Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/02757

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 23/02757 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XBM3 JUGEMENT DU 17 JUIN 2024 DEMANDEUR : La S.C.I. KALU, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : La S.C.I. [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Philippe LEFEVRE, avocat au barreau de LILLE Le syndicat de Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet VACHERAND IMMOBILIER [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 4] défaillant COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Septembre 2023. A l’audience publique du 08 Avril 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 Juin 2024. Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 17 Juin 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. EXPOSE DU LITIGE Le 27 juin 2014, la société [Adresse 7] a vendu à la société Kalu les niveaux R1 et R2 d'un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8]. Elle est propriétaire du lot n°1 constitué d'un local commercial situé au rez-de-chaussée qu'elle a donné à bail commercial à la société Aux Tiroirs à Cookies le 13 octobre 2020. Soutenant que l'activité de cette société est contraire à l'acte de vente et au règlement de copropriété, la société Kalu a, par courrier recommandé en date du 14 décembre 2020, mis en demeure la société [Adresse 7] de mettre un terme au contrat de bail signé avec la société Aux Tiroirs à Cookies. Les parties se sont opposées sur l'interprétation des dispositions de l'acte de vente et de l'article 8 du règlement de copropriété relativement à l'activité susceptible d'être exercée dans le local commercial. Le 29 septembre 2021, la société Kalu a fait assigner la société [Adresse 7] et son locataire devant le juge des référés aux fins de condamner la première à faire cesser toute activité de restauration salon de thé. Le juge des référés a estimé qu'il ne lui appartenait pas d'interpréter la clause litigieuse, cette interprétation relevant du juge du fond. Suivant exploit délivré le 14 février 2022, la société Kalu a fait assigner la société [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins principalement de faire juger que sont interdits dans le lot n°1 au rez-de-chaussée de la copropriété, les activités de café, restaurant, boites de nuit, quelque soit le degré de nuisances sonores ou olfactives. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/1472. La société Kalu a saisi le juge de la mise en état d'un incident. Par ordonnance en date du 17 octobre 2022, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l'attente de l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires ou de son assignation. Suivant exploit délivré le 7 février 2023, la société Kalu a appelé à la cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet Vacherand Immobilier. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/1225. Bien que régulièrement assigné, le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat. Par message RPVA en date du 20 mars 2023, la société Kalu a sollicité la réinscription de la première affaire au rôle, ce qui a été fait sous le numéro RG 23/2757. Par ordonnance en date du 27 mars 2023, les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG 23/2757. Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 27 juin 2023 pour la société Kalu et le 19 septembre 2023 pour la société [Adresse 7]. La clôture des débats est intervenue le 20 septembre 2023, et l’affaire fixée à l’audience du 8 avril 2024. **** Aux termes de ses dernières écritures, la société Kalu demande au tribunal de : Vu le contrat de vente des lots lui appartenant, Vu les articles 1188, 1189, 1192, 1193, 1194 du code civil, Vu les dispositions du règlement de copropriété, Vu les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dire et juger que sont interdits dans le lot n°1 du rez-de-chaussée de la copropriété, les activités de café, restaurant, boites de nuit, quel qu'en soit le degré de nuisances sonores ou olfactives,dire et juger que l'activité de restauration s'entend de la définition donnée par l'INSEE, à savoir :* la restauration traditionnelle : l'activité de restauration avec un service de table, en ce compris les activités de bars et restaurants avec service de salle installés à bord de moyens de transport, s'ils sont exploités par des unités distinctes, * la restauration de type rapide : la fourniture au comptoir d'aliments et de boissons à consommer sur place ou à emporter, présentés dans des conditionnements jetables : les restaurants de restauration rapide, les restaurants proposant principalement des repas à emporter, la vente de crème glacée dans des chariots, la vente de repas dans des équipements mobiles, la préparation de repas sur des éventaires ou sur les marchés, les salons de thé, dire le jugement à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7],condamner sous astreinte la société [Adresse 7] à faire respecter les prescriptions contractuelles et celles du règlement de copropriété par ses locataires en lui enjoignant, au besoin par une clause additionnelle au bail, d'avoir à respecter la portée de la clause d'interdiction et d'avoir à cesser sans délai, l'activité de salon de thé et de consommation sur place ou en terrasse sous astreinte de 200 euros par jour à compter des 30 jours suivant la décision à intervenir,condamner la société [Adresse 7] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous frais et dépens, en ceux compris les frais de constat d'huissier de la SCP Glorieux Manchez. Aux termes de ses dernières écritures, la société [Adresse 7] demande au tribunal de : Vu les articles 1188 et suivants du code civil, juger, par application des règles du code civil relatives à l'interprétation des conventions, que seules les activités entraînant des nuisances acoustiques ou olfactives sont prohibées par l'article 8 du règlement de copropriété,juger qu'il n'est aucunement rapporté la preuve de ce que l'activité exercée par la société Aux Tiroirs à Cookies occasionnerait des nuisances acoustiques ou olfactives,juger qu'à cet égard, il n'est aucunement contrevenu à l'interdiction énoncée à l'article 8 du règlement de copropriété,débouter la société Kalu de l'ensemble de ses demandes,condamner la société Kalu à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,condamner la société Kalu aux dépens comprenant notamment le coût du constat d'huissier de Me [F] [I], soit la somme de 489,20 euros.Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “dire et juger” ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Sur la qualification du jugement Le syndicat des copropriétaires n'ayant pas constitué avocat et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile. Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée. Sur l'interprétation de la clause litigieuse Les articles 1188 et suivants fixent les règles d'interprétation des conventions : « Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ». « Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier  (….)». « Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé ». « Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucune ». « On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation ». L'acte de vente du 27 juin 2014, par lequel la société [Adresse 7] a vendu à la société Kalu le lot n°2 de l'immeuble sis [Adresse 7], composé au rez-de-chaussée du couloir et de l'escalier d'accès au premier étage, et de la totalité des premier et deuxième étages et des combles, comporte, en page 21, une clause, initialement prévue dans le compromis, qui fait débat entre les parties et qui est rédigée comme suit : « Le lot n°1 constituant le rez-de-chaussée commercial ne pourra être occupé par une activité apportant des nuisances sonores ou mal odorante, tel que café, restaurant*, dancing, boîte de nuit, etc....ainsi que toutes activités contraires aux bonnes vies et moeurs. Le vendeur s'engage à modifier le règlement de copropriété à ses frais avant la régularisation de l'acte authentique. * Restaurant sans friterie, grillades et sans nuisances ». L'acte précise que la société [Adresse 7] « s'interdit d'installer dans les lieux, lorsqu'elle en sera devenue propriétaire [du lot n°1] les activités citées dans l'avant-contrat et s'engage à faire respecter cette interdiction par ses ayants cause et ayans droits (avec obligation de mentionner l'interdiction dans les actes de vente successifs) ». Le 22 juin 2016, la société [Adresse 7] a acquis la propriété du local commercial et le 13 octobre 2020, elle a donné à bail son local à la société Aux Tiroirs à Cookies. Après que la société Kalu ait assigné en référé la société [Adresse 7] afin qu'elle procède à la modification du règlement de copropriété, cette modification est finalement intervenue par acte notarié le 8 octobre 2021. L'article 8 figurant sous le chapitre I « destination de l'immeuble » de la deuxième partie intitulée « conditions d'usage de l'immeuble » reprend désormais les termes exacts de la clause prévue au contrat de vente et ci-dessus rappelée. Pour interpréter la clause litigieuse, le tribunal doit rechercher quelle a été la commune intention des parties et comprend de la formulation de cette clause que leur intention a été d'interdire, dans le local commercial, des activités pouvant générer des nuisances sonores ou olfactives et les activités contraires aux bonnes vies et moeurs. L'utilisation de l'adjectif « tel que » montre que les parties ont entendu illustrer cette interdiction en listant quelques activités susceptibles de générer de telles nuisances. L'abréviation « etc » montre que cette liste n'est pas limitative. Parmi les activités susceptibles de générer des nuisances sonores ou olfactives, les parties se sont référées au restaurant, ce qui fait particulièrement débat dans le cas d'espèce. La société Kalu soutient qu'il convient de se référer à la définition de la restauration donnée par l'Institut National de Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) et reprise par la Cour d'Appel de Douai dans un arrêt du 30 novembre 2017 opposant la société [Adresse 7] à son précédent preneur, la société Douss Créoline. L'INSEE distingue : la restauration traditionnelle : l'activité de restauration avec un service à table, en ce compris les activités de bars et restaurants avec service de salle installés à bord de moyens de transport, s'ils sont exploités par des unités distinctes,la restauration de type rapide : la fourniture au comptoir d'aliments et de boissons à consommer sur place ou à emporter, présentés dans des conditionnements jetables : les restaurants de restauration rapide, les restaurants proposant principalement des plats à emporter, la vente de crème glacée dans des chariots, la vente de repas dans des équipements mobiles, la préparation de repas sur des éventaires ou sur les marchés, les salons de thé. Pour autant, le tribunal relève que les parties n'ont pas entendu, aux termes de la clause, se référer à la définition de l'activité de restauration telle que donnée par l'INSEE et qu'il n'est pas lié par cette définition. Les parties ont utilisé le nom commun de restaurant que le tribunal définit, au sens générique du terme, comme un établissement de commerce où l'on sert des plats préparés et des boissons à consommer sur place en échange d'un paiement. Surtout, ainsi qu'il a été dit, la commune intention des parties n'a pas été d'interdire toute activité de restauration mais seulement celles générant des nuisances sonores ou olfactives. Et l'ajout d'un astérisque avec la mention « restaurant sans friterie, grillades et sans nuisances » ne change rien à l'intention initiale des parties. Il est exact que la rédaction de cette mention additionnelle est peu satisfaisante en ce qu'elle utilise le terme « sans nuisances ». Pour autant, elle ne fait qu'ajouter un exemple, parmi d'autres, d'activités susceptibles d'être interdites. Le tribunal ne peut s'arrêter au sens littéral de cette mention ajoutée « sans nuisances » lequel contrevient à la commune intention des parties. En définitive, la clause prévue à l'acte de vente et au règlement de copropriété a pour objet d'interdire, dans le local commercial, du rez-de-chaussée, toute activité, quelle qu'elle soit, de nature à générer des nuisances sonores ou olfactives et toute activité contraire aux bonnes vies et moeurs. Sur la demande condamnation de la société [Adresse 7] La société Kalu demande au tribunal de condamner la société [Adresse 7], sous astreinte, à faire cesser l'activité de salon de thé et de consommation sur place ou en terrasse de son preneur, la société Aux Tiroirs à Cookies. Il n'est pas contesté par la demanderesse, qu'après avoir un temps proposé, notamment en terrasse, de la restauration rapide pour le déjeuner, la société Aux Tiroirs à Cookies exerce désormais uniquement une activité de salon de thé spécialisé dans la fabrication et la vente de cookies. Pour faire interdire cette activité, il appartient dès lors à la société Kalu, compte tenu de l'interprétation de la clause à laquelle le tribunal s'est livrée, de démontrer qu'elle génère des nuisances sonores ou olfactives. Force est de constater que la société Kalu n'a pas entendu se livrer à cette démonstration partant du postulat que, selon la clause, l'activité de salon de thé et de consommation sur place ou en terrasse est proscrite. Au contraire, la société [Adresse 7] démontre que l'activité de la société Aux Tiroirs à Cookies ne génère aucune nuisance qu'elle soit sonore ou olfactive de nature à nuire au standing de l'immeuble ou à apporter une gêne à ses habitants. En effet, elle verse aux débats un constat d'huissier réalisé le 28 septembre 2021 par Me [F] [I] duquel il ressort que l'activité réside dans la préparation artisanale de cookies, la vente au public à emporter, avec possibilité de dégustation en boutique, des produits fabriqués sur place et la vente et la consommation de boissons chaudes ou fraîches sans alcool, l'établissement ne bénéficiant pas de la licence IV l'autorisant à vendre des boissons alcoolisées. Sur la facade n'est pas davantage affichée une licence de restauration. Le local comprend dix places assises à l'intérieur et ne dispose pas de terrasse extérieure, ce qui limite donc le nombre de clients pouvant être présents dans le commerce qui est ouvert de 11h à 19h du mardi au samedi et de 11h à 15h le dimanche. Il est fermé le lundi. L'exiguïté du local, les horaires d'ouverture qui ne couvrent pas le soir et l'absence de vente d'alcool et de repas sont de nature à limiter considérablement les bruits pouvant résulter de cette activité. La cuisine comprend quant à elle des matériels professionnels en inox tel qu'un plan de travail en allège, un réfrigérateur, un batteur pour la pâte à gâteaux, un four, un four à micro-onde, un évier et deux petits lave-mains. Il n'existe ni hotte électrique, ni plaques de cuisson, ni friteuse, ni poêles ni batterie de cuisine. Ces équipements ne paraissent pas de nature à générer des nuisances sonores ou des odeurs particulièrement désagréables pour le voisinage. L'huissier de justice note d'ailleurs que le commerce est particulièrement silencieux, qu'il n'y a ni radio, ni télévision ni musique en fond sonore, ni même d'enceinte. Il ajoute que pour pénétrer dans la boutique depuis le domaine public, il convient d'emprunter une première porte en bois, puis une porte d'accès privative du local composée d'un triple vitrage. Une porte intérieure sépare également les deux portes des appartements voisins. D'ailleurs, M. [Z] [V] et Mme [C] [X], locataires d'un des appartements situés au dessus depuis 2022, attestent n'avoir jamais été dérangés, de quelque manière que ce soit (sonore, olfactive, visuelle, physique, verbale) par la présence de la société Aux Tiroirs à Cookies et de sa clientèle. Dans ces conditions, la société Kalu sera déboutée de l'intégralité de ses demandes. Sur la demande de jugement commun et opposable La demande est dépourvue d'intérêt dès lors que le syndicat des copropriétaire est partie à l'instance et que le jugement lui est réputé contradictoire. Sur l'exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 : “ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.” Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”. Succombant en l'instance, la société Kalu sera condamnée aux dépens, ce qui entraîne rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles et des frais de constat d'huissier de la SCP Glorieux Manchez. L'équité commande d'allouer à la société [Adresse 7] la somme de 2.989,20 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile incluant les frais de constat d'huissier de Me [F] [I]. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Dit que la clause figurant en page 21 de l'acte de vente du 27 juin 2014 et à l'article 8 du règlement de copropriété tel que modifié le 8 octobre 2021 signifie que sont interdites dans le local commercial du rez-de-chaussée toute activité, quelle qu'elle soit, apportant des nuisances sonores ou olfactives et toute activité contraire aux bonnes vies et moeurs, Déboute la société Kalu de ses demandes formées à l'encontre de la société [Adresse 7], Condamne la société Kalu aux dépens, Condamne la société Kalu à payer à la société [Adresse 7] la somme de 2.989,20 euros au titre de l'article 700 du code de procédure pénale, Déboute les parties de leurs plus amples demandes, Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Le greffier, Le président,