Tribunal judiciaire, 06 mars 2024. 23/07701

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F] [L] Madame [Z] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07701 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25HT N° MINUTE : 15/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 mars 2024 DEMANDERESSE IMMOBILIERE 3F Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la SCP MENARD-WEILLER,avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDEURS Monsieur [F] [L] demeurant [Adresse 2] comparant en personne Madame [Z] [H] demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 décembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 mars 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07701 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25HT Exposé du litige Par acte sous seing privé du 25 janvier 2022, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 682,56 euros. Par actes de commissaire de justice du 4 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4197,60 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] le 4 octobre 2022. Par assignations du 29 août 2023, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% sans préjudice des charges locatives ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,7628 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 19 décembre 2023, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 novembre 2023, s'élève désormais à 10503,47 euros. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] exposent que leurs difficultés financières sont dues à une baisse de revenus par suite de la reconversion professionnelle de Madame [Z] [H]. Cette dernière ayant récemment retrouvé un emploi, ils proposent de s’acquitter de leur arriéré locatif au moyen de délais de paiement sur 36 mois. Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note en délibéré autorisée par la magistrate lors de l’audience, la bailleresse a adressé par courrier électronique en date du 27 décembre 2023, un relevé de compte actualisé à la somme de 9614,92 euros au 18 décembre 2023. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 4 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4197,60 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2022. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 décembre 2023, Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] lui devaient la somme de 9614,92 euros, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 décembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 janvier 2022 entre la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 3] est résilié depuis le 5 décembre 2022, CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 9614,92 euros (neuf mille six cent quatorze euros et quatre-vingt douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, AUTORISE Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 décembre 2022, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [Z] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 octobre 2022 et celui des assignations du 29 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge