Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/01374

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Y] [A] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/01374 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZCU3 N° MINUTE : 2 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 14 février 2024 DEMANDERESSE Etablissement public PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173 DÉFENDERESSE Madame [Y] [A] [V], demeurant [Adresse 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 14 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/01374 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZCU3 Exposé du litige Par acte sous seing privé du 9 janvier 2020, la société PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [Y] [A] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 773,64 euros et d’une provision pour charges de 149,08 euros. Par acte de commissaire de justice du 1er juin 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3219,43 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Y] [A] [V] le 2 juin 2022. Par assignation du 2 février 2023, la société PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [A] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6306,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2023,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 février 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. A l’audience du 16 juin 2023, la société PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 juin 2023, s'élève désormais à 4483,78 euros. Elle déclare, par ailleurs, s’en rapporter s’agissant des délais de paiement à accorder éventuellement à la locataire. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2023. Par courrier reçu au greffe le 31 août 2023, Madame [Y] [A] [V] explique qu’elle n’a pas déferré à sa convocation à l’audience du 16 juin 2023, suite au décès de sa mère, dont elle a organisé les obsèques aux Antilles. Elle sollicite aussi la réouverture des débats. Cette dernière est ordonnée en vue de l’audience du 24 novembre 2023. Les conclusions du diagnostic social et financier ont été reçues au greffe le 10 octobre 2023. Il en a été donné lecture à l’audience du 24 novembre 2023. À l'audience du 24 novembre 2023, la société PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 juin 2023, s'élève désormais à 4483,78 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [Y] [A] [V] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 250 euros, en plus du loyer courant. La société PARIS HABITAT OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [Y] [A] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 1er juin 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3219,43 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 2 août 2022. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la société PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 juin 2023, Madame [Y] [A] [V] lui devait la somme de 4483,78 euros, soustraction faite des frais de procédure. Madame [Y] [A] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [Y] [A] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de None euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 août 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [Y] [A] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société PARIS HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er juin 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 janvier 2020 entre la société PARIS HABITAT OPH, d’une part, et Madame [Y] [A] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 2 août 2022, CONDAMNE Madame [Y] [A] [V] à payer à la société PARIS HABITAT OPH la somme de 4483,78 euros (quatre mille quatre cent quatre-vingt-trois euros et soixante-dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2023, AUTORISE Madame [Y] [A] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [Y] [A] [V], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 août 2022, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [A] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Madame [Y] [A] [V] sera condamnée à verser à la société PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE les autres demandes pour le surplus, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Madame [Y] [A] [V] à payer à la société PARIS HABITAT OPH la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [Y] [A] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er juin 2022 et celui de l'assignation du 2 février 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge