Cour d'appel, 14 février 2024. 22/07308

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 FEVRIER 2024 N° 2024/ 085 N° RG 22/07308 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJN45 [C] [L] C/ E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT Syndicat des copropriétaires de la résidence LES ESPERES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nadège CARRIERE Me Jean-Yves LEPAUL Me Sébastien BADIE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 11 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-0677. APPELANTE Madame [C] [L] née le 1er Octobre 1963 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003617 du 22/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Nadège CARRIERE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice, demeurant au siège sis [Adresse 2] représentée par Me Jean-Yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistée d'une élève avocat Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet EUROPAZUR, [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4] représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Thibault POZZO DI BORGO, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant acte sous seings privés en date du 21 octobre 2002, avec effet au 28 octobre 2002, l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes maritimes COTE D'AZUR HABITAT a donné à bail à Mme [C] [L] un logement à usage d'habitation, situé [Adresse 4], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable initial de 367,74 euros (273,22euros de loyer en principal et 94,52 euros de provisions sur charges), actualisé en janvier 2022, à la somme de 535,13 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 juillet 2018 (réceptionné le 10 juillet 2018 selon le cachet) adressé à EUROPAZUR, syndic du syndicat des copropriétaires de 1'immeuble situé [Adresse 4], Mme [L] l'a informé que suite à une expertise faite à son domicile au mois de décembre 2017, une fuite d'eau dans le mur a été décelée, l'invitant à prendre contact avec le bailleur COTE D'AZUR HABITAT pour la mise en 'uvre des travaux. Par acte d'huissier du 31 mai 2019, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 4850,96 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au mois de mai 2019 inclus, ainsi que 170,22 euros au titre du coût de l'acte. Le commandement de payer a été dénoncé à la CAPES qui l'a reçu le 6 juin 2019, selon l'accusé de réception (tampon) apposé par la Préfecture des Alpes maritimes sur la dénonciation. Par acte d'huissier du 8 octobre 2020, l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes maritimes COTE D'AZUR HABITAT a fait assigner Mme [C] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6juillet 1989, aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail et ses conséquences. Par acte du 5 mars 2021, Mme [L] assignait en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la résidence LES ESPERES afin de l'enjoindre à transmettre l'ensemble des documents justifiant de la réalité de la consommation d'eau et de le voir condamner à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. Par jugement rendu le 11 mars 2022, le Tribunal a : ORDONNE la jonction au dossier n° RG 11 20-677 du dossier RG n° 11 21-209, et DIT que 1'affaire sera jugée sous son numéro de répertoire général (RG) le plus ancien, à savoir RG 11 20-677 ; CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [C] [L] et portant sur le logement situé [Adresse 4], à compter du ler août 2019, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire ; EN SUSPEND les effets ; CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes maritimes COTE D'AZUR HABITAT la somme de 9293,03 euros au 20 janvier 2022, échéance de décembre 2021 incluse, et régularisation de charges d'eau comprises, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 31 mai 2019 sur la somme de 4850,96 euros, et à compter du 11 mars 2022 pour le surplus; ACCORDE à Mme [C] [L] un délai de grâce de 36 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, un délai de 36 mois pour se libérer de la dette comme suit : -versements de 36 mensualités égales de 258 euros, payables d'avance le 15 de chaque mois, en plus des échéances locatives mensuelles au titre des loyers et charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente ordonnance , -versement de la 36ème et dernière mensualité qui devra solder la dette en principal et intérêts ; RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majoration d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues ; DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date et de paiement d'une seule échéance du loyer courant passé un délai de 15 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure de payer les échéances impayées par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet : - l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible sans mise en demeure préalable; La clause de résiliation reprendra de plein droit son plein effet et Mme [C] [L] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; A défaut de libération volontaire des lieux, ORDONNE l'expulsion des lieux loués de Mme [C] [L] ainsi que celle de tous occupants de son / leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; il pourra être procédé à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par les articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - CONDAMNE Mme [C] [L] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit 535,13 euros par mois, qui sera immédiatement exigible dès la défaillance, et jusqu'à libération des lieux ; CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes maritimes COTE D'AZUR HABITAT une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; REJETE la demande de capitalisation des intérêts de l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes maritimes COTE D'AZUR HABITAT ; REJETE l'ensemble des demandes de Mme [C] [L] de dommages et intérêts et de condamnation au paiement de diverses sommes ; REJETE la demande de Mme [C] [L] de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à effectuer des travaux ; REJETE la demande de Mme [C] [L] de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ; REJETE la demande de Mme [C] [L] de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à lui communiquer certains documents ; REJETE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], de condamnation de Mme [C] [L] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ; REJETE l'ensemble des autres demandes de l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes maritimes COTE D'AZUR HABITAT, de Mme [C] [L] et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] ; ORDONNE, conformément à l'article R 412-2 du Code des Procédures civiles d'exécution, que 1'ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, à la sous-préfecture de GRASSE, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement ; CONDAMNE Mme [C] [L] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mai 2019 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration au greffe en date du 20 mai 2022, Mme [L] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: REFORMER le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de Cagnes sur mer en date du 11 mars 2022 en ce qu'il a : CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [C] [L] et portant sur le logement situé [Adresse 4], à compter du 1er août 2019, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire ; EN SUSPEND les effets ; CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT la somme de 9293,03 euros au 20 janvier 2022, échéance de décembre 2021 incluse, et régularisation de charges d'eau comprises, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 31 mai 2019 sur la somme de 4850,96 euros, et à compter du 11 mars 2022 pour le surplus ; ACCORDE à Mme [C] [L] un délai de grâce de 36 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels successifs, en sus du loyer courant, un délai de 36 mois pour se libérer de la dette comme suit : - Versements de 36 mensualités de 258 euros, payables d'avance le 15 de chaque mois, en plus des échéances locatives mensuelles au titre des loyers et charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente ordonnance ; - Versement de la 36eme et dernière mensualité qui devra solder la dette en principal et intérêts. RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues ; DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date et de paiement d'une seule échéance du loyer courant, passé un délai de 15 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure de payer les échéances impayées par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet : - L'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible sans mise en demeure préalable ; - La clause de résiliation reprendra de plein droit son plein effet et Madame [C] [L] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés ; - A défaut de libération volontaire des lieux, ORDONNE l'expulsion des lieux loués de Mme [C] [L] ainsi que celle de tous occupants de son/leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; il pourra être procéder à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution CONDAMNE Mme [C] [L] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit 535,13 euros par mois, qui sera immédiatement exigible dès la défaillance, et jusqu'à libération des lieux ; CONDAMNE Mme [C] [L] à payer à l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETE l'ensemble des demandes de Mme [C] [L] de dommages et intérêts et de condamnation au paiement de diverses sommes ; REJETE la demande de Mme [C] [L] de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] à effectuer des travaux ; REJETE la demande de Mme [C] [L] de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] [F] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ; REJETE la demande de Mme [C] [L] de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à lui communiquer certains documents ; ORDONNE, conformément à l'article R.412-2 du Code des Procédures civiles d'exécution, que l'ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, à la sous-préfecture de GRASSE, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement ; CONDAMNE Mme [C] [L] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mai 2019 ; Et STATUANT A NOUVEAU, PRONONCER la nullité du commandement de payer en date du 31 mai 2019 JUGER n'y avoir lieu à résolution du contrat de bail du 10 avril 2018 JUGER n'y avoir lieu à expulsion de Mme [L] JUGER de l'existence d'une fuite ou d'un dysfonctionnement étant à l'origine de la surconsommation d'eau de Mme [L] JUGER que les sommes réclamées au titre de la régularisation des charges d'eau sont abusives et ne relèvent pas des charges locatives récupérables. JUGER que Mme [L] a respecté ses obligations locatives. RETENIR la responsabilité de COTE D'AZUR HABITAT qui a fait preuve d'un comportement brutal et déloyal envers Mme [L] Par conséquent, CONDAMNER COTE D'AZUR HABITAT à rembourser à Mme [L] les sommes versées au titre des régularisations abusives de charges CONDAMNER COTE D'AZUR HABITAT à payer à Mme [L] la somme de 2.000 € au titre de la violation de son obligation d'assurer une jouissance paisible du logement CONDAMNER COTE D'AZUR HABITAT à payer à Mme [L] la somme de 1.500 € au titre de sa résistance abusive CONDAMNER COTE D'AZUR HABITAT à payer à Mme [L] la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance subi CONDAMNER COTE D'AZUR HABITAT à payer à Mme [L] la somme de 35,10 € au titre des frais postaux engagés. A titre subsidiaire, DESIGNER, avant dire droit, un expert judiciaire avec pour mission de -Se rendre sur les lieux après avoir convoqué l'ensemble des parties -Se faire remettre tous documents utiles -Déterminer l'origine de la surconsommation d'eau depuis 2014, en analyser les causes et les imputabilités, déterminer les travaux nécessaires afin de mettre un terme à cette surconsommation. -Déterminer si les causes de la surconsommation relèvent de désordres sur les parties communes ou sur les parties privatives. -En cas de désordres sur les parties privatives, déterminer s'il s'agit de réparations à la charge du bailleur ou à la charge du locataire -Chiffrer le coût des travaux réparatoires. -Déterminer et chiffrer l'ensemble des préjudices subis par Madame [L] de quelque nature que ce soit, notamment le préjudice financier lié à la surconsommation d'eau, le préjudice de jouissance de l'appartement, etc' -Etablir un pré-rapport et recueillir les observations des parties par voie de dire en laissant un délai qui ne saurait être inférieur à 5 semaines. -Déposer son rapport définitif. ORDONNER que la consignation soit mise à la charge de COTE D'AZUR HABITAT. En tout état de cause, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à effectuer les recherches de fuite et les travaux réparatoires nécessaires. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à relever et garantir Mme [L] de toute condamnation en principal, frais et intérêts qui seraient prononcées à son encontre CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à rembourser les régularisations de charge abusives effectuées au titre d'une consommation d'eau non justifiée. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] des dommages et intérêts correspondant au montant des sommes réclamées par COTE D'AZUR HABITAT au titre de la régularisation des charges de consommation d'eau arrêtée à la somme de 9.293,03€ au 20 janvier 2022. CONDAMNER in solidum HABITAT COTE D'AZUR et le syndicat des copropriétaires à payer à Maître Nadège CARRIERE la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. CONDAMNER in solidum HABITAT COTE D'AZUR et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. Sur l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de Cagnes sur mer en date du 11 mars 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes de condamnation formées par le syndicat des copropriétaires au titre de procédure abusive et de l'article 700 du code de procédure civile. DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes. A l'appui de son recours, elle fait valoir: -que le commandement de payer est nul faute de contenir un décompte exploitable et répondant aux critères de précisions et de loyauté exigés par la loi du 6 juillet 1989, lui permettant de vérifier le bien fondé de la demande et de connaître l'étendue de ses obligations, de sorte qu'il y a absence d'acquisition de la clause résolutoire, -qu'à partir de 2014 la société PROX HYDRO a procédé au relevé des compteurs d'eau, pour autant entre 2014 et 2017 son compteur n'a pas été relevé et sa consommation a été facturée sur des estimations, -que si elle a été absente lors des passages de cette société c'est parce qu'elle n'en a jamais été informée, -qu'en 2017 son voisin du dessous s'est plaint d'un dégât des eaux, qu'un plombier mandaté par le syndic est intervenu pour une recherche de fuite chez elle, le 6 décembre 2017,une perte importante d'eau a été constatée mais sans contrôle des dégâts chez le voisin absent, -que malgré ses relances aucune suite n'a été donnée à la recherche de fuite, -qu'elle n'a jamais refusé l'accès au plombier, -que la fuite impactant son compteur ne se situe pas dans son appartement mais bien dans les parties communes, d'où aucun dégât chez elle, -que le 8 décembre 2017 son compteur a été relevé et changé pour un compteur radio relevable, avec une consommation exorbitante et une régularisation de charges objet de la présente procédure, -qu'il n'est pas possible en l'absence de fuite qu'une personne seule consomme 1 699l d'eau par jour alors que la consommation moyenne est de 90 l par jour, -que son bailleur a eu un comportement fautif et déloyal en sollicitant durant 3 années des régularisations de charges d'eau qui n'en étaient pas en réalité pour réclamer une régularisation exorbitante correspondant à ces 3 années, -que son bailleur a ignoré ses demandes quant à la fuite entraînant des dysfonctionnement de son compteur ne répondant pas à son obligation de réparation et de jouissance paisible, -que le syndicat des copropriétaires n'a pas davantage respecté ses obligations, en ne diligentant aucune intervention pour déterminer si les canalisations encastrées étaient fuyardes. COTE D'AZUR HABITAT conclut: Confirmer le jugement n° 96 prononcé le 11 mars 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Cagnes sur Mer en toutes ses dispositions, et en état de cause en ce qu'il a : Constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [C] [L] et portant sur le logement situé [Adresse 4], à compter du 1er août 2019, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire. Condamné Mme [C] [L] à payer à l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes maritimes COTE D'AZUR HABITAT la somme de 9293,03 euros au 20 janvier 2022, échéance de décembre 2021 incluse, et régularisation de charges d'eau comprises, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 31 mai 2019 sur la somme de 4850,96 euros, et à compter du 11 mars 2022 pour le surplus. Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date et de paiement d'une seule échéance du loyer courant, passé un délai de 15 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure de payer les échéances impayées par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet : - L'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible sans mise en demeure préalable, - La clause de résiliation reprendra de plein droit son plein effet et Mme [C] [L] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, - A défaut de libération volontaire des lieux, ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [C] [L] ainsi que celle de tous occupants de son/leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; il pourra être procédé à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par les articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - Condamné Mme [C] [L] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit 535,13 euros par mois, qui sera immédiatement exigible dès la défaillance, et jusqu'à libération des lieux. Condamné Mme [C] [L] à payer à l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes maritimes COTE D'AZUR HABITAT une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Rejeté l'ensemble des demandes de Mme [C] [L] de dommages et intérêts et de condamnation au paiement de diverses sommes. Condamné Mme [C] [L] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mai 2019. Débouté Mme [C] [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. Y ajoutant, Condamner Mme [L] [C] à payer à COTE D'AZUR HABITAT la somme de 3.000,00 Euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Condamner Mme [L] [C] aux entiers dépens, distraits du profit de Maître Jean-Yves LEPAUL, Avocat constitué, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Il soutient: -que sa créance est constituée à la fois de loyers demeurés impayés ainsi que de régularisations de charges impayées, notamment la somme de 7 276,43€ au titre de la régularisation des charges du 1er janvier au 31 décembre 2017; lissée en 6 termes de 1212,74€ du 31 janvier 2019 au 30 juin 2019, -que la locataire devait 535,68€ au titre des charges régularisées du 1er janvier au 31 décembre 2018 faute pour l'entreprise chargée du relevé des compteurs d'avoir pu accéder à celui de Mme [L], -que pendant des années aucun relevé n'a pu être fait en raison de l'absence de la locataire de sorte que sa consommation d'eau a été facturée au vu d'une estimation et non de sa consommation réelle, de sorte que l'augmentation des charges de consommation d'eau est justifiée au vu de la consommation réelle constatée, -qu'il a procédé à une recherche de fuite qui s'est avérée négative, -que le commandement de payer du 31 mai 2019 comprend un décompte détaillé des sommes dues, correspondant au lissage dont la locataire a été informée par courrier du 20 décembre 2018 soit antérieurement, -que le compteur d'eau froide est situé à l'intérieur du logement de la locataire et ne comptabilise que la consommation interne à l'appartement, de sorte que toute fuite aurait occasionné de l'eau à l'intérieur du logement ce qui n'est pas le cas, -que les désordres subis par le logement du dessous résultent d'une canalisation de chauffage dudit appartement, -que la locataire ne rapporte la preuve d'aucune fuite ou dysfonctionnement, -que les charges d'eau correspondent à sa consommation, -qu'avant 2014 c'étaient les locataires qui transmettaient les relevés de compteur de sorte que Mme [L] a pu transmettre des relevés erronés expliquant la consommation d'eau relevé pour la première fois par un tiers en décembre 2017, -qu'une expertise judiciaire ne peut pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. Le syndicat des copropriétaires conclut: CONFIRMER le jugement rendu en date du 11 mars 2022 par le Tribunal de Proximité de CAGNES-SUR-MER en ce qu'il a : - Condamné Mme [C] [L] à payer à l'office public de l'Habitat de [Localité 5] et des Alpes Maritimes COTE D'AZUR HABITAT la somme de 9293,03 euros au 20 janvier 2022 échéance de décembre 2021 incluse, et régularisation de charges d'eau comprises, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 31 mai 2019 sur la somme de 4850,96 euros, et à compter du 11 mars 2022 pour le surplus; - Rejeté l'ensemble des demandes de [C] [L] de dommages et intérêts et condamnation au paiement de diverses sommes ; - Rejeté la demande de Mme [C] [L] de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence - Rejeté la demande de Mme [C] [L] de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence ' à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre; - Rejeté la demande de Mme [C] [L] de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence - Rejeté la demande de Mme [C] [L] de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence > au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - Rejeté l'ensemble des autres demandes de Mme [C] [L] aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence - Condamné Mme [C] [L] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mai 2019 ; REFORMER le jugement rendu en date du 11 mars 2022 par le Tribunal de Proximité de CAGNES-SUR-MER en ce qu'il a : - Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence «LES ESPERES» de condamnation de Mme [C] [L] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence > de condamnation de Mme [C] [L] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Statuant à nouveau : JUGER l'absence de Mme [C] [L] lors des relevés des compteurs d'eau durant les années 2014 à 2017, JUGER l'absence de fuite suite aux investigations menées, JUGER que la régularisation des charges correspond à la consommation réelle de Mme [L], JUGER que la régularisation des charges est parfaitement régulière, JUGER que le syndicat des copropriétaires ' n'est pas responsable du montant de la régularisation, seulement imputable à Mme [L], DEBOUTER Mme [C] [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris la demande de désignation d'un expert judiciaire en l'absence de motif légitime et de preuve d'un désordre, les demandes de communication de pièces sous astreinte sans intérêt et sans objet, ainsi que les demandes de dommages-intérêts infondées et non étayées, et la demande de compensation également infondée, DEBOUTER Mme [C] [L] de ses demandes en appel. CONDAMNER Mme [C] [L] au versement d'une somme de 1.000 euros à titre de dommages- intérêts pour procédure abusive et injustifiée, CONDAMNER Mme [C] [L] au paiement de la somme de 2.000 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Mme [C] [L] aux entiers dépens. Il fait valoir: -que le montant élevé des charges d'eau froide de l'appelante s'explique par une régularisation, jusqu'en 2014 les consommations étaient imputées selon les informations transmises par les copropriétaires, entre 2014 et 2017 aucune consommation réelle de la consommation n'a pu être relevée en raison de l'absence de l'appelante, et des estimations ont été retenues, le relevé effectué en décembre 2017 a permis de procéder à la régularisation en se basant sur la consommation réelle, -que l'appelante ne prouve pas que la surconsommation qu'elle allègue proviendrait d'une fuite d'eau des parties communes ayant causé des dégâts au voisin du dessous ou encore d'un dysfonctionnement du compteur, -que des recherches de fuite effectuées révèlent l'absence de fuite, -qu'il verse aux débats toutes les pièces justificatives de l'approbation des comptes de la copropriété, -que la demande d'expertise ne peut pallier la carence de l'appelante. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023 MOTIFS DE LA DECISION Sur la validité du commandement de payer Il résulte de l'article 114 du code de procédure civile qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Mme [L] prétend que le commandement de payer du 31 mai 2019 est nul faute de contenir un décompte exploitable et répondant aux critères de précisions et de loyauté exigés par la loi du 6 juillet 1989, lui permettant de vérifier le bien fondé de la demande et de connaître l'étendue de ses obligations. Ce commandement de payer du 31 mai 2019, visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, met en demeure la locataire d'avoir à régler la somme principale de 4 850,96€ suivant décompte joint, ainsi que 170,22€ au titre du coût de l'acte, soit au total la somme de 5021,18€. Le décompte joint impute à la charge de la locataire 4 fois la somme de 1212,74€ en janvier, février, mars et avril 2019. Il résulte du dernier document joint au commandement de payer qu'il s'agit de régularisation de charges. En outre, le décompte individuel de charges de la locataire pour l'année 2017 transmis par courrier à cette dernière le 20 décembre 2018, soit antérieurement au commandement de payer, précise que le total des charges dues est de 7 276,43€ (8864,63€ dus - 1588,20€ de provisions appelées), dont 4051,31€ de régularisation eau froide individuelle pour 1458 mètres cubes et 4037,53€ pour 403 mètres cube d'eau chaude. Ainsi, le premier juge a parfaitement retenu que la locataire, compte tenu de l'ensemble de ces documents, était en capacité de comprendre que les sommes de 1212,74€ indiquées dans le décompte étaient réclamées par le bailleur à titre de régularisation de charges, quand bien même il a échelonné leur paiement, ce qui ne cause pas grief à la locataire et a rejeté la demande en nullité du commandement de payer. Sur la contestation des régularisations au titre de la consommation d'eau Il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables (dont la liste figure à l'article 23) aux termes convenus. Les charges récupérables incluent les charges facturées pour la consommation personnelle d'eau. En l'espèce, il résulte de l'attestation de la société PROX-HYDRO, qui a relevé les compteurs individuels le 8 décembre 2017, qu'avant 2017, elle n'avait pas accès à l'appartement de Mme [L] et que le compteur sur place n'était pas radio-redevable, de sorte qu'elle établissait des estimations. Il n'est pas contesté qu'avant 2014 les consommations étaient imputées selon les informations transmises par les copropriétaires, qu'entre 2014 et 2017 le relevé des compteurs n'a pu être fait sur place chez Mme [L], de sorte qu'il lui a été facturé des estimations et que le relevé fait en 2017 a permis de procéder à la régularisation sur la base de la consommation réelle, régularisation, qui concerne potentiellement plusieurs années de consommation, dans l'hypothèse d'erreurs de relevé ou d'estimation. Cette régularisation ne constitue pas un comportement déloyal du bailleur, qui n'est pas responsable du fait que l'entreprise chargée du relevé des compteurs à compter de 2014 n'ait pu accéder à l'appartement de la locataire et qui a, d'initiative, échelonné le paiement de la dette sur 4 mois. Le seul fait que la consommation relevée pour Mme [L] apparaisse très importante par rapport à la consommation moyenne d'un consommateur vivant seul en France, ne suffit pas à établir le dysfonctionnement du compteur d'eau, d'autant qu'il résulte des relevés versés aux débats que cette dernière a pu avoir des consommations annuelles d'eau dépassant de façon plus ou moins significative la consommation moyenne annuelle d'un adulte d'environ 50 mètres cube, comme en 2018 où sa consommation a été de 200 mètres cubes ou en 2019 de 120 mètres cubes. Par ailleurs, s'il ressort de la facture du 19 décembre 2017 de Plomberie [Z] [R] qu'une recherche de fuite a été faite le 6 décembre 2017 dans le logement de la locataire constatant une perte importante d'eau, nécessitant de nouvelles investigations pour établir son origine, pour autant cette fuite, qui a donné lieu à une déclaration de sinistre, est restée non datée, non mesurée et avec une origine dans les parties privatives ou communes indéterminée, alors qu'un 'quitus d'acceptation des travaux'du 24 octobre 2018 de la même entreprise indique avoir procédé à une recherche de fuites, en vain. Cette absence de fuite résulte également d'une facture du 5 octobre 2018 de la société DELTA TECHNIQUE et d'une facture du 28 février 2019 de la SES POUGET. Le 'constat amiable des eaux' du 30 janvier 2020 versé aux débats par la locataire pour un sinistre survenu le 24 janvier 2020 soit très largement postérieurement à l'année 2017 ne saurait davantage établir la fuite alléguée. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que ni la preuve d'une fuite d'eau tant dans le logement de la locataire que dans les parties communes de l'immeuble, ni la preuve du dysfonctionnement du compteur ne sont rapportés. Sur la demande subsidiaire en expertise et en condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les recherches de fuite et les travaux réparatoires nécessaires L'article 143 du code de procédure civile indique que les faits, dont dépend la solution du litige, peuvent à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. En vertu de l'article 263 du même code, l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou un consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge. Une expertise judiciaire ne saurait palier la carence des parties. En l'espèce, comme l'a retenu le premier juge, Mme [L] échoue à rapporter un commencement de preuve ou des indices sérieux d'un dysfonctionnement du compteur d'eau comme d'une fuite, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'expertise judiciaire. Il ne saurait davantage être fait droit et pour les mêmes raisons à sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les recherches de fuite et les travaux réparatoires nécessaires. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a jugé que Mme [L] est redevable des sommes facturées à titre de régularisation de charges de la consommation d'eau dans le commandement de payer. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Le bail du 21 octobre 2002 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer du 31 mai 2019 visant cette clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été dénoncé à la CCAPEX le 6 juin 2019, de sorte que la demande en acquisition de la clause résolutoire est recevable. Il n'est pas contesté que Mme [L] n'a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 1er août 2019 et en ce qu'il a en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 suspendu les effets de cette clause pendant les délais de paiement de 36 mois accordés pour le règlement de la dette locative de 9293,03€ au 20 janvier 2022, échéance de décembre 2021 incluse et régularisation de charges d'eau comprise avec intérêt de retard au taux légal à compter du 31 mai 2019 sur la somme de 4 850,96€ et à compter du 11 mars 2022 pour le surplus, eu égard à la situation personnelle et matérielle de la locataire et à ce que la régularisation de charges de consommation d'eau intervenue courant 2018 pour un relevé effectué en décembre 2017 constitue l'essentiel de la dette locative. Sur la demande de dommages et intérêts de la locataire à l'encontre du bailleur et du syndicat des copropriétaires Considérant que la locataire ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires soit resté inactif (puisqu'il a mandaté plusieurs professionnels pour la recherche de fuite), ni l'existence d'une fuite d'eau dans les parties communes dont la résolution incombe au syndicat, c'est à juste titre que le premier juge l'a déboutée de ses demandes indemnitaires à l'égard du syndicat des copropriétaires, comme de sa demande consistant à être relevé et garantie par ce dernier. Retenant que la locataire ne démontre pas que la régularisation de charges pour l'eau soit due à un manquement du bailleur à ses obligations, ni que ce dernier ait manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande indemnitaire envers le bailleur. Sur la demande de la locataire à l'encontre du bailleur au titre de sa résistance abusive et au titre des frais postaux engagés Le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu que la preuve de ce que le bailleur ait abusé de son droit de se défendre en justice n'est pas démontré et en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de la locataire à ce titre. Aucune faute n'étant retenue à l'égard du bailleur, rien ne justifie qu'il soit fait droit à la demande de la locataire au titre des frais postaux engagés. Sur la demande du syndicat des copropriétaires de dommages et intérêts pour procédure abusive En application de l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. Le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas l'existence de circonstances de nature à rendre abusive la procédure intentée par Mme [L] et a rejeté sa demande indemnitaire à ce titre. Sur les autres demandes Mme [L] est condamnée à payer au bailleur et au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000€ chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel, avec distraction pour sa part au profit de Me LEPAUL, avocat. Il n'y a pas lieu de réformer le jugement entrepris sur le fait qu'il n'ait pas accordé en première instance d'article 700 au profit du syndicat des copropriétaires. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mars 2022 par le Tribunal de proximité de Cagnes Sur Mer, Y ajoutant DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE Mme [L] à régler à COTE D'AZUR HABITAT et au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les Espères', représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET EUROPAZUR la somme de 1 000€ chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [L] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me LEPAUL, avocat, pour sa part. LA GREFFIERE LE PRESIDENT