ne s'est pas constitué. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il convient au préalable de donner acte à la société FAM de son désistement d'appel à l'égard du syndicat des copropriétaires qui ne s'est pas constitué et, constatant qu'aucune demande ne saisit la cour à l'encontre de ce dernier, de dire que l'instance se poursuit entre l'appelante et la société Immo diversification. 1 - Sur l'acquisition de la clause résolutoire La société FAM sollicite l'infirmation de l'ordonnance qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire. Elle fait état d'un conflit plus ancien entre les mêmes parties et d'une précédente procédure relative à l'aménagement des lieux qui a donné lieu à un arrêt rendu le 15 avril 2021 par cette même chambre. Elle prétend qu'aucune nuisance sonore ou olfactive n'est établie à son encontre par la société Immo diversification et qu'aucune violation du règlement de copropriété ne l'est davantage, avec l'évidence requise en référé qui permettrait à la cour d'intervenir. La société locataire conteste également être responsable des nuisances alléguées, la teneur des plaintes adressées par des copropriétaires de l'immeuble ou par le syndic de copropriété les 3, 4 et 8 septembre et en novembre 2020, ainsi que les constats d'huissier établis les 4 novembre 2020 et les 9, 11 et 12 février 2021, l'établissement étant alors fermé avec l'électricité coupée depuis le 30 octobre en raison du confinement. Elle conteste également avoir fait fonctionner l'appareil de climatisation en janvier 2022. En soulignant la difficulté technique, elle dénie à l'huissier mandaté par le bailleur toute compétence pour effectuer de façon fiable la mesure du bruit allégué. Elle précise avoir respecté l'injonction qui lui avait été donnée le 26 février 2020 par l'assemblée générale de ne pas installer le climatiseur dans les parties communes, cet appareil ayant été installé dans les locaux loués à usage privatif. Selon l'appelante, l'activité de restauration qu'elle exerce nécessite l'utilisation de moteurs et dès lors, le règlement de copropriété ne peut tous les interdire et doit nécessairement être interprété. Elle souligne qu'il n'y avait pas eu de nouvelles plaintes depuis février 2021, ou même depuis la réouverture du restaurant en mai 2021, et que le quartier est très animé, potentiellement source de nuisances. Elle fait état d'autres témoignages réfutant les nuisances sonores alléguées par le bailleur. La société FAM conteste également les nuisances olfactives et en être à l'origine, notamment en raison de la configuration des lieux. Elle entend faire valoir le retrait du climatiseur litigieux le 17 janvier 2022. À titre subsidiaire, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire. Elle forme enfin une demande indemnitaire pour procédure abusive. La société Immo diversification sollicite au contraire la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a jugé sur l'acquisition de la clause résolutoire, arguant de la violation évidente du règlement de copropriété du fait du bruit de la climatisation installée par la société FAM qui se propagerait dans la courette intérieure de l'immeuble, plusieurs lettres en ce sens du syndic de l'immeuble l'en ayant informée comme elle en a avisé sa locataire par plusieurs lettres recommandées avec accusés de réception. Elle indique que la société FAM ayant démontré en cours de procédure, selon procès-verbal de constat d'huissier du 17 janvier 2022, avoir fait déposer le climatiseur litigieux, source de la majeure partie des nuisances sonores déplorées par les copropriétaires, elle a fait entériner par l'ordonnance rendue le 17 mars 2022 son accord pour ne pas faire exécuter l'ordonnance du 30 novembre 2021 pendant la procédure d'appel, sous la condition qu'aucune action ne soit engagée à son encontre par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de ces mêmes nuisances. Elle ajoute que 'prise entre les récriminations récurrentes du Syndicat des Copropriétaires matérialisées in fine par des résolutions votées contre elle en Assemblée Générale, et les négations de son locataire, (elle) n'a d'autre choix que de poursuivre la confirmation de l'ordonnance du 30 novembre 2021.' Le bailleur précise que l'installation de la climatisation litigieuse avait été refusée par l'assemblée générale des copropriétaires le 26 février 2020, ainsi qu'elle en avait informé sa société locataire le 9 mars suivant. Il entend apporter la preuve que ces travaux ont nécessité une modification de la fenêtre donnant sur la courette intérieure pour y installer la grille de soufflage et que cet appareil fonctionne de manière continue et génère un bruit de moteur et de soufflerie ; il a fait effectuer plusieurs relevés à l'aide d'un sonomètre (constat réalisé par un huissier de justice le 12 février 2021). Il soutient que malgré le commandement de faire cesser les nuisances, celles-ci ont perduré (courriels des copropriétaires et du syndic et constats d'huissier) jusqu'au 6 janvier 2022. Il s'oppose enfin à la suspension demandée par la société FAM de la clause résolutoire. Il s'oppose également à la demande indemnitaire pour procédure abusive. Sur ce, Les locaux sont ainsi désignés au bail (article 28.1.2) : « - Lot numéro 1 : En façade au rez-de-chaussée d'une surface d'environ 73 m2, un local commercial et droit au wc commun dans la cour. Et les soixante-quatorze/mille deuxièmes (74/1002èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. - Lot numéro 6 : Au premier étage, un appartement d'une surface d'environ 46,95 m2. Et les quarante-trois/mille deuxièmes (43/1002èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. Observation étant ici faite que ce lot communique directement par un escalier intérieur avec le lot numéro un (1) du rez-de-chaussée. - Lot numéro 55 : au sous-sol une cave portant le numéro 23. Et les quatre/mille deuxièmes (4/1002èmes)de la propriété du sol et des parties communes générales. » Le bail a été conclu avec la société FAM exerçant sous l'enseigne O'FAM « à usage exclusif de petite restauration, sans extraction, de type bar à tapas et épicerie fine . » (article 28.3) La cour observe à ce stade qu'un climatiseur n'est pas un mécanisme d'extraction et que l'activité de restauration apparaît pouvoir être régulièrement exercée. Le Bail comporte en son article XX une clause qui prévoit que : « à défaut par le Preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du Bail, qui sont toutes de rigueur, de la loi, d'une décision de justice ou de respecter tout règlement applicable à l'Ensemble immobilier (') le Bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter signifié par acte extrajudiciaire visant la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai, même en cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration dudit délai. » A l'article VIII-8-1 du bail il est indiqué : le Preneur « devra respecter les charges et conditions du règlement de copropriété, du règlement intérieur, du cahier des charges ou de tout document régissant l'Ensemble immobilier. (') Le Preneur reconnaît avoir pris parfaite connaissance du règlement de copropriété, dont copie lui a été communiquée. » Dans le règlement de copropriété figure au Chapitre III- A- article 6 page 22 § 2 la clause suivante : 'Occupations - Les appartements ou locaux pourront être utilisés bourgeoisement ou commercia1ement, pourvu que les commerces ou industries exploités ne constituent pas des établissements dangereux ou insalubres ou de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur 1es personnes habitant 1'immeuble.(...)' § 8 à 10 'Bruits - Les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machines et outils de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à 1a solidité de 1'immeuble, ou à gêner leurs voisins par 1e bruit, 1'odeur ou autrement, et ils devront se conformer pour tout ce qui n'est pas prévu, aux usages établis dans les maisons bien tenues. Aucun moteur ne pourra être instal1é dans 1es parties non communes de 1'immeuble, sauf les moteurs silencieux pour appareils ménagers, avec, au besoin dispositif antiparasite de T,S.F.' Le commandement visant la clause résolutoire délivré le 23 septembre 2020 a ordonné à la société FAM : - 'de cesser les nuisances sonores et olfactives (odeurs de tabac et de nourriture par le climatiseur) et de cesser toute activité de restauration hors des heures autorisées, - de respecter le règlement de copropriété de l'immeuble en date du 28 février 1971 en retirant le ventilateur/climatiseur installé sans autorisation de la Copropriété et étant à l'origine d'une partie des nuisances générées au préjudice des occupants de l'immeuble'. La résiliation du bail ne peut être constatée par l'effet de la clause résolutoire qu'en cas de persistance du manquement ayant fait l'objet du commandement en application de l'article L. 145-1 du code de commerce et de l'article 1134 du code civil. Dans le cas d'espèce, doit être démontrée avec une évidence suffisante une violation de l'obligation faite au preneur. Cependant, la clause résolutoire est d'interprétation stricte et elle ne peut être mise en oeuvre, et être déclarée acquise, que pour un manquement à une stipulation expresse du bail rappelée au commandement d'avoir à s'y conformer (Civ. 3e, 15 sept. 2010, n°09-10.339). La lecture du commandement permet d'établir que le manquement allégué résulte du fonctionnement du climatiseur qui caractériserait une violation du règlement de copropriété. En l'espèce, à supposer que les causes du commandement y soient données avec une précision suffisante, ce n'est donc que par référence au règlement de copropriété pris dans son entier que l'infraction au bail est alléguée et non par rapport à une stipulation expresse du bail. N'est donc pas établie avec une évidence suffisante la violation d'une stipulation de bail. En outre, s'il résulte du bail dans sa disposition ci-dessus rappelée en son article VIII-8-1 que la société FAM avait l'obligation de respecter le règlement de copropriété dont elle avait préalablement pris connaissance, reste que ce règlement de copropriété ne pose pas lui-même en termes précis une interdiction de recourir à une climatisation, fut-elle bruyante. Or il n'appartient pas à la cour, en appel du juge des référés d'interpréter le règlement de copropriété et d'affirmer que la présence d'un climatiseur installé dans les parties privatives d'un occupant (procès-verbal du 12 février 2021), viole les clauses selon lesquelles il est interdit d''incommoder par le bruit ou l'odeur 1es personnes habitant 1'immeuble', de ' faire aucun bruit anormal' ou de 'de nature (...) à gêner leurs voisins(...)', les notions d'incommodité, d'anormalité ou de gêne étant particulièrement subjectives, non évidentes à interpréter, surtout en l'absence de mesures absolument fiables, voire contradictoirement établies, en tout cas prises par une technicien spécialisé. Au surplus, il est relevé par la cour que le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue le 26 février 2020 qui aurait refusé l'installation d'une climatisation n'est pas produit, de sorte que le détail de ces travaux non autorisés n'est pas donné. Aucune infraction ne peut donc être caractérisée à cet égard avec une évidence suffisante. L'ordonnance dont appel qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire sera en conséquence infirmée et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du bailleur. La demande de suspension de la clause résolutoire est donc sans objet. 2 - Sur les demandes accessoires Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts qu'en cas d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits. Une telle preuve n'est pas rapportée à l'encontre du bailleur qui est pris entre les intérêts divergents de la copropriété et ceux de sa locataire ; la demande de dommages-intérêts formée par l'appelante doit donc être rejetée. La société FAM étant accueillie en son recours, l'ordonnance sera également infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, la société Immo diversification ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra supporter les dépens de première instance et d'appel. L'équité justifie de laisser à la société FAM la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Constate le désistement d'instance de la société FAM à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]), représenté par son syndic, la société Secri Gestion, et dit que l'instance se poursuit entre la société FAM et la société Immo diversification ; Infirme l'ordonnance rendue le 30 novembre 2021 en ses chefs critiqués. Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Immo diversification , Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande, Dit que la société Immo diversification supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,