Cour d'appel, 22 novembre 2022. 21/00380

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 22 novembre 2022 N° RG 21/00380 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FRMA -DA- Arrêt n° 530 S.A.R.L. PROMOBAT / [X] [E], [R] [E] Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 27 Janvier 2021, enregistrée sous le n° 11-19-000465 Arrêt rendu le MARDI VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : S.A.R.L. PROMOBAT [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Daniel ELBAZ de la SCP ELBAZ ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTE ET : Mme [X] [E] [Adresse 1] [Adresse 1] et M. [R] [E] [Adresse 3] [Localité 4] Représentés par Me Laurie FURLANINI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMES DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 octobre 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 22 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. I. Procédure La SARL PROMOBAT, dont le gérant est M. [F] [D], exerce l'activité principale d'agence immobilière. Elle intervient également comme marchand de bien. Au mois de juillet 2013 la SARL PROMOBAT a acquis la quasi-totalité des lots composant un immeuble en copropriété sis [Adresse 3]. Le 14 mars 2014 la SARL PROMOBAT a vendu à M. [R] [E] (usufruitier) et Mme [X] [E] (nue-propriétaire) les lots 1, 6 et 13 dans cette copropriété. M. [R] [E] et Mme [X] [E] se sont plaints ensuite de ce qu'à aucun moment lors de la phase précontractuelle puis lors de la vente, ils n'avaient été informés de la nécessité d'engager des travaux onéreux pour la création d'une colonne montante EDF. Ils disaient ne l'avoir appris que par la convocation reçue le 23 mars 2014 en vue de la première assemblée générale des copropriétaires. Mécontents de cette situation, le consorts [E] ont porté le litige au fond devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, contre leur vendeur. La SARL PROMOBAT se défendait en disant qu'en l'absence de tout préjudice, et alors qu'ils se fondaient uniquement sur un pré-rapport d'expertise établi dans le cadre d'une autre instance, les consorts [E] n'étaient pas fondés en leur demande de dommages et intérêts ; que la vente ayant eu lieu en 2014, toute action en vice caché était prescrite ; que la procédure diligentée à son encontre était abusive, alors que sa demande de dommages et intérêts était au contraire pleinement justifiée. Par jugement avant dire droit du 17 novembre 2020 le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a notamment sursis à statuer, ordonné la réouverture des débats et renvoyé l'affaire à la mise en état, afin de permettre aux parties de vérifier la numérotation et le contenu de leurs pièces. Le tribunal indiquait en effet qu'il n'était pas en possession de l'intégralité du procès-verbal du 18 août 2014 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires réunie le 13 août 2014. L'affaire est ensuite revenue au fond devant le tribunal qui par jugement du 27 janvier 2021 a statué comme suit : « Le Tribunal, Statuant publiquement, selon la procédure sans audience, par jugement contradictoire, et en premier ressort, DIT que la société PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice, a commis une réticence dolosive ; CONDAMNE la société PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice, à payer et porter à M. [R] [E] et Mme [X] [E] : - la somme de 3500,00 euros à titre de dommage et intérêts ; - la somme de 600,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice, aux dépens ; DÉBOUTE pour le surplus ; ORDONNE l'exécution provisoire. » Dans les motifs de sa décision le premier juge a notamment écrit : Il n'est pas contesté que la SARL PROMOBAT a fait l'acquisition le 17 juillet 2013 de la quasi-totalité d'un immeuble d'habitation destiné à être vendus à son profit après division en plusieurs lots. II est constant par ailleurs qu'elle a, pour sa part, conservé la propriété d'un local (lot nº 05) alimenté en électricité sur les parties communes, ni que ce local a été transformé en logement de type studio. Ainsi que l'indique d'ailleurs le rapport d'expertise versé aux débats et établi le 21 mars 2019 dans le contexte d'une procédure distincte par M. [S], il était évident que dès la mise en copropriété [soit en juin 2013] il était nécessaire de prévoir la réfection de la colonne montante et de la distribution ERDF puisque non seulement il était rajouté un appartement [le lot nº 5] mais qu'il fallait aussi une alimentation des communs distincte qui n'existait pas jusqu'alors ['] En l'espèce, la SARL PROMOBAT, venderesse professionnelle, n'ignorait pas qu'il convenait de créer une véritable colonne montante et d'engager des travaux relativement importants et coûteux afin notamment de doter le studio lui appartenant au sein de l'immeuble ainsi que les parties communes de compteurs électriques ['] Le fait que l'acquéreur soit un professionnel ne dispense pas le vendeur de son obligation. En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [R] [E] a exercé la profession d'architecte. Rien ne permet cependant d'établir qu'il ait pu aisément obtenir les renseignements nécessaires à une parfaite information, ceux-ci lui ayant été cachés, en particulier la nécessité d'équiper d'un compteur le lot numéro 5 présenté comme « local d'activité ou appartement situé au rez-de-chaussée » dans le règlement de copropriété du 28 juin 2013 et le fait que les parties communes étaient raccordées à son propre compteur de consommation électrique. Le fait que l'installation électrique du logement acheté par les consorts [E] ait été vétuste n'est pas contesté. On relèvera toutefois que ce fait, concernant des éléments privatifs, ne permettait pas pour autant aux acquéreurs d'être en mesure de disposer des informations litigieuses. Il apparaît en définitive que la SARL PROMOBAT par son silence intentionnel ayant déterminé le consentement de l'autre partie, constitutif d'une réticence dolosive, a manqué à son obligation. *** La SARL PROMOBAT a fait appel de cette décision le 16 février 2021, précisant : « Objet/Portée de l'appel : Appel du Jugement du 27 Janvier 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND (RG N°11-19-000465) en ce que la SARL PROMOBAT fait grief à la décision attaquée d'avoir : dit que la société PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice, a commis une réticence dolosive ; condamné la société PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice, à payer et porter à M. [R] [E] et Mme [X] [E] : - la somme de 3500,00 euros à titre de dommages et intérêts ; - la somme de 600,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice, aux dépens ; débouté pour le surplus. L'appel a pour objet de voir annuler, infirmer ou réformer le Jugement dont appel. Cet appel est fondé sur les pièces dont il a été fait état en première instance ou toutes autres à produire devant la Cour d'appel. » dans ses conclusions nº 4 ensuite du 7 octobre 2022, la SARL PROMOBAT demande à la cour de : « Vu, notamment, le Jugement du Tribunal Judiciaire du 28/02/2022 et ses significations des 01/04/2022 et 05/04/2022 Il est demandé à la Cour d'appel de RIOM de : - Infirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND le 27 Janvier 2021. - Juger irrecevable et non fondée la demande en dommages et intérêts formée par Madame [X] [E] et Monsieur [R] [E] puisque dépourvus d'intérêt à agir. - Juger en effet également prescrite l'action des consorts [E] en vertu des l'article 2224 du Code Civil. - En conséquence, les débouter de toutes leurs demandes. - Déclarer recevable et fondée la SARL PROMOBAT à solliciter des dommages et intérêts pour abus de droit relevant de l'intention de nuire émanant des consorts [E]. - Condamner Madame [X] [E] et Monsieur [R] [E] à payer et porter à la SARL PROMOBAT la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive relevant de l'intention de nuire, outre celle de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - Condamner les compris aux entiers dépens de première instance et d'appel. » *** Dans leurs conclusions nº 3 du 28 septembre 2022 les consorts [E] demandent pour leur part à la cour de : « Vu les dispositions de l'article 31 du code de procédure civile ; Vu les dispositions des articles 1101, 1116, 1134 alinéa 3, 1135 et 1147 anciens du code civil, Vu les dispositions des articles 1112-1 et 1137, 1231-1 nouveaux du code civil, Vu le jugement du Tribunal Judiciaire du 27 janvier 2019, Vu les pièces versées aux débats, DÉCLARER recevables et bien fondés Monsieur [R] [E] et Madame [X] [E] en leurs demandes ; Y faisant droit. CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND le 27 janvier 2021 en ce qu'il a : Dit que la SARL PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice a commis une réticence dolosive ouvrant droit à réparation ; Condamné la SARL PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice, à payer et porter à Monsieur [R] [E] et Madame [X] [E] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la SARL PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice, aux entiers dépens de première instance. Ordonné l'exécution provisoire ; À TITRE PRINCIPAL RECEVOIR Monsieur [R] [E] et Madame [X] [E] en leur appel incident et le DÉCLARER bien fondé ; En conséquence, CONDAMNER la SARL PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice, à payer et porter Monsieur [R] [E] et Madame [X] [E] la somme de 9.000 € de dommages et intérêts, soit 7.000 € au titre de leur préjudice matériel et 2.000 € au titre de leur préjudice moral ; À TITRE SUBSIDIAIRE CONDAMNER la SARL PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice, à payer et porter Monsieur [R] [E] et Madame [X] [E] la somme de 3.500 € de dommages et intérêts, soit 1.000 € au titre de leurs préjudices matériel & financier et 2.500 € au titre de leur préjudice moral. Y AJOUTANT EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : REJETER la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir invoquée par la SARL PROMOBAT DÉBOUTER la SARL PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice de l'ensemble de leur demandes, fins et conclusions formées tant à titre principal que subsidiaire ; CONDAMNER la SARL PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice à payer et porter à Monsieur [R] [E] et Madame [X] [E] la somme supplémentaire de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SARL PROMOBAT, prise en la personne de son gérant en exercice aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Laurie FURLANINI pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. » *** La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance. L'affaire a été clôturée lors de l'audience des plaidoiries le lundi 10 octobre 2022. II. Motifs 1. Sur les fins de non recevoir soulevées par la SARL PROMOBAT a. Sur la prescription de la demande des consorts [E] La SARL PROMOBAT soutient dans ses écritures que l'action engagée par les consorts [E] est prescrite par application de l'article 2224 du code civil. La vente authentique SARL PROMOBAT / [E] a eu lieu le 14 mars 2014, faisant suite à un avant-contrat signé le 3 décembre 2013. Les consorts [E] ont assigné au fond la SARL PROMOBAT en tant que vendeur le 15 mars 2019. Ils allèguent un défaut d'information et une réticence dolosive de la part de la SARL PROMOBAT qui selon eux leur a caché la nécessité d'engager des travaux d'électricité importants pour réaliser une « colonne montante » dans l'immeuble en copropriété. Or d'évidence les acquéreurs n'ont pu avoir connaissance au plus tôt de la nécessité de réaliser ces travaux d'électricité seulement à partir de la convocation à l'assemblée générale qui leur a été adressée le 18 mars 2014 pour le 12 avril 2014, moyennant quoi leur action n'était pas prescrite le 15 mars 2019. b. Sur l'intérêt à agir des consorts [E] La SARL PROMOBAT soutient encore que les consorts [E] n'ont plus aucun intérêt à agir dans la mesure où par jugement du 28 février 2022 le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a dit que la société ENEDIS « devra procéder aux travaux de conformité de la colonne montante aux fins d'alimenter en électricité le lot nº 5 de la SARL PROMOBAT. » Précisant que ce jugement est définitif, l'appelante en déduit que les travaux dont se plaignent les consorts [E], ne seront pas de toute manière mis à la charge de la copropriété mais bien prise en charge par la société ENEDIS. Cependant, l'action des consorts [E] contre la SARL PROMOBAT dans le présent procès est fondée sur la réticence dolosive qu'ils reprochent au vendeur. En outre, lorsqu'ils ont introduit leur action par assignation le 15 mars 2019, le jugement du 28 février 22 n'avait pas encore eu lieu, moyennant quoi ils avaient à cette époque tout à fait intérêt à agir et leur action était donc parfaitement recevable, cette question étant distincte de celle relative à la réparation de leur préjudice. 2. Sur le fond a. Sur la faute reprochée à la SARL PROMOBAT par les consorts [E] Les consorts [E] reprochent à leur vendeur la SARL PROMOBAT de leur avoir caché, avant la vente du 14 mars 2014, la nécessité pour la copropriété d'engager des frais importants afin de créer une « colonne montante » permettant d'alimenter l'immeuble en électricité. Il résulte du dossier les éléments suivants. La vente a eu lieu le 14 mars 2014. Par lettre est RAR du 18 mars 2014 les consorts [E] ont été convoqués à une assemblée générale de la copropriété pour le 12 avril 2014. L'ordre du jour comportait un 15e paragraphe concernant les travaux de mise aux normes de la colonne EDF de la copropriété. Un devis du 24 février 2014, adressé par la SARL PEREZ-MOUNIER à M. [D] dont il n'est pas discuté qu'il est le gérant de la SARL PROMOBAT, était joint à cette convocation et faisait état, pour la création d'une colonne EDF et d'un ensemble de travaux d'électricité dans tous les appartements, d'un coût total de 19'428,86 EUR, ce qui n'est pas une somme négligeable. Par conséquent, avant la vente des lots 1, 6 et 13 aux consorts [E] le 14 mars 2014, la SARL PROMOBAT était parfaitement informée à tout le moins de ce devis et en tout cas de la nécessité de procéder à des réparations importantes concernant l'installation électrique alimentant l'immeuble. Il reste à savoir si de leur côté les consorts [E] pouvaient lors de la vente avoir conscience de telles difficultés et de frais prévisibles à venir. Sans conteste le diagnostic des installations électriques de l'immeuble, réalisé par Mme [L] [U] le 21 juin 2012, annexé à l'acte de vente du 14 mars 2014, montre que l'installation intérieure d'électricité des biens acquis par les consorts [E] présentait des anomalies « pour lesquelles il est vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers ['] » Il est encore expliqué que « Le disjoncteur de branchement ErDF de l'appartement alimente aussi les parties communes de l'immeuble ». Le diagnostic précise encore que l'installation intérieure comporte des matériels électriques vétustes inadaptés à l'usage auquel ils sont destinés, et que « L'installation électrique de la partie privative, alimentant des matériels d'utilisation placés dans les parties communes, n'est pas mise en oeuvre correctement. » Les éléments essentiels de ce rapport sont de plus reproduits dans l'acte de vente pages 15 et 16, l'acquéreur reconnaissant en avoir pris connaissance et déclarant en faire son affaire personnelle. Il convient d'ajouter que d'après le rapport de risques d'exposition au plomb, également annexé à l'acte de vente, le bâtiment dont il s'agit avait été construit « avant le 1er janvier 1949 » (page 4). L'acte de vente et ses annexes mettent donc en évidence le caractère particulièrement préoccupant de l'installation électrique des biens acquis par les consorts [E], de même que certaines anomalies affectant les parties communes. Cependant, ces pièces ne sont pas de nature à attirer clairement l'attention de l'acquéreur sur la nécessité de créer dans la copropriété une colonne montante EDF avec le coût non négligeable que cette opération entraîne. En effet, le diagnostic électrique joint à l'acte de vente intéresse essentiellement la partie privative des biens acquis par les consorts [E]. S'il est fait référence également à des anomalies concernant la relation entre ces biens et les parties communes de l'immeuble, cela n'était pas suffisant pour permettre aux acquéreurs de comprendre que des frais importants allaient devoir être engagés au créé la de colonne montante EDF nécessaire mais inexistante en l'état. En conséquence, il y a lieu de considérer que la SARL PROMOBAT a sciemment dissimulé aux consorts [E] avant la vente la nécessité d'engager des travaux importants d'électricité sur l'immeuble lui-même, à charge de la copropriété pour un coût élevé, alors qu'elle-même savait parfaitement de quoi il retournait au vu du devis PEREZ-MOUNIER qui lui avait été adressé par cette entreprise le 24 février 2014. Et d'ailleurs, si M. [D], gérant de la SARL PROMOBAT, avait de sa propre initiative sollicité ce devis, où il est clairement indiqué « création d'une colonne EDF », c'est bien parce qu'il savait, avant la vente, que de tels travaux allaient devoir être réalisés. En outre, dans une affaire différente mais à laquelle la SARL PROMOBAT est partie en qualité de demanderesse, un rapport d'expertise judiciaire a été établi par M. [I] [S] le 21 mars 2019, d'où il ressort notamment que l'alimentation des communs par un circuit distinct de celui de l'appartement des consorts [E] nécessite la création d'une colonne montante (page 13). Il en résulte que l'information tirée du diagnostic de l'état des installations électriques annexé à l'acte de vente du 14 mars 2014, montrant que le disjoncteur de l'appartement des consorts [E] alimente également en électricité les parties communes de l'immeuble, ne suffisait pas aux acquéreurs pour leur permettre de comprendre que la suppression de cette anomalie imposait nécessairement la création de la colonne montante EDF. Le défaut d'information de ce chef des consorts [E] constitue une faute précontractuelle à charge de la SARL PROMOBAT, dans la mesure où le coût de ces ouvrages, soit 19'428,86 EUR TTC d'après ce devis, est beaucoup trop important pour pouvoir considérer qu'il s'agit de simples travaux d'entretien courant auxquels le futur acquéreur aurait pu raisonnablement s'attendre étant donné le caractère ancien de l'immeuble. Enfin, contrairement à ce que plaide la SARL PROMOBAT, l'on ne peut ici tirer argument de la qualité d'architecte de M. [E] dans la mesure où celui-ci, né en 1941, était retraité lors de la vente, et l'on ne peut non plus exiger du futur acquéreur, quelles que soient ses compétences professionnelles par ailleurs, de mener des investigations approfondies de sa propre initiative sur le bien qu'il projette d'acquérir. Et surtout, dans tous les cas, la qualité de l'acquéreur ne dispense nullement le vendeur de lui fournir toutes les informations nécessaires dont il dispose concernant le bien objet de la vente. La faute de la SARL PROMOBAT étant ainsi établie, il convient maintenant d'examiner la question de la réparation. b. Sur la réparation du préjudice des consorts [E] Le premier juge, estimant la réclamation des consorts [E] trop élevée, leur a alloué la somme de 3500 EUR à titre de dommages-intérêts. Devant la cour ils demandent principalement 7000 EUR au titre de leur préjudice matériel et 2000 EUR en réparation de leur préjudice moral ; subsidiairement 1000 EUR au titre de leur préjudice matériel et 2500 EUR en réparation de leur préjudice moral. Il est bien évident, et le tribunal judiciaire l'a parfaitement exposé, que les consorts [E], quoi qu'il en soit de la faute commise par la SARL PROMOBAT, ne peuvent s'exclure totalement de la prise en charge des travaux qui incombent à la copropriété au titre de l'entretien et des réparations nécessaires de l'immeuble. Leur préjudice doit donc être apprécié strictement au regard de la faute commise par la SARL PROMOBAT, c'est-à-dire le défaut d'information préalable sur le coût prévisible des travaux de mise en oeuvre d'une colonne montante EDF. Concernant le préjudice financier qui est réclamé par les consorts [E] à hauteur de 7000 EUR, aucune pièce ne justifie une telle somme. En réalité ils se plaignent d'une part de devoir exposer, éventuellement dans le futur, des frais de copropriété auxquels ils ne s'attendaient pas eu égard aux travaux qu'il faut faire pour rendre l'immeuble conforme du point de vue de l'installation électrique ; d'autre part de subir une perte de chance de mieux négocier le prix du bien s'ils avaient dès avant la vente connu l'ampleur des réparations nécessaires. Comme déjà dit ci-dessus, en leurs qualités de copropriétaires les consorts [E] ne peuvent pas considérer comme préjudiciable l'obligation qui leur incombe de participer aux charges de la copropriété. C'est donc seulement sous l'angle d'une perte de chance, faute de meilleurs éléments, que l'on peut envisager leur préjudice matériel, et de ce point de vue leur argumentation fondée sur la possibilité dont ils ont été privés de mieux négocier l'achat de leur bien est tout à fait fondée. De ce chef, les consorts [E] écrivent dans leurs conclusions qu'ils avaient déjà négocié le prix de vente, de manière habituelle en la matière, en tenant compte simplement de l'importance des travaux à faire dans leur propre logement et des prix du marché. C'est donc la perte de chance liée à l'impossibilité de négocier la vente eu égard à la nécessité supplémentaire procéder à des travaux importants de réfection de l'électricité de tout l'immeuble qui doit être examinée ici et réparée. Étant donné les éléments ci-dessus développés, ce préjudice sera évalué et réparé à hauteur de 1000 EUR. Par ailleurs, compte tenu de tous les tracas subis par les consorts [E] en raison de la faute de dissimulation commise par la SARL PROMOBAT, une somme de 2500 EUR compensera parfaitement leur préjudice moral. Au vu de ce qui précède il est manifeste que la demande en dommages et intérêts formée par la SARL PROMOBAT ne peut pas prospérer. Le jugement sera par conséquent intégralement confirmé. 2500 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Prononce la clôture la procédure à l'audience des plaidoiries le lundi 10 octobre 2022; Juge recevables les demandes des consorts [E] ; Confirme le jugement ; Condamne la SARL PROMOBAT à payer aux consorts [E] ensemble la somme unique de 2500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour ; Déboute les parties de leurs autres demandes ; Condamne la SARL PROMOBAT aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Laurie FURLANINI avocat. Le greffier, Le Président,