Cour d'appel, 21 mars 2024. 23/02424

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/02424 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I4RB LM PRESIDENT DU TJ D'[Localité 11] 22 juin 2023 RG:23/00110 S.C.I. MGF C/ [P] S.C.I. SCI LAZIALE S.A. SERENIS ASSURANCES Grosse délivrée le à SCP BCEP CABI. ALLHEILIG & CRES SCP AKCIO COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 21 MARS 2024 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ d'[Localité 11] en date du 22 Juin 2023, N°23/00110 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, Mme Laure MALLET, Conseillère, Madame Sandrine IZOU, Conseillère, GREFFIER : Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 15 Janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Février 2024, prorogé à ce jour, Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : S.C.I. MGF Société civile immobilière n°SIREN 894 393 024, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 7] [Localité 5] Représentée par Me Geoffrey PITON de la SCP B.C.E.P., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES INTIMÉES : Madame [O] [P] sous l'enseigne ABESSAN IMMOBILIER inscrite au RCS de Nîme sous le N° [Numéro identifiant 10] demeurant [Adresse 8] à [Localité 12] [Localité 6] Représentée par Me Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, Postulant, avocat au barreau D'[Localité 11] Représentée par Me Sarah PAQUET de la SELARL SELARL DECOT - FAURE - PAQUET - SCHMIDT, Plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG S.C.I. LAZIALE immatriculée au RCS de Vienne sous le n° 327 060 505 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège [Adresse 1] [Localité 9] Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Etienne TETE de la SELAS ATA - AVOCATS TÊTE ET ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de LYON S.A. SERENIS ASSURANCES, n° de SIRET 35083868600052 prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, Postulant, avocat au barreau D'[Localité 11] Représentée par Me Sarah PAQUET de la SELARL SELARL DECOT - FAURE - PAQUET - SCHMIDT, Plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 21 mars 2024,par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Le 17 février 2021, la SCI Laziale a donné mandat de vendre son bien à la SARL Abessan Immobilier, composé de 3 appartements situés [Adresse 2] à [Localité 11] moyennant un prix fixé à la somme de 180 000 € TTC. Ledit mandat a été établi par Mme [O] [P], agent commercial, laquelle dispose d'une assurance responsabilité civile professionnelle auprès de la SA Serenis Assurances. Le bien était proposé à la vente par l'intermédiaire d'une annonce de l'agence Abessan rédigée par Mme [O] [P] mentionnant notamment : « Pas de travaux à prévoir sur la toiture ». Le 29 mars 2021, une promesse de vente était signée, par devant Maître [V] [J], notaire à [Localité 11], entre la SCI Laziale, promettant, et la société MGF, bénéficiaire. Le 23 juillet 2021, l'acte de vente était signé et stipulait : « aucun élément constitutif d'ouvrage ou d'équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé dans ce délai, à l'exception des travaux suivants : 1°Travaux de réfection de la toiture réalisés au cours de l'année 2013 par l'entreprise Abadie à [Localité 13](38)'.. », ladite facture étant annexée à l'acte. Des désordres étant apparus sur la toiture, la SCI MGF a confié des travaux de réfection à M [F], exerçant sous l'enseigne CL Couvreur selon factures des 4 mai et 21 juin 2022. La SCI MGF donnait à bail les logements composant l'immeuble par contrats des 29 juillet, 1er août et 31 novembre 2022. Le 4 décembre 2022, la SCI MGF et Mme [E], une locataire, dressaient un constat amiable de dégât des eaux. Selon devis du 21 décembre 2022, CL Couvreur établissait un devis pour la réfection complète de la toiture de 90 m2 pour la somme de 35 460 € TTC. Le 19 janvier 2023, un procès-verbal de constat de la toiture était établi par un commissaire de justice. Par acte des 15 et 22 février 2023, la SCI MGF a fait assigner la SCI Laziale, AXA France Iard, M. [D] [F] exerçant sous l'enseigne CL Couvreur, la SA Fidelidade ' Companhia de Seguros en qualité d'assureur de la société CL Couvreur, la SARLU Nord Isère TP exerçant sous l'enseigne Abadie, Mme [O] [P] agissant sous enseigne Abessan Immobilier et la SA Serenis Assurances en qualité d'assureur de Mme [P] devant le président du tribunal judiciaire d'[Localité 11], statuant en référé, aux fins d'expertise sur le fondement des articles 145 et 835 du code de procédure civile. Par acte du 11 avril 2023, la SCI Laziale a appelé la SARLU Isère TP en intervention forcée devant le juge des référés, sollicité la jonction des procédures et la condamnation de la défenderesse à lui verser 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoire du 22 juin 2023, le président du tribunal judiciaire d'[Localité 11], statuant en référé, a entre autres dispositions : -accueilli l'intervention volontaire de la SA Generali en sa qualité d'assureur de la SARLU Nord Isère TP, -mis hors de cause la SCI Laziale, -mis hors de cause Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurances, -débouté La SARLU Nord Isère TP de sa demande de mise hors de cause, -débouté la SARLU Nord Isère TP de sa demande de condamnation de la SCI MGF pour procédure abusive, -ordonné une mesure d'expertise et désigné pour y procéder : M. [S] [U], -débouté les parties de toutes autres demandes, -commis, pour suivre les opérations d'expertise, le juge chargée du contrôle des expertises ; -laissé les dépens à la charge de la SCI MGF ; -condamné la SCI MGF à payer 800 euros à la SCI Laziale et 800 euros en tout à Mme [O] [P] et son assureur Serenis Assurances SA ; -rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision. Par déclaration du 13 juillet 2023, la SCI MGF a interjeté appel de cette ordonnance intimant la SCI Laziale, Mme [O] [P] et son assureur Serenis Assurances SA. Par conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI MGF demande à la cour, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, de : -dire et juger l'appel interjeté par la SCI MGF recevable en la forme et justifié au fond, -débouter la SCI Laziale, Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurances de toutes leurs demandes, fins et conclusions, -infirmer l'ordonnance de référé du 22 juin 2023 en ce qu'elle a : « - mis hors de cause la SCI Laziale, - mis hors de cause Mme [O] [P] et son assureur la SA Serenis Assurances, - débouté la SCI MGF de sa demande visant à voir condamner la SCI Laziale au paiement des entiers frais et dépens de l'instance, - débouté la SCI MGF de sa demande visant à voir condamner la SCI Laziale à lui payer la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - laissé les dépens à la charge de la SCI MGF, - condamné la SCI MGF à payer la somme de 800 € à la SCI Laziale ainsi que la somme de 800 € à Mme [O] [P] et son assureur la SA Serenis Assurances. » Statuant à nouveau : -déclarer les opérations d'expertises ordonnées par l'ordonnance de référé du 22 juin 2023 et confiées à Monsieur [U] [S] communes et opposables à la SCI Laziale, à Mme [O] [P] et à la SA Serenis Assurances, -débouter la SCI Laziale, Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurances de toutes leurs demandes, fins et conclusions, -condamner la SCI Laziale, Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurances à payer à la SCI MGF la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de son appel, la SCI MGF fait valoir : - qu'aucun élément ne permet de démontrer qu'elle est un professionnel de l'immobilier, - que la SCI Laziale a vendu un bien, après y avoir fait réaliser divers ouvrages, et qu'à ce titre, cette dernière est responsable en qualité de constructeur, d'une responsabilité sans faute envers son acquéreur, -que cette responsabilité se cumule avec les autres constructeurs, et n'est pas alternative, de telle sorte que la présence ou non des éventuels autres constructeurs n'altère en rien la nécessité de son appel en cause à l'expertise judiciaire, -qu'elle a un motif légitime à ce que la SCI Laziale soit présente aux opérations d'expertise puisque, d'une part, le vendeur d'une maison d'habitation rénovée est considéré comme constructeur et est responsable des désordres de nature décennale qui l'affecte conformément aux dispositions de l'article 1792 du code civil, et d'autre part, que l'agent immobilier agit au nom et pour le compte de la venderesse de sorte qu'elle est tenue de ses agissements, - que l'argument selon lequel le vendeur n'est pas responsable de la publicité de l'agent immobilier ne relève pas du juge des référés mais du juge du fond. - que la responsabilité de l'agent immobilier, dans le cadre d'une vente, pour un défaut de conseil, ou plus largement une faute contractuelle ou extracontractuelle, relève du juge du fond et non du juge des référés, -que seule la présence de l'agent immobilier, et de son assureur, permettra à leur contradictoire, à l'expert judiciaire désigné, de pouvoir apprécier la possibilité ou non de constater les dégâts présents sur la toiture, et, la faute de l'agent immobilier qui a rédigé une annonce précisant expressément l'absence de travaux à prévoir sur la toiture. Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurances, par conclusions en date du 22 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, demandent à la cour, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, de : -dire et juger l'appel de la SCI MGF mal fondé, -confirmer l'ordonnance de référé rendu le 22 juin 2023 par le tribunal judiciaire d'[Localité 11], -débouter la SCI MGF de l'intégralité de ses demandes et prétentions à l'encontre de madame [P] et la SA Serenis Assurances, Subsidiairement, -constater les réserves et protestations d'usage émises par Mme [P] et la SA Serenis Assurances, En tout état de cause, -condamner la SCI MGF à payer à Mme [P] et la SA Serenis Assurances la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, -la condamner aux entiers dépens de l'instance A l'appui de leurs écritures, Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurances font valoir : - que le mandat de vente a été donné par la SCI Laziale à la société Abessan Immobilier laquelle a publié l'annonce de mise en vente, - l'absence de motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile soutenant qu'il appartient au juge des référés d'apprécier si la responsabilité de celui contre lequel l'expertise est requise pourrait être engagée. -que la SCI MGF est une société de location immobilière dont les associés sont manifestement rompus aux affaires dans le secteur de l'immobilier, que les termes de l'annonce de vente sont insuffisants à retenir une faute de la part de l'agent immobilier, dans la mesure où toutes les factures de travaux ont été communiquées à l'acquéreur et qu'une annonce de vente n'a pas de caractère contractuel. - que l'agent immobilier n'a pas à vérifier l'absence de vices cachés pas plus qu'il n'est tenu de les garantir tant que la preuve de sa connaissance des vices n'est pas rapportée. Par conclusions notifiées par RPVA le 19 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Laziale demande à la cour, de : -dire et juger, si la recevabilité être contestée, que les présentes conclusions sont recevables ; -confirmer l'ordonnance de référé du 22 juin 2023, dans toutes ses dispositions ; -rejeter toutes les demandes SCI MGF en tant qu'elle vise à mettre dans la cause la SCI Laziale ; En tout état de cause, -condamner la SCI MGF, au profit de SCI Laziale, au paiement de la somme de 3000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; -condamner SCI MGF aux entiers dépens ; A l'appui de ses écritures, la SCI Laziale soutient : -l'absence de motif légitime de l'expertise en raison de l'ancienneté des travaux supposés litigieux et de la modification de l'état des lieux avant la venue d'un expert, -que l'entrepreneur est tenu responsable, par principe, de l'acceptation du support sur lequel il va réaliser ses travaux et que le défaut d'entretien exclut l'application de la décennale étant donné que les acquéreurs n'établissent pas le bon entretien du toit, en particulier, son nettoyage régulier, -l'absence de légitimité à la mettre en cause au titre de la garantie décennale et celle des vices cachés puisque l'action en garantie décennale se transmet avec la propriété de l'immeuble aux acquéreurs, qu'elle a vendu un immeuble à un professionnel de l'immobilier, qu'elle a respecté les conditions de la vente, que les travaux de faible importance ne bénéficient pas de la garantie décennale, que la facture était en annexe de la vente, qu'il s'agissait d'un bâtiment à rénover, et que l'acquéreur de l'immeuble a, si les travaux étaient effectivement de nature décennale, suffisamment de personnes autour de l'expertise pour les garantir. -que l'agence immobilière a établi une présentation de l'immeuble à une date indéterminée et de sa seule initiative, rappelant que les annonces ou publicités immobilières sont de la responsabilité de l'auteur de l'annonce et qu'il lui incombe donc de respecter la législation, et en particulier les articles L.121-1 et suivants du code de la consommation, ajoutant que l'acquéreur a pu visiter le bien librement et acheter l'immeuble en pleine connaissance de cause de la nécessité de la rénovation. MOTIFS DE LA DECISION : Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. En préliminaire, il y lieu de constater que l'appel de l'ordonnance déférée à la cour ne vise que les mises hors de cause de la SCI Laziale, de Mme [O] [P] et de la SA Serenis Assurances outre les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles les concernant. Selon l'article 145 du code de procédure civile « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Il est constant que lorsqu'il statue en application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, le juge des référés n'est pas soumis à l'absence d'une contestation sérieuse. La mise en 'uvre d'une mesure d'expertise judiciaire ne saurait préjuger des responsabilités éventuelles dont le juge du fond aura à connaître et le juge des référés ne doit pas conditionner le motif légitime à la démonstration de l'existence d'un responsable avéré ou probable. Le juge du référé, souverain dans l'appréciation du motif légitime, doit considérer la vraisemblance des faits recherchés en preuve et leur influence sur la solution du litige qui pourrait être porté devant les juges du fond. Ainsi, pour caractériser l'existence d'un motif légitime, le juge des référés doit s'assurer que le demandeur établit qu'un procès au fond sera possible entre les parties, que la mesure sera utile et pertinente et que l'action au fond n'est pas d'avance manifestement vouée à l'échec. En l'espèce, la SCI MGF, comme l'a relevé le premier juge, justifie de l'apparition de dégâts des eaux dans l'immeuble acquis, de l'existence d'une toiture ancienne et en mauvais état pouvant être à l'origine des infiltrations constatées et que deux entreprises sont intervenues sur cette toiture : la société Abadie en 2013 et CL Couvreur en mai 2022, cette dernière indiquant que des réparations seraient nécessaires à hauteur de 35 460 €. Par conséquent, au regard des désordres constatés et du litige pouvant en découler, la SCI MGF justifie d'un motif légitime à la réalisation d'une mesure d'investigation qui permettra d'établir l'origine des désordres et l'éventuelle responsabilité de chacun. Les intimées sollicitent leur mise hors de cause soutenant que l'appelante ne justifie pas d'un motif légitime les concernant. Concernant la SCI Laziale, la qualité de professionnel de l'immobilier, et notamment de la construction, de la SCI MGF invoquée par la venderesse pour faire obstacle à la garantie des vices cachés est contestée par l'acquéreur et ne résulte d'aucun élément constant, contrairement à l'affirmation du premier juge. Par ailleurs, l'acte mentionne « aucun élément constitutif d'ouvrage ou d'équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé dans ce délai, à l'exception des travaux suivants : 1°Travaux de réfection de la toiture réalisés au cours de l'année 2013 par l'entreprise Abadie à [Localité 13](38)'.. » . Il appartiendra également à l'expert de déterminer les causes des désordres en indiquant la nature et l'importance des travaux effectués avant et après l'acte de vente ainsi que leur localisation imposant la présence de la venderesse aux opérations expertales. Enfin, la présence des constructeurs et de leurs assureurs ne remet pas en cause l'action de l'acquéreur contre sa venderesse, même si la charge finale des condamnations éventuellement prononcées est susceptible d'être supportée par ces derniers avec un éventuel partage de responsabilité. Concernant Mme [P] et son assureur, il ressort des pièces produites aux débats, qu'en qualité d'agent commerciale, cette dernière a établi le mandat de vente et rédigé l'annonce en indiquant notamment qu'aucuns travaux n'étaient à prévoir en toiture. Même si effectivement le mandat de vente a été conclu avec la société Abessan Immobilier, sa responsabilité est susceptible d'être mise en cause sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Il est donc utile qu'elle soit attraite aux opérations d'expertise ordonnées afin que les éléments constatés à son contradictoire par l'expert permettent au juge lors d'un procès au fond d'apprécier la pertinence de son affirmation relative à l'absence de travaux à réaliser sur la toiture et donc son éventuelle faute. Il convient de rappeler que le motif légitime de l'article 145 du code de procédure civile ne suppose pas de la juridiction des référés de statuer au vu des conditions de mise en 'uvre de l'action ou, si plusieurs fondements juridiques peuvent être invoqués, de caractériser la légitimité de cette mesure au regard de chaque fondement possible. En l'espèce, l'existence d'un litige est établie, et eu égard aux éléments rappelés ci-avant, l'action au fond de la SCI MGF n'est pas d'avance manifestement vouée à l'échec. En conséquence, infirmant l'ordonnance déférée, les demandes de mise hors de cause des intimés seront rejetées et les opérations d'expertise ordonnées par l'ordonnance du 22 juin 2023 seront déclarées communes à la SCI Laziale, Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurances Les dispositions de la décision déférée relatives aux frais irrépétibles de première instance au bénéfice de la SCI Laziale, Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurance seront infirmées. La SCI MGF supportera les dépens d'appel. Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à la SCI Laziale, Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurances leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel. Elles seront déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Dans la limite de sa saisine, Infirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a laissé les dépens à la charge de la SCI GMF, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Déboute la SCI Laziale de sa demande de mise hors de cause, Déboute Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurances de leur demande de mise hors de cause, Déclare communes à la SCI Laziale, Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurances les opérations d'expertise ordonnées par l'ordonnance du 22 juin 2023, Condamne la SCI GMF aux dépens d'appel, Déboute la SCI Laziale de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Déboute Mme [O] [P] et la SA Serenis Assurances de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,