Cour d'appel, 20 février 2024. 22/04987

ARRET N° [T] C/ S.C.I. RABDACHE VA/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04987 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ITHB Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU TRENTE ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Madame [L] [O] [T] née le 15 Novembre 1981 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Emilie CHRISTIAN substitutant Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocats au barreau d'AMIENS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001009 du 04/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS) APPELANTE ET S.C.I. RABDACHE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Audrey BOUDOUX D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d'AMIENS INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 19 décembre 2023, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 février 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 20 février 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et le Président étant empéché, la minute a été signée par M. Vincent ADRIAN, Conseiller le plus ancien et Mme Vitalienne BALOCCO, Greffière. * * * DECISION : Par contrat de location daté du 23 février 2019, la SCI Rabdache, représentée par sa gérante Mme [E] [V], a donné à bail à Mme [L] [T] une maison individuelle sise [Adresse 2] pour un loyer de 650 € par mois outre 10 € de charges (taxe pour les ordures ménagères). Le 2 septembre 2020, la SCI a fait délivrer à Mme [T] un commandement d'avoir à justifier de son assurance du logement. Le 27 janvier 2021, Mme [T] faisait visiter les lieux loués au Service communal d'hygiène et de santé environnementale de la ville d'[Localité 3]. Le 18 février 2021, la SCI a adressé par lettre recommandée avec accusé de réception à Mme [T] un congé pour vendre au prix de 120 000 € avec rappel du droit de préemption du locataire, lequel n'a pas eu de suite. Le 17 février 2021, le Service communal adressait à Mme [T] et à la SCI Rabdache le constat d'un certain nombre de désordres contraires au Règlement sanitaire départemental (pièce 3) : -dans la salle d'eau, une évacuation lente qui risque de faire déborder l'eau du bac à douche et une légère fuite au niveau du radiateur, -dans la cuisine, le radiateur présente également une légère fuite au niveau du té de réglage, -dans les 2 chambres, les radiateurs sont froids, les températures sont de 16 et 17 ° malgré un chauffage en fonctionnement, l'un des radiateurs est instable, la fenêtre de la chambre, mansardée présente une 'condensation importante' qui dégrade le châssis en bois, -dans la cave, la chaudière à gaz est posée sur des parpaings non scellés 'ce qui laisse craindre un équilibre précaire de l'équipement'. Le 20 mars 2021, Mme [T] faisait venir un huissier de justice, Maître [S], dont le constat reprenait pièce par pièce, photographie par photographie, chacun des désordres allégués, y ajoutait quelques autres, notamment un décollement du bâti de deux encadrements de porte, une marche affaissée dans l'escalier, un certain décollement de la fibre de verre en certains endroits. Le bailleur aurait fait la sourde oreille. Mme [T] a saisi le tribunal judiciaire d'Amiens (chambre de la proximité et de la protection) par exploit du 13 avril 2021. La SCI Rabdache n'a pas comparu. Par jugement réputé contradictoire du 14 juin 2021, le tribunal a: -condamné la SCI Rabdache à exécuter dans la maison louée sous astreinte provisoire de 60 € par jour commençant à courir 40 jours à compter de la date de la signification de la présente décision et pendant 60 jours, les travaux propres à remédier aux désordres relevés dans le constat du Service communal d'hygiène cités ci-dessus, -y ajoutant, dit que la Sci Rabdache devra également vérifier et assurer que le poêle à granulés permet de maintenir une température de 18° au centre des pièces du logement, -dit que le tribunal se réserve la liquidation de l'astreinte, -débouté Mme [T] de sa demande de suspension du montant du loyer et de dommages et intérêts, -condamné la SCI Rabdache aux dépens et à payer une somme de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [T] a relevé appel du jugement. La SCI Rabdache, assignée à comparaître avec dénonciation de conclusions le 31 août 2021, n'a pas constitué intimé. L'arrêt a été rendu par défaut. Par arrêt du 1er juin 2023, cette cour a : Vu le jugement du 14 juin 2021, Confirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Rabdache à exécuter certains travaux dans la maison louée sous astreinte provisoire de 60 € par jour commençant à courir 40 jours à compter de la date de la signification de la présente décision et pendant 60 jours, Confirme le jugement en ce qu'il a dit que le tribunal se réserve la liquidation de l'astreinte, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande de suspension du montant du loyer et de dommages et intérêts et condamné la SCI Rabdache aux dépens et à payer une somme de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, précise que ces dépens comprennent le coût du constat de Maître [S], Infirme le jugement sur les travaux propres à remédier aux désordres, Statuant à nouveau sur ce point, Condamne la SCI Rabdache sous les modalités indiquées ci-dessus à réaliser ou faire réaliser les travaux suivants : (...) Laisse les dépens d'appel à la charge de Mme [T]. Entretemps, par un second jugement, dont la cour n'était pas saisie, du 17 janvier 2022, le même tribunal judiciaire d'Amiens liquidait l'astreinte à 3 600 € pour la période du 11 août 2021 au 9 octobre 2021, prononçait une nouvelle astreinte provisoire de 150 € par jour à compter de la signification du jugement, pendant 60 jours, se réservant la liquidation de l'astreinte, et condamnait la SCI Rabdache à payer la somme de 1 500 € de dommages et intérêts à Mme [T] au titre de son préjudice de jouissance., outre celle de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. **** Par acte du 10 juin 2022, la SCI Rabdache a fait assigner Mme [T] devant le même tribunal judiciaire d'Amiens aux fins de faire valider le congé donné le 20 février 2021, la faire expulser, la voir condamnée à lui payer diverses sommes. Mme [T] a comparu, a sollicité la nullité du congé et la condamnation de la SCI Rabdache à lui payer la somme de 9 000 € au titre de la liquidation de la seconde astreinte (150 € par jour), outre 3 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par le jugement dont appel, du 31 octobre 2022, le tribunal a : -validé le congé délivré le 18 février 2021, -constaté que la locataire est sans droit ni titre depuis le 23 février2022, -prononcé l'expulsion, -condamné celle-ci à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux, -condamné la SCI Rabdache à payer la somme de 1 000 € au titre de la seconde astreinte provisoire, -rejeté toute autre demande, laissé à chacun la charge de ses dépens. Mme [T] a relevé appel de ce troisième jugement. La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. Vu les conclusions notifiées par Mme [T] le 22 décembre 2022 sollicitant l'infirmation du jugement sur tous ses chefs de décisions et reprenant exactement ses demandes de première instance dont la liquidation de l'astreinte à la somme de 9 000 €. Elle sollicite 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Vu les conclusions notifiées par la SCI Rabdache le 11 septembre 2023 visant à la confirmation du jugement sauf à l'infirmer sur la liquidation de l'astreinte, injustifiée, sur le rejet de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 4 000 €, justifiée, et sur la demande de frais irrépétibles de 1 500 €, justifiée. L'instruction a été clôturée le 04 octobre 2023. MOTIFS 1. Sur la demande validation du congé pour vendre. La cour s'approprie les motifs du premier juge qui a validé le congé pour vendre, remplissant les conditions prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, alors que le défaut de la notice prévue à l'arrêté du 13 décembre 2017 n'est pas sanctionné par la nullité du congé sans démonstration d' un grief, lequel n'est pas démontré en l'espèce, et alors que le juge a constaté que la différence de prix (9% en deux ans) ne permet pas de le suspecter d'insincérité ; et alors, encore, au demeurant, que Mme [T] a quitté les lieux le 28 février 2023, après constat contradictoire des lieux dressé par Maître [H] [W], commissaire de justice associé à [Localité 3], perdant par là-même son intérêt à contester la fin du bail. Le jugement sera confirmé. Il n'y a pas lieu de statuer sur la résiliation judiciaire du bail. 2. Sur la demande de dommages et intérêts qu'avait présenté la SCI Rabadache en première instance et reprise en appel. C'est encore par des motifs que la cour approuve et s'approprie que le premier juge a rejeté cette demande, constatant un état de tension et de demandes contradictoires entre les parties, l'inexécution par le bailleur de ses obligations de rendre le logement en bon état de réparations et même décent (voir l'arrêt du 1er juin 2023 ordonnant encore certains travaux à la SCI Rabdache alors que la cour n'avait pas été informée du départ de Mme [T] le 28 février précédent), que la SCI Rabdache ne démontrait aucun préjudice particulier, échec de vente par exemple, outre qu'elle persiste à affirmer dans ses conclusions du 11 septembre 2023 (page 11) que Mme [T] refuse de quitter les lieux alors même qu'elle écrit, page 7, que celle-ci les a quitté le 28 février 2023, démontrant ainsi le peu de sérieux de sa demande. Le jugement sera confirmé. 3. Sur la demande de Mme [T] relative à la liquidation de l'astreinte. Mme [T] a donc quitté les lieux le 28 février 2023. La validation du congé a abouti à la résiliation du bail à la date anniversaire du 23 février 2022. C'est à bon droit que le premier juge a fixé au 23 février 2022 la date à partir de laquelle Mme [T] avait perdu l'intérêt à agir pour obtenir la réalisation des travaux qui ont opposé les parties. Le second jugement ordonnant une seconde astreinte (150 € par jour) faisait partir celle-ci de la signification du jugement et il a été signifié le 10 février 2022. C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu qu'il y avait lieu de retenir une période à liquider de 13 jours. La liquidation de l'astreinte à la somme de 1 000 € paraît adéquate et proportionnée, elle sera confirmée. 4. Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [T], pour procédure abusive. L'assignation de la SCI Rabdache, malgré la non-exécution des travaux dus à la locataire, n'a rien d'abusive dès lors qu'il est permis au bailleur de vendre son logement et de délivrer congé au locataire dans le respect de certaines conditions posées par la loi, dont on a vu qu'elles avaient été respectées. Le jugement qui a rejeté la demande sera confirmé. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens, Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel et de ses frais irrépétibles d'appel. LA GREFFIERE P/LE PRESIDENT EMPECHE