Cour d'appel, 15 décembre 2022. 20/05496

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05496 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBV3Z Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2020 - Tribunal judiciaire de MEAUX - RG n° 18/03998 APPELANT Monsieur [W] [S] né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 9] [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 Assisté à l'audience de Me Xavier MAUCANDE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0551 INTIMÉS Maître [H] [J] [Adresse 2] [Localité 7] Représenté et assisté de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 LE GRAND MARCHÉ, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 4] [Localité 8] Représentée à l'audience de Me Yann JASLET de la SCP JASLET, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été plaidée le 27 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Florence PAPIN, Présidente Madame Valérie MORLET, Conseillère Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Florence PAPIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier présent lors de la mise à disposition. *** Rappel des faits et de la procédure : Par acte authentique reçu le 31 mai 2016 par Me [H] [J], notaire, M. [W] [S] a acquis de la SARL Le Grand Marché une maison située à [Localité 10], [Adresse 5], moyennant un prix de 115 000 €. Elle utilisait un assainissement individuel de type fosse septique. A la suite de son entrée dans les lieux, M. [W] [S] s'est plaint de l'absence de conformité du système d'assainissement. Par ordonnance de référé du 19 avril 2017, le président du tribunal de grande instance de Meaux a ordonné une expertise judiciaire, et désigné M. [V] [R] en qualité d'expert. M. [P] [X] a ultérieurement été désigné en remplacement de M. [V] [R] et a déposé son rapport le 30 mai 2018. Par acte d'huissier du 26 octobre 2018, M. [W] [S] a assigné Me [H] [J] et la SARL Le Grand Marché aux fins de résolution de la vente et de condamnation à lui payer des dommages-intérêts. Le 6 février 2020, le tribunal judiciaire de Meaux a : Déclaré irrecevable l'action de M. [W] [S] à l'encontre de Me [H] [J] et la SARL Le Grand Marché, Condamné M. [W] [S] à payer la somme de 1 000,00 € (mille euros) à Me [H] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné M. [W] [S] à payer la somme de 1 000,00 € (mille euros) à la SARL Le Grand Marché au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné M. [W] [S] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, avec recouvrement direct par la SELAS Negrevergne-Fontaine-Desenlis et la SCP Jaslet au titre de l'article 699 du Code de procédure civile, Rejeté la demande d'exécution provisoire. Il a été retenu par le premier juge que M.[S] ne rapportait pas la preuve de la publication de son assignation en résolution de la vente au service chargé de la publicité foncière en violation des formalités édictées par l'article 30 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955. M. [S] a interjeté appel du jugement le 18 mars 2020 puis a déposé une nouvelle déclaration d'appel le 30 avril 2020, déclarations qui ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 27 janvier 2021. Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 juillet 2020, M. [W] [S] demande à la cour de : Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, Déclarer l'action recevable et bien fondée Constater les fautes du vendeur et du notaire. Ordonner la résolution de la vente du 31 mai 2016, aux torts de la SCI Le Grand Marché, Condamner la SCI Le Grand Marché à rembourser 115 000€ à Monsieur [W] [S] représentant le prix d'acquisition. Condamner solidairement la SCI Le Grand Marché et Me [H] [J] à payer à Monsieur [W] [S] à titre de dommages et intérêts : -11 800 € au titre des frais de notaire. -1 000 € au titre des frais de dossier de crédit. - 5 000 € ttc au titre des frais d'agence. -8 815,80 € au titre du coût du crédit intérêts d'emprunt au 10/12/2018, à parfaire jusqu'à la date du remboursement du prix à Monsieur [W] [S]. -885,36 € au titre du coût de l'assurance du crédit au 10/12/2018, à parfaire jusqu'à la date du remboursement du prix à Monsieur [W] [S]. - frais de remboursement anticipé du crédit, 3% du capital remboursé. - 481 € au titre de la taxe foncière pour 2017. - 496 € au titre de la taxe foncière pour 2018. - 165 € au titre du de la facture SIANE pour le contrôle du 1/8/2016. - 550 € au titre de la facture ADETEC pour l'étude des sols du10/10/2017. - 66 € au titre de la facture SIANE pour le dépôt du dossier de validation des reprises 23/10/2017. - 15 200 € au titre du préjudice de jouissance au 10/12/2018, à parfaire jusqu'à la date du remboursement du prix à Monsieur [W] [S]. - 10 000 € au titre du préjudice moral subi depuis la vente. Débouter les intimés de leurs demandes. Condamner la SCI Le Grand Marché et Me [H] [J] à payer à Monsieur [W] [S] 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner la SCI Le Grand Marché et Me [H] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui incluront les frais d'expertise pour 7.029,22 € ttc et qui seront recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Ordonner la publication du jugement au bureau des hypothèques aux frais de la SCI Le Grand Marché et de Me [H] [J]. Il fait valoir que: -il justifie de la publication de son assignation au service de la publicité foncière le 19 février 2019 par sa pièce 14, -lorsqu'il est entré en jouissance du bien, il s'est aperçu que le système d'assainissement ne fonctionnait pas alors qu'il était annexé à l'acte de vente un rapport de visite de bon fonctionnement et d'entretien en date du 16 juillet 2015, -le SPANC a rendu, le 1er août 2016, un avis de non-conformité évoquant un défaut de structure sur la fosse et sur le préfiltre, conformément à l'arrêté du 27 avril 2012, -il y a manquement à l'obligation de délivrance, - le vendeur, professionnel, a eu l'intention de le duper lorsqu'il a affirmé ne rencontrer aucune difficulté alors qu'il n'avait jamais utilisé l'installation, -le manquement est suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente dès lors que le coût de remise en conformité représente plus de 20% du prix d'acquisition du bien et qu'il n'est pas en mesure de faire face à cette dépense, -l'acte mentionnait faussement que l'installation avait fait l'objet d'un contrôle par le SPANC le 16 juillet 2015 alors qu'en l'absence des propriétaires, le contrôle n'a pu être effectué et de ce fait, les caractéristiques de l'installation constatées lors de la précédente visite en 2010, reprises, -on lui a fait signer aveuglément une acceptation de prendre en charge les réparations alors qu'il n'acceptait de prendre en charge que celles détaillées au descriptif, -il est primo accédant, profane et était lors de la vente âgé de 29 ans. Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 octobre 2020, la SARL Le Grand Marché demande à la cour de : Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 6 février 2020 en ce qu'il a déclaré l'action de M. [W] [S] irrecevable. En tout état de cause, Débouter M. [W] [S] de l'ensemble de ses demandes, Très subsidiairement, Dire n'y avoir lieu à résolution de la vente intervenue, Condamner Maître [H] [J] à garantir la société Le Grand Marché de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais, Condamner M. [W] [S] ou tout autre succombant à payer à la société Le Grand Marché une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de l'indemnité allouée à ce titre par le premier juge. Condamner M. [W] [S] ou tout autre succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SCP Jaslet conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle fait valoir que la copie de l'assignation revêtue de la mention de la publication au service de publicité foncière n'est pas produite et dès lors que l'action est irrecevable. Elle rajoute que l'appelant a déplacé le fondement de son action au fond sur la non-conformité au lieu des vices cachés comme c'était le cas pour le référé mais n'établit pas en quoi la non-conformité du système d'assainissement constituerait un manquement à son obligation de délivrance d'autant que l'appelant était informé du fait que l'installation n'avait pas été contrôlée et que le rapport du SPANC avait repris les conclusions du précédent rapport. Elle rappelle que M.[S] a expressément déclaré à l'acte vouloir faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l'assainissement et qu'elle n'était pas un élément essentiel de son consentement à l'acquisition, que le fonctionnement de l'installation n'est pas en cause, un minimum de travaux d'une valeur de 1.000 à 2.000 euros permettant sa remise en fonctionnement, qu'elle ne lui a rien caché n'ayant jamais fait fonctionner l'installation d'assainissement. À titre subsidiaire, elle sollicite le rejet de la demande de résolution de la vente, des travaux de réfection totale ayant été entrepris, puis la maison laissée à l'abandon, vraisemblablement occupée sans droit ni titre et n'ayant plus de valeur. Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 septembre 2020, Maître [H] [J] demande à la cour de : A titre principal - Dire et juger que l'action en résolution intentée par Monsieur [W] [S] est irrecevable. En conséquence : - Confirmer la décision rendue le 6 février 2020 par le tribunal judiciaire de Meaux. A titre subsidiaire, - Dire et juger que Maître [H] [J] a correctement rempli sa mission et n'a commis aucune faute, - Dire et juger M. [W] [S] mal fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître [H] [J] ; - L'en débouter purement et simplement ; - L'en débouter purement et simplement ; - Condamner M. [W] [S] à payer à Maître [H] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamner M. [W] [S] aux entiers dépens. Il fait valoir que la demande est irrecevable pour le motif retenu par le premier juge. Il rajoute qu'il est un professionnel du droit et n'a pas de compétence particulière en matière d'assainissement, qu'il n'a commis aucune faute ayant pris le soin de retranscrire in extenso le contenu du rapport de contrôle, dans la promesse et dans l'acte de vente et de l'annexer, que l'acquéreur avait connaissance que l'installation n'avait pas été contrôlée ainsi que des anomalies et qu'il avait la possibilité de procéder à un nouveau contrôle avant de signer l'acte de vente. Dès lors, aucun défaut d'information ne peut lui être reproché. À titre subsidiaire, il conteste chaque poste de préjudice demandé. La clôture a été prononcée le 26 janvier 2022. MOTIFS * Sur la recevabilité de l'action : Il résulte de l'assignation produite par l'appelant qu'elle a été régulièrement publiée et enregistrée le 19 février 2019 au service de la publicité foncière de [Localité 9] . Dès lors, elle doit être déclarée recevable au regard des dispositions de l'article 30 5 ° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. La décision déférée est infirmée en ce qu'elle avait déclaré irrecevable l'action engagée par M. [W] [S]. * Sur l'action en défaut de conformité engagée contre la société Le Grand Marché : La présente action est engagée à l'encontre du vendeur sur le fondement du défaut de conformité. Le défaut qui rend la chose vendue impropre à sa destination normale constitue le vice défini à l'article 1641 du code civil ; en présence d'un tel défaut, seule est ouverte à l'acheteur l'action fondée sur ce texte, à l'exclusion de l'action en responsabilité de droit commun, fondée sur le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme. En application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la chose vendue. L'obligation de délivrance de la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. Le vendeur doit rapporter la preuve de la délivrance. Le manquement à l'obligation de délivrance conforme résulte d'un défaut de conformité de la chose vendue aux spécifications convenues par les parties. Il résulte du contrôle effectué par le SIANE-SPANC le 1 er août 2016 repris par l'expert judiciaire dans son rapport que le système d'assainissement individuel est non conforme à l'arrêté du 7 mars 2012 ( fosse de 1m3 au lieu de 3m3, absence de traitement efficace après la fosse, absence de ventilation). L'expert précise que depuis cet arrêté, l'installation devait comprendre une fosse de 3m3 toutes eaux ( usées, WC, eaux ménagères), un traitement de la pollution dissoute (filtre à sable, épandage). Or les eaux ménagères de la cuisine ne transitent pas par la fosse sceptique, elle a un volume de 1m3 au lieu de 3 m3, n'est pas ventilée et aucun système de traitement de la pollution dissoute n'existe, le lit bactérien n'étant plus considéré comme un traitement depuis 1982. Aucune clause du contrat de vente ne spécifie que le vendeur s'obligeait à délivrer un réseau d'assainissement conforme à la réglementation en vigueur. Au contraire, il est mentionné à l'acte que la mise en conformité de l'assainissement n'est pas un élément essentiel du consentement de l'appelant. Dès lors, les non-conformités relevées par l'expert relèvent non du défaut de délivrance de l'article 1604 du code civil mais d'un vice rendant la chose vendue impropre à sa destination normale. Il y a donc lieu de débouter M. [W] [S] de son action engagée contre la société Le Grand Marché fondée sur le seul défaut de délivrance et de ses demandes qui en résultent au titre de la résolution de la vente, de remboursement du prix, et de condamnation par le vendeur à lui payer des dommages et intérêts . Il est également débouté de sa demande de 'publication du jugement' (sic) au bureau des hypothèques. * Sur l'action en responsabilité pour faute à l'encontre du notaire: M. [W] [S] agit sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil contre le notaire rédacteur de l'acte de vente Me [J] invoquant un manquement fautif à son obligation de conseil. Les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. La promesse de vente en date du 11 mars 2016 et l'acte de vente reproduisent le contrôle effectué par le SIANE-SPANC le 16 juillet 2015 qui précise clairement que l'installation n'a pas été contrôlée' en l'absence des propriétaires lors de la visite périodique' mais rappelle un rapport précédant, dont la date n'est pas précisée, mentionnant un certain nombre de défauts notamment l'absence de traitement et une réserve sur la pose de la fosse. Ce contrôle a été également annexé par le notaire à l'acte de vente. Ces actes indiquent également à l'acquéreur qu'en cas de non- conformité du dit assainissement révélé par un contrôle, il est obligé de procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d'un an et la sanction prévue par l'article L 1331-8 du code de la santé publique en cas de non-conformité aux obligations prévues par les articles L 1333-1 à L 1331-7 du même code. Dès lors, il ne peut être reproché au notaire, qui est un professionnel du droit et n'a pas de compétence technique particulière en matière d'assainissement, de ne pas avoir alerté le vendeur sur les conséquences éventuelles, au titre de la conformité avec la législation en vigueur, de l'absence de contrôle effectif en 2015. Il résulte de ces éléments que Me [J] établit qu'il a effectivement donné les conseils et les avertissements relevant de sa compétence. Dès lors, M. [W] [S] est débouté de ses demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de Me [J], notaire . Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : La décision déférée est confirmée en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. M. [W] [S] est condamné aux dépens d'appel et à payer à chaque intimé la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Infirme la décision déférée sauf en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare l'action engagée par M. [W] [S] recevable, Le déboute de toutes ses demandes, Condamne M. [W] [S] à verser à Me [H] [J] et à la SARL Le Grand Marché une indemnité de 1.500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [W] [S] aux dépens de l'appel qui seront recouvrés par les conseils des parties adverses qui en font la demande conformément aux dispositions de l 'article 699 du code de procédure civile Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires , LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE