Cour d'appel, 29 novembre 2022. 21/00777

N° RG 21/00777 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NMC3 Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Au fond du 16 décembre 2020 RG : 18/10294 ch n° S.A. AURIS CONSULTING &INVESTMENT C/ [R] S.A.R.L. NOTAIRE [Adresse 8] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 29 Novembre 2022 APPELANTE : Société AURIS CONSULTING & INVESTMENT [Adresse 1] [Localité 2] - SUISSE Représentée par Me Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787 INTIMES : M. [V] [R] né le 13 Mai 1976 à [Localité 6] (21) [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Thibault ROULLET de la SCP ELATHA, avocat au barreau de LYON, toque : 568 SARL [Adresse 8], Office notariale [Adresse 8] [Localité 5] Représentée par Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 06 Janvier 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Octobre 2022 Date de mise à disposition : 29 Novembre 2022 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSÉ DE L'AFFAIRE M. [V] [R] et la société Auris consulting & investment (la société) ont signé le 18 mai 2018 un compromis de vente portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un prix de 350 000 euros. La société a versé entre les mains de Maître [B], notaire associé au sein de la SCP Sylvestre [B] Levrault Seneterre-Durand Berat [B] Moriou Urvoy, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. [Adresse 8], le montant de l'indemnité d'immobilisation s'élevant à la somme de 17 500 euros. Aux termes de ce compromis, il a été convenu que la signature de l'acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 31 juillet 2018. La signature n'ayant pas eu lieu, M. [R] a assigné la société devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu le tribunal judiciaire de Lyon, en paiement du montant de la clause pénale et en dommages-intérêts. Par jugement du 16 décembre 2020, ce tribunal a : - condamné la société à lui payer la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale, - déclaré la décision commune et opposable à la SCP notariale [Adresse 8], - débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné la société à payer à M. [R] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Le 2 février 2021, la société a relevé appel du jugement. Par conclusions notifiées le 3 septembre 2021, elle demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : A titre principal, - juger bien fondées ses demandes, En conséquence, - condamner M. [R] à lui verser le montant de la stipulation de pénalité, soit la somme de 35 000 euros, - ordonner à Maître [B] de libérer à son profit la somme de 17 500 euros consignée à titre d'indemnité d'immobilisation, Ou à défaut, - condamner M. [R] à lui verser la somme de 17 500 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, - condamner M. [R] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, A titre subsidiaire, - réduire à un euro symbolique le montant de la clause pénale, - ordonner à Maître [B] de libérer à son profit la somme de 17 500 euros consignée à titre d'indemnité d'immobilisation, Ou à défaut, - condamner M. [R] à lui verser la somme de 17 500 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, En tout etat de cause, - rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par M. [R], - condamner M. [R] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamner le même aux entiers frais et dépens de l'instance, y compris ceux découlant des articles 10 à 12 du décret du 12 décembre 1996 en cas d'exécution forcée, distraits au profit de Maître Damien Durez, avocat, sur son affirmation de droit. A l'appui de ses demandes, la société fait valoir que le compromis ne saurait être caduc malgré le dépassement du délai de réitération de la vente car la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter ; qu'aux termes du compromis, en cas de dépassement du terme fixé à la promesse, la partie la plus diligente doit mettre en demeure l'autre partie de la réitérer ; qu'à défaut pour la seconde de s'exécuter, et dans ce cas seulement, la première peut se prévaloir de la caducité et solliciter le versement de l'indemnité prévue à l'acte ; qu'ainsi, aucune sanction automatique de caducité n'est prévue et qu'en l'espèce, la société n'a jamais été mise en demeure par M. [R] ; que ce dernier ne peut dès lors prétendre au versement d'une quelconque somme, contrairement à la société qui s'est trouvée lésée à la suite du refus du vendeur de réitérer la promesse par acte authentique ; qu'ainsi, dès lors que M. [R] n'a pas réitéré la promesse dans le délai qu'elle lui avait fixé dans son courrier de mise en demeure du 11 septembre 2018, elle est bien fondée à solliciter le versement de la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale ; qu'en effet, en application des articles 1583 et 1589 du code civil, la vente était parfaite entre les parties dès le compromis et la propriété acquise de droit à l'acheteur. Subsidiairement, si la cour venait à confirmer le jugement de première instance sur le principe d'une pénalité due à M. [R], elle ne pourrait que réduire à un euro symbolique le montant de la clause pénale, compte tenu de son caractère manifestement excessif ; que M. [R] ne peut arguer d'un quelconque préjudice au titre de la non-réalisation de la vente ; qu'elle a fait preuve de bonne foi tout au long de cette opération et n'a eu de cesse de manifester son intention d'acquérir le bien en proposant même d'indemniser délibérément le vendeur de son prétendu préjudice consécutif au léger dépassement de délai ; que ce n'est pas elle qui a fixé le délai courant entre la signature de la promesse et sa réitération, lequel était indiscutablement trop court, a fortiori pour une société étrangère et avec l'arrivée de la période estivale. Enfin, elle soutient qu'elle est bien fondée à solliciter la condamnation de M. [R] à l'indemniser des préjudices consécutifs aux agissements déloyaux et particulièrement abusifs de ce dernier ; que le refus opposé par celui-ci à la demande de réitérer la vente est injustifié et motivé par la seule volonté de battre monnaie ; qu'il est entièrement responsable du défaut de réitération, ayant refusé les sollicitations de la société pour convenir d'une date, sans pour autant mettre cette dernière en demeure de réitérer. Par conclusions notifiées le 9 juin 2021, M. [R] demande à la cour de : - débouter la société de l'ensemble de ses demandes, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : condamné la société à payer à M. [R] la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale, déclaré la décision commune et opposable à la SCP notariale [Adresse 8], condamné la société à payer à M. [R] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la société aux dépens, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, Et statuant à nouveau : - dire et juger abusif et fautif le comportement de la société, - condamner la société à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de ce préjudice, En tout état de cause, - condamner la société à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens distraits au profit de la SCP Elatha, avocat, sur son affirmation de droit. A l'appui de ses demandes, M. [R] fait valoir qu'alors que l'agent immobilier lui avait promis une transaction sûre et rapide avec la société, le convaincant ainsi de contracter avec cette dernière, elle n'a, une fois la proposition acceptée, eu de cesse de faire reporter la date de signature du compromis, puis de l'acte authentique ; que le 31 juillet 2018, date de réitération prévue par les parties, la société qui avait été avertie de sa ferme intention de voir régulariser la vente à cette date, à défaut de quoi il exigerait la clause pénale, ne s'est pas faite représenter pour réitérer la vente et n'a pas versé les fonds à l'étude notariée ; que c'est donc à bon droit qu'il demande la condamnation de la société à lui régler la somme de 35 000 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat signé entre les parties ; que cette somme qui correspond à 10% du prix est tout à fait habituelle en la matière et n'a d'ailleurs jamais été discutée par la société, professionnelle de l'immobilier ; qu'elle est loin d'être excessive, notamment au vu des facultés financières de la société. Il ajoute que les atermoiements de cette dernière, ses demandes de renvoi de la signature du compromis puis de l'acte de vente, puis son absence le jour de la vente, l'ont mis dans une situation particulièrement pénible ; qu'il n'a pu percevoir les fonds attendus dont il avait besoin et dont une partie devait être réemployée pour l'achat d'un nouveau bien. Par conclusions notifiées le 9 novembre 2021, la S.A.R.L. [Adresse 8] demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il lui a déclaré la décision commune et opposable, En tout état de cause, - prendre acte du litige qui oppose M. [R], vendeur potentiel, et la société, acquéreur potentiel, - prendre acte qu'il n'est pas formulé de demande à l'encontre du notaire à l'exception de remettre à qui de droit la somme séquestrée, - prendre acte de la qualité de séquestre de Maître [B] selon les termes du compromis de vente, - prendre acte que Maître [B] et la SARL à laquelle il appartient remettront les fonds séquestrés à qui de droit selon la décision à intervenir, - mettre hors de cause à toutes fins utiles, l'office notarial, - condamner la partie succombante ou qui mieux le devra à payer à la SCP notariale la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de 1ère instance et d'appel. Elle fait valoir que Maître [B] dispose de la somme de 17 500 euros dans les comptes de l'étude en sa qualité de séquestre et qu'il a été assigné afin que la décision lui soit opposable et qu'il puisse le cas échéant se libérer au profit de qui de droit ; qu'aucune autre demande n'avait été formulée contre le notaire qui est tiers à la relation des parties, son rôle de séquestre lui imposant de conserver une neutralité ; qu'il s'en rapporte à justice et remettra les fonds selon la décision à intervenir à qui de droit. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la clause pénale Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l'espèce, le compromis de vente énonce qu'« en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 31 juillet 2018 par le ministère de Maître [Y] [G], notaire à [Adresse 7], avec la participation de Maître [N] [B], notaire à [Adresse 8], moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement ». Or, par courriel du 21 juillet 2018 et par courrier du 23 juillet 2018, l'un des dirigeants de la société a informé M. [R], les notaires et l'agent immobilier de l'impossibilité de régulariser la vente avant l'échéance fixée dans la promesse, compte tenu des congés estivaux, et a souhaité que la signature soit repoussée après le 16 août 2018. Par courrier recommandé du 23 juillet 2018 rappelant les termes du compromis de vente relatifs à la stipulation de pénalité, au séquestre et à la réitération authentique, le notaire de M. [R] a informé la société du souhait de son client que le délai soit respecté et de son refus de vendre au-delà de la date d'échéance du 31 juillet 2018, l'a invitée à justifier du dépôt des fonds en la comptabilité de son notaire pour cette date à 9 heures afin que la signature puisse intervenir le jour même et lui a indiqué qu'à défaut, son client entendait « appliquer l'intégralité des charges et conditions du compromis, en retrouvant sa liberté contractuelle et demandant l'application de la stipulation de pénalité». La société n'ayant pas justifié du versement du prix de vente en la comptabilité de son notaire et la signature de l'acte authentique n'ayant pas eu lieu le 31 juillet 2018, le notaire de M. [R] a, par courrier recommandé daté du 1er août 2018, indiqué à la société que son client estimait être libéré du compromis et sollicitait l'application de la stipulation de pénalité de 35 000 euros. Pour s'opposer à la demande de M. [R], la société est mal fondée à soutenir que le compromis n'est pas caduc malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, aux motifs que la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive et qu'en application des clauses du compromis, en cas de dépassement du terme fixé à la promesse, la partie la plus diligente ne peut se prévaloir de la caducité et solliciter le versement de l'indemnité prévue à l'acte qu'après avoir vainement mis en demeure l'autre partie de réitérer la vente. En effet, le compromis de vente stipule expressément, dans la clause intitulée « Réitération authentique », que « si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec avis de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause ». Il ressort clairement de l'échange de courriers adressés par les parties courant juillet 2018, que le défaut de réitération de la vente, le 31 juillet 2018, est exclusivement imputable à la société qui ne s'est pas rendue disponible ce jour-là et n'a pas justifié du dépôt des fonds nécessaires au paiement du prix de vente entre les mains de son notaire. Conformément à la clause précitée du compromis, M. [R] a expressément renoncé à poursuivre l'exécution de la vente par courrier recommandé de son notaire du 1er août 2018, sollicitant l'application de la stipulation de pénalité, soit le versement de la somme de 35'000 euros. M. [R] ayant, dès le 1er août 2018, informé l'acquéreur de sa renonciation à poursuivre l'exécution de la vente, le courrier du 11 septembre 2018 par lequel la société l'a mis en demeure de réitérer la vente n'a pas pu produire d'effet. Selon les dispositions de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l'espèce, le compromis de vente énonce, dans la clause intitulée « stipulation de ,pénalité » : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de trente-cinq mille euros (35'000,00 euros) à titre de dommages intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. [...] ». Le tribunal a exactement retenu que la pénalité convenue, correspondant à 10 % du montant du prix de vente, ne présente pas un caractère manifestement excessif au regard du préjudice prévisible susceptible de résulter de la non réitération du compromis par l'une des parties. Pour confirmer le jugement, la cour ajoute que la société qui s'est abstenue de toute manifestation entre le 23 juillet et le 11 septembre 2018, est mal fondée à arguer de sa bonne foi à poursuivre la vente et de la mauvaise foi de la partie adverse. Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société à payer à M. [R] la somme de 35'000 euros au titre de la clause pénale. 2. Sur la demande de dommages-intérêts complémentaires C'est par une exacte analyse des éléments de la cause que les premiers juges ont considéré que M. [R] ne justifiait pas d'un préjudice excédent celui d'ores et déjà indemnisé par le montant de la clause pénale, étant observé qu'en cause d'appel, il ne justifie nullement du projet allégué d'acquisition d'un nouveau bien immobilier. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [R] de ce chef de demande. 3. Sur la demande reconventionnelle de la société en dommages-intérêts Le défaut de réitération de la vente étant exclusivement imputable à la défaillance de la société, cette dernière n'est pas fondée à solliciter la condamnation de M. [R] à lui payer des dommages-intérêts. Aussi convient-il de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ce chef de demande. 4. Sur la libération de la somme séquestrée Le compromis de vente stipule que « l'acquéreur déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard le 30 mai 2018, et ce à titre de dépôt de garantie entre les mains de Me [N] [B], notaire à Lyon, qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, une somme de dix-sept mille cinq cents euros (17'500,00 euros). [...] En cas de non réalisation des présentes par la faute de l'acquéreur, et conformément aux dispositions de l'article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d'une décision judiciaire devenue définitive ». En application de cette clause et compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu, par ajout au dispositif du jugement déféré, d'ordonner à la S.A.R.L. [Adresse 8] de remettre à M. [R] la somme de 17'500 euros séquestrée en sa comptabilité. Le jugement est par ailleurs confirmé en ce qu'il lui a déclaré la décision commune et opposable à la S.A.R.L. [Adresse 8]. 5. Sur les frais irrépétibles et les dépens Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance. La société, partie perdante et tenue aux dépens d'appel, est condamnée à payer la somme de 3 000 euros à M. [R] et celle de 1 000 euros à la S.A.R.L. [Adresse 8] au titre des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager. La SCP Elatha, avocats, qui en a fait la demande, est autorisée à recouvrer directement à l'encontre de la société les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant Ordonne à la S.A.R.L. [Adresse 8] de remettre à M. [R] la somme de 17'500 euros séquestrée en sa comptabilité, Condamne la société Auris consulting & investment à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Auris consulting & investment à payer à la S.A.R.L. [Adresse 8] la somme de 1 000 euros sur le même fondement, Condamne la société Auris consulting & investment aux dépens d'appel, Autorise la SCP Elatha, avocats, à recouvrer directement à l'encontre de la société Auris consulting & investment les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT