Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 22 FÉVRIER 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06443 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRUB
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2021 - Juge des contentieux de la protection de MELUN RG n° 21/03350
APPELANTE
S.C.I. FONCIERE DI 01/2008
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN, toqie : M45
INTIMES
Monsieur [E] [M]
né le 25 Mai 1958 à [Localité 4]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Défaillant, régulièrement avisé le 23 juin 2022 par procès verbal 659
Madame [W] [R]
née le 08 Avril 1973 à [Localité 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Défaillante, régulièrement avisé le 23 juin 2022 par procès verbal de remise à personne physique
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée le 10 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Anne-Laure MEANO, président
Madame Muriel PAGE, conseiller
Madame Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN
ARRET :
- défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 12 août 2010 prenant effet le même jour, la S.C.I. Foncière DI 01/2008 a consenti à M. [E] [M] et Mme [W] [R] un bail à usage d'habitation sur un appartement et un emplacement de stationnement situés à [Adresse 6].
Par acte d'huissier de justice du 30 juin 2021, la S.C.I. Foncière DI 01/2008 a fait citer M. [E] [M] et Mme [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, expulsion, condamnation solidaire à lui payer la somme de 4.853,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 juin 2021, terme de mai 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les loyers et charges depuis cette date jusqu'à la résiliation du bail, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnation aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'audience du 28 septembre 2021, la S.C.I. Foncière DI 01/2008 a sollicité le paiement de la somme de 5.047,21 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2021 et a maintenu ses autres demandes. Elle s'est opposée à tous délais de paiement.
Mme [W] [R] a comparu en personne, a soutenu qu'elle a toujours payé le loyer et que la somme réclamée correspond à une régularisation de charges d'eau. Elle a expliqué qu'elle a constaté une fuite d'eau dans les toilettes qui a été réparée, qu'elle vit seule avec ses deux enfants et qu'elle perçoit des revenus mensuels de 1.200 euros, qu'elle a deux enfants et que M. [E] [M] ne vit plus dans le logement.
Elle a sollicité des délais de paiement en proposant de verser 100 euros par mois.
M. [E] [M] cité en l'étude de l'huissier, n'a pas comparu et n'a pas été représenté.
Par jugement 'contradictoire' entrepris du 26 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ainsi statué :
Rejette la demande en paiement ;
Rejette la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ;
Rejette la demande d'expulsion ;
Rejette la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la S.C.I. Foncière DI 01/2008 aux entiers dépens ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 28 mars 2022 par la S.C.I. Foncière DI 01/2008 ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 juin 2022 par lesquelles la S.C.I. Foncière DI 01/2008 demande à la cour de :
Vu les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1315 du Code Civil,
Vu l'article 9 du Code de procédure Civile,
Vu les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile,
Vu le jugement du juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de MELUN du 26 novembre 2021,
DÉCLARER recevable et bien fondé l'appel interjeté par la S.C.I. Foncière DI 01/2008,
Y faisant droit,
INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau :
CONSTATER que par la suite du non-paiement de l'intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail du 12 août 2010 s'est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait M. [E] [M] et Mme [W] [R] sont occupants du logement sans droit ni titre,
PRONONCER la résiliation de l'engagement de location consenti par la S.C.I. Foncière DI 01/2008 à M. [E] [M] et Mme [W] [R],
EN CONSÉQUENCE,
ORDONNER l'expulsion immédiate des lieux loués de M. [E] [M] et Mme [W] [R] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 6] ainsi que le parking n°50 et dire qu'il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique,
AUTORISER les bailleurs à disposer des meubles se trouvant dans les lieux
conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code de
procédures civiles d'exécution,
CONDAMNER M. [E] [M] et Mme [W] [R] à payer la somme de 5.047,21 € due au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
CONDAMNER conjointement et solidairement M. [E] [M] et Mme [W] [R] à payer le montant des loyers et charges depuis cette date jusqu'à la résiliation du bail. Subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,
CONDAMNER conjointement et solidairement M. [E] [M] et Mme [W] [R] à payer une somme égale au loyer actuel et aux charges à titre d'indemnités d'occupation jusqu'à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,
DIRE que l'exécution provisoire est de droit,
CONDAMNER conjointement et solidairement M. [E] [M] et Mme [W] [R] à payer à la S.C.I. Foncière DI 01/2008 une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER conjointement et solidairement M. [E] [M] et Mme [W] [R] aux entiers dépens.
M. [E] [M] et Mme [W] [R] n'ont pas constitué avocat.
La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante leur ont été signifiées le 23 juin 2022, respectivement par PV de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile et à personne.
L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.
En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (...). Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...).
Il ressort du contrat de bail signé entre les parties que celui-ci contient, dans le cadre de l'article 9 de ses conditions générales une clause selon laquelle, faute de paiement à l'échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la location sera résiliée de plein droit à l'initiative de la société ou de son mandataire.
Le 1er avril 2021, la S.C.I. Foncière DI 01/2008 a fait signifier à M. [E] [M] et Mme [W] [R] un commandement de payer portant sur la somme de 5.545,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 mars 2021, ledit commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et reproduisant les termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En première instance, le juge a considéré que la somme réclamée au titre de ce commandement de payer n'était pas justifiée, en ce qu'elle correspondait à une régularisation de charges d'eau anormale, insuffisamment établie.
Or, il résulte bien des pièces produites par la S.C.I. Foncière DI 01/2008, que la consommation d'eau pour l'année 2019 facturée à hauteur de 6.097 euros (soit 1.300 m3 à 4,69 euros le m3) est démontrée.
En effet, la S.C.I. Foncière DI 01/2008 verse aux débats le relevé des compteurs de l'immeuble effectué par la société Techem le 15 décembre 2020, lequel fait état, pour le logement de M. [E] [M] et Mme [W] [R], des index suivants : au 16.01.2019 : 595 et au 15.12.2019 : 1895, ainsi que l'apurement de charges de copropriété pour 2019 qui porte mention d'une consommation d'eau pour l'immeuble facturée à hauteur de 34.499,64 euros (soit 7356 m3 à 4,69 euros).
Aucun dysfonctionnement du compteur n'apparaît établi et ne vient renverser la présomption d'exactitude des relevés du compteur (Civ 3, 7 février 2019, pourvoi n° 17-21.568).
Une fuite imputable au bailleur qui n'aurait pas été réparée n'est pas davantage démontrée.
La régularisation de charges locatives établie par Foncia pour l'année 2019 comprend donc à juste titre une consommation d'eau à hauteur de 1300 m3.
Le commandement de payer vise valablement une dette locative de 5.545,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 mars 2021.
Il résulte de l'historique du compte que M. [E] [M] et Mme [W] [R] ne se sont pas acquittés des causes de ce commandement de payer dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.
L'ancienneté de la dette et son montant qui se maintient à un niveau élevé, alors que la S.C.I. Foncière DI 01/2008 est un bailleur privé, apparaissent incompatibles avec la possibilité d'un apurement dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions précitées de l'article 24 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Dans ces conditions, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté la S.C.I. Foncière DI 01/2008 de ses demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail sont réunies à la date du 1er juin 2021.
Il convient de faire droit à la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt.
Compte tenu des motifs ci-dessus exposés, il n'y a pas lieu d'examiner la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail.
Sur les indemnités d'occupation et la demande en paiement
A compter du 1er juin 2021, date de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise des lieux, M. [E] [M] et Mme [W] [R] doivent être condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges normalement dus en l'absence de résiliation du bail.
La dette locative s'élève au 30 septembre 2021, terme de septembre 2021 inclus, à 5.047,21 euros, dont à déduire les sommes de 106,84 euros et 368,55 euros mentionnées au décompte au titre de frais de procédure C-Justice le 31 août 2021 et qui ne peuvent être comptabilisées dans celle-ci, soit une somme due de 4.571,82 euros.
Le jugement déféré en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande en paiement sera infirmé.
Conformément aux stipulations du bail (page 1 : les locataires agissent solidairement), M. [E] [M] et Mme [W] [R] doivent être condamnés solidairement à payer à la S.C.I. Foncière DI 01/2008 la somme de 4.571,82 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation égales au montant du loyer et des charges normalement dus, impayés et arrêtés au mois de septembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 30 juin 2021.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à la S.C.I. Foncière DI 01/2008 une indemnité de procédure de 1.500 euros.
Sur la demande d'exécution provisoire
L'ancienneté de la dette locative commande de prononcer l'exécution provisoire du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut,
Infirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail conclu entre la S.C.I. Foncière DI 01/2008 d'une part et M. [E] [M] et Mme [W] [R] d'autre part, portant sur les locaux sis [Adresse 6] ainsi que le parking n°50, à la date du 1er juin 2021,
Dit que M. [E] [M] et Mme [W] [R] sont tenus de quitter les lieux sis [Adresse 6] ainsi que le parking n°50 et de les rendre libres de tous occupants de leur chef, dans un délai de quinze jours suivant la signification du présent arrêt,
Autorise la S.C.I. Foncière DI 01/2008 à défaut de libération des lieux dans le délai précité à faire procéder à l'expulsion de M. [E] [M] et Mme [W] [R] et de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 6] et du parking n°50, passé un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux,
Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne solidairement M. [E] [M] et Mme [W] [R] à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs ou la reprise des lieux à verser à la S.C.I. Foncière DI 01/2008 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges normalement dus en l'absence de résiliation du bail, révisé et actualisé dans les mêmes conditions,
Condamne solidairement M. [E] [M] et Mme [W] [R] à verser à la S.C.I. Foncière DI 01/2008 la somme de 4.571,82 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation égales au montant du loyer et des charges normalement dus, impayés et arrêtés au mois de septembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 30 juin 2021,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Condamne in solidum M. [E] [M] et Mme [W] [R] à payer à la S.C.I. Foncière DI 01/2008 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [E] [M] et Mme [W] [R] aux dépens de première instance et d'appel,
Prononce l'exécution provisoire du présent arrêt,
La greffière La présidente
