Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/59154

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59154 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JTB N° : 6-CH Assignation du : 22 Novembre 2023 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 février 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE La société SCI DARU, société civile immobilière [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de PARIS - #C2254 DEFENDERESSE Société CHEZ DORON [Adresse 2] [Localité 4] non représentée DÉBATS A l’audience du 22 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 22 novembre 2023, et les motifs y énoncés, EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée en date du 29 juin 2018, la SCI DARU a donné à bail à M. [Z] [F], agissant pour le compte de la société CHEZ DORON, en cours d’immatriculation, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3]), moyennant le paiement d'un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes hors charges. Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, un commandement de payer a été délivré au preneur, par acte d’huissier de justice du 11 octobre 2023, pour une somme de 20 512,28 euros arrêté au 6 octobre 2023 au principal, outres les intérêts, frais et coût du commandement. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société DARU a, par exploit délivré le 22 novembre 2023, fait citer la société CHEZ DORON devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions à hauteur de 22 211, 26 euros à titre de l’arriéré de loyers, taxes et charges, arrêtés au 21 novembre 2023, une indemnité forfaitaire de 2 221,12 euros en application de l’article 14.2 du bail, les intérêts conventionnels de retard au taux EURIBOR à douze mois majoré de 5 points en application de l’article 14.6 du bail, avec intérêts de 2% sur le montant des sommes dues par mois de retard, à compter du dernier commandement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer actuel majoré de 50%, charges et taxes en sus, depuis la date d’effet du commandement de payer du 11 octobre 2023 et jusqu’à remise effective des clés, ainsi que la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Me Judith BENGUIGUI. A l’audience du 22 décembre 2023, la requérante a maintenu les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance, actualisant à la baisse le montant de l’arriéré locatif, arrêté au 19 décembre 2023 à la somme de 15 459,49 euros. La défenderesse n'a pas constitué avocat et n’a pas comparu. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence de constitution de la défenderesse Assignée à l’étude, la société CHEZ DORON n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code. Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, l’article 14.1 du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, le contrat sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. Le commandement du 11 octobre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint. La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois. Dans ces conditions, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 12 novembre 2023 la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, à savoir celui du dernier loyer applicable, augmenté des charges et des taxes applicables, jusqu'à libération des lieux. En effet, les dispositions de l'article 14.5 du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au loyer actuel majoré de 50% s'analysent en une clause pénale, susceptible en l'espèce d'être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l'évidence. Sur les demandes de provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte actualisé, arrêté au 19 décembre 2023, que la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois d’octobre 2023 inclus, s'élève à la somme de 10 256,15 euros, au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, à titre de provision, et ce après déduction des sommes suivantes : - 85,65 euros au titre des frais d’huissier de délivrance de l’assignation et 174,27 euros au titre des frais de mise en demeure, qui seront analysés au titre des dépens, - 3 943,42 euros au titre de la facture de rehaussement du conduit d’extraction et 1 000 euros au titre de la réalisation d’un abri de jardin, l’obligation de paiement du preneur n’étant pas justifiée en fait et en droit par le bailleur avec l’évidence requise en référés, - 6 837,42 euros au titre du paiement effectué par le preneur le 10 décembre 2023. Quant aux demandes relatives à des pénalités, pouvant prendre la forme des majorations et indemnités contractuelles à payer au bailleur, s’agissant des clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces points. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens. Il n'apparaît pas inéquitable, au vu des efforts constants de paiement de la société preneuse malgré un contexte économique difficile, de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 12 novembre 2023, Ordonnons l’expulsion de la société CHEZ DORON et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 3]), avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la SAS CHEZ DORON à payer à la SCI DARU une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ; Condamnons la SAS CHEZ DORON à payer, à titre de provision, à la SCI DARU la somme de 10 256,15 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 décembre 2023, quatrième trimestre inclus ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SAS CHEZ DORON aux dépens, qui seront recouvrés par les avocats ayant fait la demande, en application de l’article 699 du code de procédure civile ; Rejetons la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 16 février 2024 La Greffière,La Présidente, Célia HADBOUNCristina APETROAIE