Tribunal judiciaire, 13 février 2026. 26/00132

DU 13 Février 2026 Minute numéro : N° RG 26/00132 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PDCS Code NAC : 72C S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ET [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Lvm, C/ Madame [J] [R] [M] [F] épouse [V] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ---===ooo§ooo===--- RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ---===ooo§ooo===--- ORDONNANCE RÉFÉRÉ LA JUGE DES REFERES : Tiffanie REISS, vice-présidente LA GREFFIERE : Isabelle PAYET LES PARTIES : DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] ET [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Lvm, [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, et Me Stéphanie DELACHAUX, avocat au barreau de , vestiaire : DÉFENDEUR Madame [J] [R] [M] [F] épouse [V], demeurant [Adresse 5] non représentée ***ooo§ooo*** Débats tenus à l’audience du 10 février 2026 Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe le 13 Février 2026 ***ooo§ooo*** Madame [J] [F] est copropriétaire d’un studio, référencé comme étant le lot n°15, situé au 3ème étage du bâtiment A d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2]. Par acte extrajudiciaire en date du 29 janvier 2026, autorisé par ordonnance du 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à Sarcelles (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a assigné Madame [J] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, statuant d’heure à heure, au visa des articles 835 du code de procédure civiles, des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 du code civil, aux fins de : Le dire recevable et fondé à agir,A titre principal, condamner Madame [J] [F] à prendre toutes les mesures conservatoires de nature à permettre l’arrêt immédiat des fuites dans le lot n°15 et d’en justifier par la production d’un rapport d’intervention,A titre subsidiaire, l’autoriser à pénétrer dans le lot de copropriété n°15 en présence d’un plombier chargé de prendre toutes les mesures conservatoires de nature à permettre l’arrêt immédiat des fuites, de dresser un rapport détaillé de son intervention, ainsi que d’établir un devis pour les travaux d’étanchéité, en présence d’un commissaire de justice chargé de dresser constat des opérations, en présence d’un serrurier et de la force publique en tant que de besoin,En tout état de cause, condamner Madame [J] [F] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.Le syndicat des copropriétaires fait valoir que depuis l’été 2025, des désordres d’infiltrations importants et persistants sont apparus dans l’immeuble, affectant le logement de Monsieur [P], dont le lot est situé immédiatement sous le lot appartenant à Madame [J] [F], ainsi que les parties communes, et notamment la cage d’escalier. Le demandeur précise que les interventions de l’entreprise de plomberie SOS OS et de l’assureur dommages-ouvrages de l’immeuble ont conclu que le dommage trouve son origine dans un dégât des eaux en provenance du logement de Madame [J] [F], au niveau des installations de plomberies situées sous le bac à douche. Il souligne que la propriétaire des locaux n’a pas donné suite à ses sollicitations pour faire cesser les fuites, les mises en demeure envoyées les 19 novembre et 18 décembre 2025 étant restées sans réponse. Le demandeur, se fondant sur un constat de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, indique que les infiltrations d’eau s’accroissent, ce qui constitue un dommage imminent, et que les troubles de jouissance subis, qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage, caractérisent un trouble manifestement illicite, dont il convient de l’autoriser à y mettre fin si la copropriétaire ne procédait pas aux travaux nécessaires. Régulièrement assignée, Madame [J] [F] n’a pas constitué avocat. L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes fondées sur l’existence d’un trouble manifestement Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.” Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (...).” Le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ». Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets. La seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble qui doit s'apprécier in concreto. En l’espèce, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires établissent que : Le 4 août 2025, la société SOS OS, entreprise de plomberie, est intervenue au domicile de Monsieur [Y] [P], situé au 2ème étage du bâtiment A, à la demande du syndic de copropriété, le cabinet Foncia, en raison de l’existence d’une fuite constatée dans son logement (à proximité de la gaine technique de la salle de bain) et en parties communes. Les interventions postérieures réalisées le 19 et le 22 août 2025 ont révélé une probabilité élevée que les infiltrations situées dans la gaine technique près de la cuisine ainsi que dans le coffrage situé derrière la colonne de douche dans la salle de bain et le mur mitoyen à la cage d’escalier proviennent de l’étage supérieur, plus précisément du logement appartenant à Madame [J] [F], ainsi que du logement de Monsieur [N], dont il est constaté la vétusté de l’installation du bac à douche.Le 12 septembre 2025, le cabinet Foncia a réalisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur dommages ouvrages, la société SMA BTP, en raison de la survenance d’un dégât des eaux sur les parties communes et deux logements, dont celui de Monsieur [P]. Le rapport préliminaire réalisé par l’assureur le 25 octobre 2025, réalisé au contradictoire des copropriétaires concernés (Monsieur [F], Monsieur [P], et Monsieur [T]) fait état de l’existence de phénomènes d’infiltration d’eau se manifestant par des dégradations sur les plafonds et la gaine technique du logement du rez-de-chaussée A01, d’une humidification importante avec un goutte à goutte depuis la dalle du plafond nécessitant la présence de seaux dans le logement pour contenir l’écoulement, ainsi que des dégradations d’enduits de peinture sur les murs et les plinthes dans la cage d’escalier, des moisissures, une déformation du revêtement du sol et la présence d’eau sous le parquet et la gaine technique dans l’appartement A21 de Monsieur [P] au 2ème étage. En revanche, il n’est pas constaté de défauts sur les sols et murs de l’appartement A31 du 3ème étage appartenant à Madame [J] [F], ni de phénomène de ruissellement d’eau depuis la toiture terrasse de l’étage supérieur, ni aucun phénomène d’humidification. Il est repéré néanmoins une circulation d’eau sous le bac de douche et une installation du bac à douche qui a été modifiée par rapport à la pose d’origine (remplacement du bac à douche, joints d’étanchéité grossiers, pas de mobilité du bac à douche, pose du siphon modifiée). L’assureur a conclu que le dommage trouve son origine dans un dégât des eaux en provenance du logement de Madame [J] [F] et préconise la reprise du bac à douche.Le 12 décembre 2025, Monsieur [O] [I], commissaire de justice, mandaté par le syndic de copropriété, a constaté la présence de traces et de dégoulinures au plafond du logement du rez-de-chaussée A01 ; l’existence de traces autour des plinthes, de la peinture écaillée en partie basse du mur au-dessus de la plinthe, un parquet flottant gondolé et des taches sombres au plafond dans l’appartement du deuxième étage A21 ; de la peinture cloquée et des traces sur le mur à proximité de la porte d’accès à l’escalier dans les parties communes et de la porte palière du logement A21 ainsi que des traces et dégoulinures au plafond et dans l’angle des murs de l’escalier au 1er étage et au rez-de-chaussée ainsi qu’autour des conduites en sortie du plafond au sous-sol. Il ressort de l’ensemble de ces pièces que plusieurs logements et les parties communes de l’immeuble A sont affectés par des désordres d’infiltrations de grande ampleur, qui persistent désormais depuis plusieurs mois, susceptible de causer à l’ensemble des copropriétaires et occupants de l’immeuble des troubles de jouissance, des risques pour leur santé et une atteinte à l’intégrité et la sécurité du bâtiment. S’il ressort des pièces produites que la présence de ces infiltrations apparait ancienne et résulte manifestement d’une multiplicité de causes en lien avec la vétusté de différents ouvrages, il apparait que l’installation non conforme du bac de douche de l’appartement A31 de Madame [J] [F] participe au moins pour partie aux dommages subis par Monsieur [P] et affectant également les parties communes situées au 1er étage de l’immeuble, mitoyennes du logement de Monsieur [P]. Dans ces conditions, la résistance, ou à tout le moins l’inertie de Madame [J] [F] pour remédier aux désordres causés par son installation de bac de douche, caractérise une violation de ses obligations en qualité de copropriétaire en causant aux autres copropriétaires, locataires ou occupants de l’immeuble un trouble de jouissance, voire des risques pour leur santé et leur sécurité, prohibée par le règlement de copropriété. Seule une intervention urgente dans le logement de Madame [J] [F] étant susceptible de mettre fin au trouble manifestement illicite par la mise en œuvre des mesures conservatoires préconisées dans le rapport de la société SMA BTP, il convient par conséquent de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, dans les termes du présent dispositif. L’autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de pénétrer dans le logement de Madame [J] [F], à défaut pour cette dernière de justifier d’une installation conforme d’un bac de douche, apparait nécessaire pour mettre fin aux troubles subis par les copropriétaires, au moins en partie, et proportionnée compte tenu de l’ampleur des dégâts constatés dans les parties communes et les lots privatifs. Sur les autres demandes Madame [J] [F], succombant, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS : Statuant en référé en audience publique par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Enjoignons à Madame [J] [F], propriétaire du lot n°15 (appartement 31) situé au 3ème étage du bâtiment A de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], de procéder aux travaux de reprise du bac de douche, préconisés par le rapport d’expertise de la société SMA BTP du 25 octobre 2025, dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance et d’en justifier auprès du syndic de copropriété en exercice, A défaut, autorisons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, accompagné d'un commissaire de justice et de telle entreprise de travaux qui lui plaira, à pénétrer par tous moyens, y compris le recours à un serrurier de son choix et, si besoin est, avec le concours de la force publique, dans l’appartement dont est propriétaire Madame [J] [F], situé au 3er étage du bâtiment A de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], pour faire procéder par les moyens les plus adéquats aux travaux susdits, Disons que toutes mesures devront être prises pour assurer la sécurité du local après passage, y compris le remplacement du système de fermeture de la porte si l’ouverture doit impliquer sa dégradation, Disons que le commissaire de justice établira un procès-verbal d’intervention, Disons que les frais d’intervention seront avancés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, mais resteront à la charge finale de Madame [J] [F], Condamnons Madame [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons Madame [J] [F] aux dépens, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande. Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE