Cour d'appel, 14 décembre 2022. 21/01435

N° RG 21/01435 N° Portalis DBVX-V-B7F-NNTK Décision du Juge des contentieux de la protection de Saint Etienne Au fond du 30 mars 2020 S.A. ALLIADE HABITAT C/ [X] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2022 APPELANTE : S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de la SA D'HLM CITÉ NOUVELLE [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Elodie JUBAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE INTIMÉ : M. [R] [X] [Adresse 1] [Localité 3] défaillant * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 07 Février 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Novembre 2022 Date de mise à disposition : 14 Décembre 2022 Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller Arrêt Rendue par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Selon contrat de location en date du 5 mars 2018, la SA d'HLM Cité Nouvelle a loué à M. [R] [X] un logement sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel révisable outre une provision pour charges. Par acte du 27 février 2019, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers et mise en demeure de justifier de l'occupation du logement. Par jugement du 30 mars 2020, le juge chargé des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Étienne a : Constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 avril 2019 mais en a suspendu les effet, Condamné M. [R] [X] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM la somme de 1 001,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019, Sursis à l'exécution des poursuites et autorisé et M. [R] [X] à se libérer de sa dette en 10 mensualités de 100 €, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement, les versements suivants chaque mois avant la date anniversaire du premier versement, et par un 11e et dernier versement composé du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l'échéancier, Dit que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l'avance sur charges, Suspendu les effets de la clause résolutoire durant l'exécution des dits délais, Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, Dit en revanche, qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, ou du loyer à son terme exact : la clause résolutoire retrouvera ses sentiers effet et le bail sera résilié à compter du défaut de paiement, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, à défaut pour M. [R] [X] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur, M. [R] [X] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de résiliation du bail, l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et aux plus tard le cinq du mois suivant, Rejeté tous les autres chefs de demande, Condamné M. [R] [X] aux dépens de l'instance, et ce, compris notamment les frais du commandement de payer, les frais d'assignation et les frais de signification de la présente décision, Ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration enregistrée le 24 février 2021, la SA Cité Nouvelle a interjeté appel des dispositions suivantes : Condamne M. [R] [X] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM la somme de 1 001,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019, Par conclusions n°2 devant la cour d'appel de Lyon, la SA Alliade Habitat, société anonyme HLM à conseil d'administration sollicite : Vu les pièces versées au débat, Vu les articles 12, 15 et 16 du Code de Procédure Civile, Vu les articles 1728 et suivants du Code Civil Vu l'article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 Infirmer le Jugement du 30 mars 2020 du Tribunal Judiciaire de Saint Etienne, 4e Chambre Civile, Pôle de la Protection, en ce qu'il a condamné M. [R] [X] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM la somme de 1 001,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019, Condamner M. [R] [X] à régler à la SA d'HLM Alliade Habitat venant aux droits de la SA Cité Nouvelle la somme de 2 416,49 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019 sur la somme de 2 317,52 euros (commandement de payer) et à compter du jugement de première instance pour le surplus ; Condamner M. [R] [X] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de l'assignation, les frais de signification, le timbre de 225 euros en cause d'appel. Au soutien de ses prétentions, la SA Alliade fait valoir : que le 23 juin 2021, la SA Cité Nouvelle a fait apport à type de fusion-absorption à la société Alliade Habitat de son patrimoine actif et passif, que le premier juge devait faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, que le décompte versé aux débats n'avait pas été contesté, que le principe des charges récupérables était énoncé par la bail et par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pour les autres logements, que la liste des charges était prévue par le décret 87/713 du 26 août 1987 mais qu'il pouvait y déroger par accords collectifs locaux conclus conformément à l'article 42 de la loi N°86'-290 du 23 décembre 1986, que les charges comprenaient à la fois l'entretien des parties communes intérieures et l'entretien des espaces extérieurs, que l'appelante versait aux débats l'intégralité des charges liées à la provision d'entretien général appartement, liste provision entretien générale appartement ainsi que le budget, l'analyse de 2018 2019, budget 2019, de l'intégralité des charges correspondant au [Adresse 1], qu'elle avait facturé une provision de 42,13 euros en mars 2018 puis de 48,37 euros par mois jusqu'à janvier 2020 soit au total 1 057,90 euros, qu'après régularisation au 30 juillet 2019, elle a mis au crédit du locataire régularisation de 230,27 euros, que s'agissant de la provision forfait cuisine 8,51 euros par mois de mai 2018 à janvier 2020 soient 170,20 euros après régularisation le 30 juillet 2019, 20,64 euros avaient été portés au crédit du locataire. Les conclusions ont été signifiées à M. [X] par acte d'huissier du 2 juin 2021 puis du 29 novembre 2021. Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures déposées et débattues par observations à l'audience du 14 novembre 2022 à 9 heures. Puis l'affaire a été mise en délibéré au 14 décembre 2022. MOTIFS Sur la procédure, La SA Alliade Habitat produit un extrait Kbis en date du 24 août 2021 mentionnant la fusion du 24 août 2021 avec la société d'habitation de loyer modéré société d'HLM Cité Nouvelle. Sur le fond, L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 visé par l'appelante prévoit notamment que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal sont exigibles sur justification en contrepartie : des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépens entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doit, en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel Le contrat de bail signé entre les parties mentionne à la charge du locataire 'montant des provisions pour charges de 112,85 euros' en indiquant qu'en sus du loyer principal, le locataire s'oblige à payer les charges à la société. Les charges récupérables telles que définies par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 donnent lieu au versement de provisions mensuelles, payables dans les mêmes conditions que le loyer. Elles feront l'objet d'une régularisation annuelle. Les provisions pour charges peuvent être révisées mensuellement, par décision de la société, en fonction des nécessités du budget provisionnel. Les conditions générales du contrat rappellent l'obligation de payer notamment les provisions et annexe ou charges récupérables aux termes convenus et comportent une partie 'V Charges' indiquant notamment que le locataire acceptait par avance de rembourser à la société sa quote-part des frais résultant de l'application de tous les contrats souscrits par la société pour assurer le bon état de l'entretien locatif de tous les appareils équipements (notamment chaudière individuelle ou collective, installation de chauffage électrique de base ou (et) de ventilation mécanique, ascenseurs, compteurs, robinetteries, portails, antennes de télévision et amplificateurs, colonnes et réseau etc.) Dans ses conclusions, le bailleur fait valoir que les charges comprennent l'entretien des parties communes, à la fois entretien des parties communes intérieures et l'entretien des espaces extérieurs outre le forfait cuisine et que ces charges sont conformes du décret du 26 août 1987. Elle verse aux débats la liste provision entretien général appartement mais et ce qu'elle nomme l'analyse de 2017-2018, budget 2018, l'analyse 2018-2019 budget 2019 portant sur l'intégralité des charges correspondant au [Adresse 1]. Alliade Habitat produit un décompte précis. Elle a facturé 42,13 euros au titre de la provision entretien général appartement en mars 2018, puis 48,37 euros par mois sur la période d'avril 2018 à janvier 2020 soit 1 057,90 euros. Compte tenu de la régularisation intervenue le 30 juillet 2019 pour 230,27 euros, il reste dû au titre de l'entretien général 827,63 euros. Par ailleurs, au titre de la provision forfait cuisine a été facturé au locataire 8,51 euros par mois de mai 2018 à janvier 2020 soit au total 270,20 euros. Après régularisation le 30 juillet 2019 à hauteur de 20,64 euros il reste dû 149,56 euros. La créance du bailleur est suffisamment prouvée. Dès lors, M. [X] sera condamné à payer la somme de 1987,37 euros soit la somme réclamée de 2 416,49 euros avant déduction des frais d'huissier qui ont été intégrés au décompte et ce, au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019 sur la somme de 2 317,52 euros (commandement de payer) et à compter du jugement de première instance pour le surplus. Succombant, M. [X] supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant dans les limites de l'appel, Infirme le jugement attaquée en ce qu'il a condamné - Condamné M. [R] [X] à payer à Cité Nouvelle SA d'HLM la somme de 1 001,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019, Statuant à nouveau, Condamne M. [R] [X] à verser à la SA Cité Nouvelle aujourd'hui SA D'HLM Alliade Habitat la somme de 1 987,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019, Condamne [R] [X] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT