Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 24/00991

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL 62 rue Franklin 93100 MONTREUIL Téléphone : 01 48 58 82 53 @ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/00991 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYZK Minute : Monsieur [D] [F] [W] Représentant : Me Olivier BUSCA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 334 C/ Madame [M] copie Exécutoire délivrée à : Me Olivier BUSCA Copie certifiée conforme délivrée à : Le Jugement du 16 mai 2024 Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 Mai 2024; par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ; Après débats à l'audience publique du 07 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR: Monsieur [D] [F] [W], demeurant 46, rue de la Bienfaisance - 94300 VINCENNES représenté D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [N] [M], demeurant 58, rue Parmentier - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 août 2019, Monsieur [D] [W] a donné à bail à Madame [N] [M] un appartement situé 58 rue Parmentier à Montreuil (93100), pour un loyer mensuel de 500 euros, et 30 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice du 16 février 2022, Monsieur [D] [W] a fait délivrer à Madame [N] [M] un congé pour vendre à effet au 31 août 2022, avec offre de vente à hauteur de la somme de 160.000€. Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2022, Monsieur [D] [W] a fait délivrer à Madame [N] [M] une sommation de quitter les lieux. Le 18 janvier 2024, Monsieur [D] [W] a assigné Madame [N] [M] devant le juge du contentieux de la protection aux fins de voir valider le congé pour vendre délivré le 16 février 2022 pour le 31 août 2022 et d’obtenir le jugement suivant : - A titre principal, constater la validité du congé délivré le 16 février 2022 à effet du 31 août 2022, - A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location, - Dire que Madame [N] [M] doit quitter les lieux sans délai, - Ordonner son expulsion ainsi celle de que tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - Supprimer le délai de deux mois à compter de la livraison de la délivrance du commandement de quitter les lieux, - Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues et ce aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et R. 433-1 et suivants du même code, - fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer contractuel à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’à la complète libération des lieux, - Prononcer une astreinte journalière comminatoire et définitive de 100 euros par jour de retard mis à libérer les lieux et jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du jugement à intervenir, - Condamner Madame [N] [M] au paiement de la somme de 13.790 euros au titre des loyers, charges et indemnités arriérés, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, - Prononcer sa condamnation à payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel, - Prononcer sa condamnation à payer une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, - Ordonner la capitalisation des intérêts, - Prononcer sa condamnation à payer une somme de 2.000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du congé du 16 février 2022, du procès-verbal de constat du 1er septembre 2022 et celui de la sommation de quitter les lieux en date du 13 septembre 2022, outre le coût des procédures subséquentes à la décision à venir, - Rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit. À l'audience du 7 mars 2024, Monsieur [D] [W], représenté par son avocat, se désiste de sa demande de résiliation du bail pour impayés. Madame [N] [M], régulièrement assignée par remise à étude, ne comparait pas et n'est pas représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [N] [M], assignée à personne, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. Sur les demandes principales : Sur l’abandon des demandes de Monsieur [D] [W] Il y a lieu de donner acte à Monsieur [D] [W] de l’abandon de ses demandes relatives à la résiliation judiciaire du bail. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 août 2019, des relances adressées à la locataire sur la période d’octobre 2020 à août 2022 et du décompte de la créance que Monsieur [D] [W] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [M] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 13.790€, au titre des sommes dues au 31 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024. Sur la demande de validation du congé pour vendre et l’expulsion Par application des dispositions de l'article 15 de la loi de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire par lettre recommandée ou par acte d'huissier, moyennant un délai de préavis de 6 mois pour vendre le logement. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué, le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire le texte des cinq premiers alinéas de l'article 15 II. Il vaut offre de vente au profit du locataire. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Il résulte des pièces versées au dossier et notamment du congé délivré par acte d'huissier du 16 février 2022 que Monsieur [D] [W] a prévenu Madame [N] [M] de son intention de vendre le bien loué au prix de 160.000 euros, payables comptant à la date de signature de l’acte authentique, qu’il lui a indiqué qu’à défaut d’accepter l’offre de vente, congé lui était donné pour le 31 août 2022, date d’expiration du bail conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le défendeur n’a pas répondu à l’offre d’acquisition qui lui était faite mais s’est néanmoins maintenu dans les lieux ainsi qu’il résulte du constat du commissaire de justice en date du 1er septembre 2022. Il doit dès lors être constaté que ce congé est régulier et que Madame [N] [M] est déchue, depuis le 1er septembre 2022 de tout droit d’occupation sur l’appartement situé 58 rue Parmentier à Montreuil (93) dont Monsieur [D] [W] est propriétaire. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son fait, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier. S’agissant du sort des meubles, Monsieur [D] [W] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de la locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. 1- Sur les modalités de l'expulsion : Sur la demande d'astreinte : Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [N] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, Madame [N] [M] etait titulaire d’un bail, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande de suppression du délai de deux mois. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er septembre 2022, Madame [N] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [M] à son paiement à compter du 1er septembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ou expulsion. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Sur le préjudice matériel En l’espèce, Monsieur [D] [W] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice matériel qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel. Sur le préjudice moral En l’espèce, Monsieur [D] [W] a fait délivrer un congé pour vente à effet au 31 août 2022 et il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 1er septembre 2022 que Madame [N] [M] n’a pas quitté les lieux. Il ressort de ce procès-verbal de constat que Madame [N] [M] a indiqué au propriétaire qu’elle était en train de déménager et qu’elle serait en capacité de rendre le logement le 13 septembre 2022. Également, il résulte d’un courrier du commissaire de justice du 4 octobre 2022 que la locataire a pris rendez-vous début octobre pour rendre les clés le 3 octobre 2022 mais ne s’est pas présentée. Il ressort également des échanges de mails versés à la procédure que l’agence immobilière mandatée par Monsieur [D] [W], a demandé, à de multiples reprises en octobre 2022, novembre et décembre 2023, à Madame [N] [M] de lui laisser un accès à l’appartement pour la mise en vente sans obtenir de réponse. Dès lors, la mauvaise foi de Madame [N] [M], qui s’est maintenue dans les lieux sans avoir l’intention de déménager et qui n’a pas laissé l’accès à son propriétaire pour organiser la vente du logement, est démontrée. Le retard dans la vente de l’appartement du fait de Madame [N] [M] a généré de l’anxiété au préjudice de Monsieur [D] [W] ainsi qu’il en résulte du certificat établi par le docteur [X] en date du 25 octobre 2022. Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [N] [M] à verser à Monsieur [D] [W] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral. Sur la demande de capitalisation des intérêts : Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du congé pour vendre du 16 février 2022, du procès-verbal de constat du 1er septembre 2022 et celui de la sommation de quitter les lieux en date du 13 septembre 2022. Il convient également de condamner Madame [N] [M] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DONNE ACTE à Monsieur [D] [W] de l’abandon de ses demandes relatives à la résiliation du bail ; VALIDE le congé délivré par Monsieur [D] [W] le 16 février 2022 pour le 31 août 2022 ; CONSTATE que Madame [N] [M] est, depuis le 1er septembre 2022, déchue de plein droit de tout titre d’occupation dans les lieux situés 58 rue Parmentier à Montreuil (93100) ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [N] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, REJETTE la demande d’astreinte, REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [N] [M] à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à la libération des lieux par remise des clés ou expulsion, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Madame [N] [M] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 13.790 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, CONDAMNE Madame [N] [M] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 500 euros au titre d’un préjudice moral, REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice matériel, ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, DEBOUTE Monsieur [D] [W] de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. CONDAMNE Madame [N] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du congé pour vendre du 16 février 2022, du procès-verbal de constat du 1er septembre 2022 et celui de la sommation de quitter les lieux en date du 13 septembre 2022, CONDAMNE Madame [N] [M] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier. LE GREFFIER LE JUGE