Tribunal judiciaire, 03 mai 2024. 23/07869

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07869 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27KT N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le 03 mai 2024 DEMANDERESSE Madame [N] [L] épouse [M], demeurant [Adresse 3], représentée par Me Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E1072 DÉFENDERESSE Madame [R] [T], demeurant- [Adresse 2], sous curatelle de MJPM GHU [8] , [Adresse 1], représentée par Me PELARDIS Nathalie, avocat au barreau de Paris, [Adresse 5] COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 03 mai 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 03 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07869 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27KT EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat du 01/07/1987, Monsieur [M], au droit duquel vient Madame [N] [L] épouse [M], avait donné en location à Madame [R] [T] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] (bâtiment 11, 2e étage, porte face sur jardin). Le bail avait pris effet le 01/07/1987 pour une période de 3 ans. Par acte de commissaire de justice du 23/02/2022, Madame [N] [M] a fait signifier à Madame [R] [T] un congé pour motif légitime et sérieux, venant à échéance le 30/06/2023. Un jugement du juge des tutelles auprès du tribunal judiciaire de Paris, en date du 03/06/2022, avait placé Madame [R] [T] sous le régime de la curatelle renforcée, le préposé mandataire judiciaire à la protection des majeurs du GHU [8] ayant été désigné curateur pour une durée de 60 mois. Par acte du 13/09/2023, Madame [N] [L] épouse [M] a assigné Madame [R] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris (juge des contentieux de la protection) aux fins : -que soit constatée la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 23/02/2022 ; -que soit ordonnée l'expulsion de Madame [T] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique ; -que soit ordonnée la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde-meuble au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse ; -de voir Madame [T] condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer contractuel actuel, charges incluses, jusqu'à libération effective des lieux ; -subsidiairement, qu'il soit prononcé la résiliation judiciaire du bail du fait du non-paiement répété des loyers avec les mêmes conséquences que précédemment ; -En toute hypothèse, que Madame [T] soit condamnée à payer à Madame [M] la somme de 2867 € au titre des loyers impayés au 29/08/2023. Madame [N] [M] a réclamé en outre une indemnité de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera précisé que l'assignation visait Madame [R] [T], " représentée " par son curateur. Toutefois, la délivrance de l'acte avait été opérée à la fois à l'adresse personnelle de Madame [R] [T], délivrance opérée par le dépôt de l'acte à l'étude le 13/09/2023, à la fois auprès du préposé du GHU [8] le 26/09/2023. La préfecture de PARIS a été avertie de la présente procédure par notification avec accusé de réception électronique du 21/09/2023. Madame [R] [T], tout d'abord, a invoqué la nullité du congé. Elle a rappelé qu'il appartenait au bailleur de rapporter la preuve de l'existence, au jour de la délivrance de l'acte, d'un motif sérieux et légitime tel qu'exigé par la loi. Elle a considéré qu'en l'espèce, les troubles évoqués dans le corps de l'acte n'étaient en rien étayés et qu'au surplus, il n'était pas démontré que Madame [M] avait pris contact avec elle pour l'interpeller sur les troubles allégués. S'agissant de la demande de résiliation judiciaire du bail, il était rappelé que Madame [T] souffrait d'une pathologie psychiatrique et qu'elle faisait l'objet d'un suivi médical. Il a été également rappelé que l'intéressée avait des ressources limitées et que la curatelle lui permettrait de recevoir prochainement une retraite. En outre, la succession de sa mère était aussi en instance et permettrait de percevoir à terme des fonds ainsi qu'un bien immobilier à [Localité 6] dans lequel elle pourrait résider, sous réserve de pouvoir faire procéder à des travaux. Concernant la dette locative, Madame [T] a fait valoir qu'elle avait payé le dernier loyer courant, soit la somme de 967,42 €, si bien que la dette se trouvait réduite à 3862,78 €. Elle a sollicité des délais de paiement sous la forme d'une suspension du paiement de l'arriéré locatif pendant une période de 18 mois, période qui devait lui donner le temps de débloquer des fonds d'une assurance-vie provenant de sa mère. En dernier lieu, Madame [T] a exprimé son besoin en tout état de cause d'un délai pour quitter les lieux, étant précisé que sa situation financière ne manquera pas de s'améliorer à l'issue des opérations de succession de sa mère. En conclusion, Madame [T] a demandé au tribunal : -de prononcer la nullité du congé et de débouter Madame [M] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ; -subsidiairement, qu'il lui soit octroyé les plus larges délais pour quitter les lieux et à minima, 18 mois ; -qu'il lui soit accordé des délais de paiement consistant en un report à 18 mois du paiement de la dette locative ; -de rejeter toute demande en application de l'article 700 du code de procédure civile. Concernant les troubles de jouissance dont Madame [T] était à l'origine, Madame [M] s'est prévalue à l'audience d'un dépôt de plainte d'un voisin, de mails d'occupants de l'immeuble et enfin d'une pétition intervenue en 2022. Madame [M] a fait valoir qu'en tout état de cause, il y avait défaut de paiement des loyers depuis mai 2023. Elle a fait état d'une dette locative de 4830,20 € au 28/11/2023 (cette somme toutefois ne prenant pas en considération un règlement du 06/12/2023 qui aurait été effectué par Madame [T]). Madame [M] s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a rappelé les faibles revenus de la défenderesse. À l'audience, Madame [T] a considéré que les éléments apportés s'agissant des troubles dont elle serait la cause n'étaient guère convaincants, ni explicites, ni directs. Elle s'est prévalue de l'amélioration de sa situation, compte tenu de la mesure de curatelle. MOTIVATIONS Sur le congé du 23/02/2022 Selon l'article 15 de la loi du 06/07/1989, le bailleur qui donne congé à son locataire peut justifier ce congé par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations lui incombant. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues à l'article 15. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. En principe, l'appréciation du caractère sérieux et légitime du motif allégué doit se faire au jour de la délivrance du congé, même si des éléments postérieurs peuvent contribuer à confirmer cette appréciation. En l'espèce, il sera relevé que le congé litigieux, délivré pour motif légitime et sérieux, avait explicité ce motif en rappelant que l'une des obligations de la locataire était d'user paisiblement des lieux loués et que tel n'était pas le cas car le bailleur avait reçu de nombreuses plaintes de la part de voisins concernant des troubles causés au sein de la copropriété par Madame [T] (cris, excréments dans les parties communes, incivilités). Il convient donc d'examiner les éléments de preuve apportés par Madame [M] quant à des agissements de Madame [T] contraires à la civilité minimale attendue d'un locataire vis-à-vis des autres occupants de l'immeuble et remettant gravement en cause la tranquillité de ceux-ci. Compte tenu des contestations de l'intéressée et des conséquences pouvant être tirées des fautes qui pourraient lui être imputées, les preuves attendues doivent avoir un caractère sérieux et certain et mettre clairement en évidence la gravité des faits décrits. Au surplus, les faits en question se doivent d'être antérieurs ou contemporains à la date de la délivrance du congé. Or, force est de constater que les pièces apportées par Madame [M] sur les comportements de Madame [T] avant février 2022 sont particulièrement indigentes, même si l'on comprend que les événements décrits puissent susciter à la fois les inquiétudes des occupants de l'immeuble, à la fois la nécessaire attention du bailleur. Force est de constater qu'aucun témoignage direct n'est apporté, aucun dépôt de plainte ni même de main courante à l'encontre de Madame [T] ne sont justifiés. Seuls apparaissent à la procédure des mails du gestionnaire de l'immeuble en octobre 2021 et janvier 2022, dont le contenu est succinct et non circonstancié. S'ils évoquent des démarches effectuées par les voisins ainsi qu'un dépôt de plainte, ces éléments ne sont attestés par la production d'aucun document correspondant. Quant au mail de juin 2022, il est certes plus précis, évoque un projet de plainte et le positionnement de la concierge. Toutefois, rien de ce qui est indiqué n'est en définitive produit et si des pièces jointes ont peut-être été adressées en copie, le tribunal ne s'en trouve pas aujourd'hui destinataire. Enfin, un dépôt de plainte a certes été transmis mais sa date n'a aucun rapport non seulement avec la date du congé mais aussi avec la date de délivrance de l'assignation. Ce mail date en effet du 15/12/2023, soit quelques jour avant l'audience (ce qui d'ailleurs est peu compatible avec le principe du contradictoire). Au demeurant, ce dépôt de plainte, s'il évoque des comportements anormaux de Madame [T], ne fait que rapporter des dires de la gardienne dont le témoignages direct n'a pas été transmis. Au vu de ce qui précède, il y a lieu de constater la nullité du congé du 23/02/2022 pour lequel le bailleur s'est dispensé de produire le moindre élément de nature à démontrer le caractère légitime et sérieux de son motif. Sur la résiliation judiciaire du bail Tout d'abord, la carence du bailleur dans la caractérisation de comportements fautifs de Madame [T] vis-à-vis de son voisinage, que ce soit avant ou après la délivrance du congé, écarte toute demande de résiliation judiciaire du bail sur la base de ces comportements. S'agissant de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, il apparaît tout d'abord que la seule mise en demeure préalable à cette demande de résiliation est un courrier recommandé adressé au GHU de PARIS reçu le 22/05/2023 dont l'objet principal est différent et qui évoque seulement le défaut de paiement de deux loyers, sans préciser un quelconque montant. Par ailleurs, le bail est particulièrement ancien et semble s'être déroulé, avant les problèmes psychiatriques récents de Madame [T], sans la moindre difficulté. Par ailleurs, les éléments apportés à l'instance montrent que le curateur de l'intéressée aura les moyens, dans un délai relativement raisonnable, non seulement de résoudre le problème d'impayés mais aussi de surmonter les inconvénients provoqués par les fragilités de la locataire, un déménagement étant envisagé à moyen terme. Par ailleurs, le paiement des loyers a repris (certes avec quelques irrégularités) si bien qu'à ce jour la dette se limite à trois échéances. En définitive, compte tenu de l'ancienneté du bail, de la mesure de protection en cours, des perspectives confirmées par le curateur et du caractère relativement limité de la dette, il n'y a pas lieu de retenir à l'encontre de Madame [T] une faute telle qu'il y ait lieu à résiliation judiciaire du bail, alors même qu'aucun commandement de payer préalable n'a été délivré et que l'audience consiste en une audience en acquisition de clause résolutoire. Il convient en conséquence de débouter Madame [M] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et en expulsion de Madame [T] ainsi que de l'ensemble de ses demandes accessoires, notamment en fixation d'une indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement reliquat de loyers et charges Il résulte des débats que Madame [T] se trouve redevable au 19/12/2003 de la somme de 3862,78 €. Il y a lieu de condamner l'intéressée au paiement de cette somme mais également, au vu de sa situation personnelle et matérielle, de lui accorder des délais de paiement. Il y aura lieu de l'autoriser à s'acquitter de sa dette tout d'abord en 12 échéances mensuelles de 50 € puis en 23 échéances mensuelles de 120 € et enfin en une dernière échéance mensuelle correspondant au solde. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] les frais irrépétibles de l'instance. Au vu de la date de l'assignation, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort Déclare nul et de nul effet le congé délivré à Madame [R] [T] le 23/02/2022, congé pour motif légitime et sérieux venant à échéance au 30/06/2023. Déboute Madame [N] [L] épouse [M] de ses demandes d'expulsion et accessoires sur la base du congé du 23/02/2022. Déboute [N] [L] épouse [M] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que de sa demande d'expulsion et accessoires, dont la fixation d'une indemnité d'occupation. Condamne Madame [R] [T] à payer à Madame [N] [L] épouse [M] la somme de 3862,78 € avec intérêts au taux légal à compter du 23/09/2023 sur 2867 €. Accorde à Madame [R] [T] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 12 premières échéances mensuelles de 50 €, puis en 23 échéances mensuelles de 120 € et enfin en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles le 5 de chaque mois pour la première fois le 05/08/2024 et que la dernière échéance sera majorée des intérêts frais et dépens. Dit qu'à défaut d'un seul règlement à l'échéance prévue, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Condamne Madame [R] [T] à payer à Madame [N] [L] épouse [M] la somme de 800 € en en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leur demande. Condamne Madame [R] [T] aux dépens qui excluront toutefois le coût du congé. Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Le Greffier Le Président