Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/01805 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IOI2
ET - NR
Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER
du 12 Novembre 2013 N°11/01498
[J]
[E]
C/
S.A. BANQUE PRIVÉE EUROPÉENNE (ANCIENNEMENT BANQUE HYPOTHÉCAIRE EUROPÉENNE)
Grosse délivrée
le 09/03/2023
à Me Frédéric MANSAT JAFFRE
à Me Pascale COMTE
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 09 MARS 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER du 12 Novembre 2013 N°11/01498
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,
Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,
Mme Séverine LEGER, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Février 2023 et prorogé au 09 Mars 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Madame [H] [J] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 8]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Monsieur [G] [E]
né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 8]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentés par Me Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.A. BANQUE PRIVÉE EUROPÉENNE
(ANCIENNEMENT BANQUE HYPOTHÉCAIRE EUROPÉENNE)
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Katia SITBON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 09 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le 10 avril 2008, M. et Mme [E] ont acquis, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de 337 000 euros, un ensemble immobilier à rénover, en vue d'y créer trois logements à usage locatif et un appartement à usage de résidence principale.
Pour financer ce projet, la société Banque privée européenne leur a consenti, selon une offre acceptée le 3 mai 2008, un prêt relais n°0495 5839649 06 de 240 000 euros, remboursable en une seule échéance à l'expiration d'un délai de deux ans, dans l'attente de la vente d'un bien immobilier appartenant aux emprunteurs, et un prêt amortissable 'Modulimmo' n°0495 5839649 05 de 171 500 euros, remboursable en 25 ans.
L'immeuble de M. et Mme [E] n'ayant pas été vendu dans le délai de deux ans, et ceux-ci ayant été défaillants dans le remboursement du prêt relais et dans le paiement de plusieurs échéances du prêt amortissable, la banque a, le 27 septembre 2010, prononcé la déchéance du terme et les a assignés en paiement des deux prêts par actes des 3 mars 2011 et du 7 juillet 2011.
Le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures le 19 septembre 2011.
Par jugement contradictoire du 12 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Montpellier a :
A titre du prêt relais vente n°0495 5839649 06 :
- dit que le capital impayé au titre du prêt relais vente s'établit à la somme de 250 563,98 euros ;
- prononcé la déchéance du droit aux intérêts contractuels en application de l'article L. 312-33 du code de la consommation ;
- condamné solidairement M. [G] [E] et Mme [Z] [J] épouse [E] à verser à la SA Banque Privée Européenne la somme de 268 148,06 euros avec intérêt au taux légal à compter du 29 septembre 2010 ;
- dit que doit être déduite de cette somme celle de 154 900 euros correspondant au fruit de la vente amiable intervenue en cours de procédure ;
Sur le prêt 'Modulimmo' n° 0495 5839649 05 :
- prononcé la déchéance du droit aux intérêts contractuels en application de l'article L. 312-33 du code de la consommation ;
- condamné solidairement M. [G] [E] et Mme [Z] [J] épouse [E] à verser à la SA Banque Privée Européenne la somme 203 216,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2010 ;
Sur la responsabilité de la SA Banque Privée Européenne :
- dit que la SA Banque Privée Européenne a manqué à son devoir de mise en garde ;
- l'a condamnée à verser à M. [G] [E] et Mme [Z] [J] épouse [E] la somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties ;
- condamné la SA Banque Privée Européenne à verser à M. [G] [E] et Mme [Z] [J] épouse [E] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'artilce 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné la SA Banque Privée Européenne aux dépens, avec droit de recouvrement direct ;
- dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire.
Par déclaration du 23 décembre 2013, la banque a interjeté appel de cette décision.
Le 7 novembre 2016, la cour d'appel de Montpellier a rendu un arrêt par défaut.
Les époux [E] ont formé opposition à cette décision par acte du 14 avril 2017.
Par arrêt contradictoire du 3 juillet 2019, la cour d'appel de Montpellier a :
- reçu l'opposition de M. [G] [E] et Mme [Z] [J] épouse [E],
- mis à néant l'arrêt de cette cour rendu par défaut le 7 novembre 2016 sous le n°RG 13/09303 ;
- confirmé le jugement en toutes ses dispositions, sauf en celles relatives :
au montant des dommages-intérêts alloués aux époux [E] venant en compensation partielle de la créance de la banque, au frais irrépétibles,
aux dépens,
Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,
- condamné la SA Banque Privée Européenne à verser à M. [G] [E] et Mme [Z] [J] épouse [E] la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, somme qui viendra, par compensation partielle, en déduction de leur condamnation au titre du prêt 'Modulimmo' n° 0495 5839649 05,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné M. [G] [E] et Mme [Z] [J] épouse [E] aux entiers dépens.
Les époux [E] ont formé un pourvoi en cassation.
Par arrêt du 30 mars 2022, la chambre commerciale de la Cour de cassation a :
- cassé et annulé, mais seulement en ce que, infirmant le jugement entrepris sur le montant des dommages-intérêts alloués à M. et Mme [E] venant en compensation partielle de la créance de la banque, sur les frais irrépétibles et sur les dépens, il condamne la société Banque privée européenne à payer à M. et Mme [E] la somme de 20 000 euros à titre dommages-intérêts, venant, par compensation partielle, en déduction de leur condamnation au titre du prêt « Modulimmo » n 0495 5839649 05, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamne M. et Mme [E] aux entiers dépens, l'arrêt rendu le 3 juillet 2019 entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
- remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
- condamné la société Banque privée européenne aux dépens ;
- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Banque privée européenne et la condamne à payer à M. et Mme [E] la somme globale de 3 000 euros ;
- dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé.
La Cour a, au visa de l'article 1147 du code civil, accueilli la première branche du moyen soulevé par les époux [E] selon lequel ils reprochaient à la cour d'appel d'avoir rejeté leur demande d'indemnisation au titre de la perte de chance et a retenu que la cour d'appel qui relève que la banque n'a pas mis en garde les emprunteurs du caractère très risqué de l'opération immobilière compte tenu des fluctuations du marché lesquelles rendaient aléatoire les possibilité de vendre dans un délai de 2 ans alors que la vente était indispensable à l'équilibre de l'opération, et retient ensuite que les emprunteurs tenant manifestement à leur projet immobilier ne démontraient pas de préjudice de perte de chance, a statué par des motifs impropres à caractériser l'absence de toute perte de chance de ne pas contracter le prêt relais ou de le contracter à d'autres conditions et a violé le texte susvisé.
Par déclaration de saisine du 23 mai 2022, la banque a saisi la cour d'appel de Nîmes.
Par avis de fixation à bref délai du 6 septembre 2022, la procédure à été clôturée le 22 novembre 2022 et l'affaire fixéee à l'audience du 6 décembre 2022.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2022, la SA BPE, anciennement dénommée Banque Hypothècaire Européenne, demande à la cour d'infirmer le jugement rendu le 12 novembre 2013 en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 150 000 euros au titre de dommages et intérêts, de débouter les époux [E] de l'intégralité de leurs demandes et de les condamner à lui payer, la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir en substance qu'elle n'a commis aucune faute dans l'octroi des prêts accordés aux époux [E] et qu'ils ne peuvent se prévaloir d'une perte de chance de ne pas avoir contracté un autre prêt à d'autres conditions puisque le prêt litigieux avait vocation à vendre leur bien sans alourdir leur charge de remboursement, ce qui a été le cas en l'espèce.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2022, les époux [E] demandent à la cour de débouter la BPE de ses demandes, de condamner la BPE à leur payer une somme de 316 464,88 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leurs entiers préjudices, et de condamner la BPE à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent essentiellement que la banque a engagé sa responsabilité en manquant à ses obligations et devoirs tels que prévus à l'article L. 310-12 du code de la consommation applicable à l'espèce, au regard du caractère manifestement excessif du crédit et de l'absence de mise en garde ainsi que de la vérification de leur capacité de remboursement.
Ils ont subi un préjudice de perte de chance de ne pas contracter le prêt en lien direct et certain avec les manquements imputables à la banque et sont fondés à obtenir réparation à hauteur de la somme de 316 464,88 euros correspondant au montant restant dû des deux prêts.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
1- Sur le devoir de mise en garde
La banque soutient que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal elle n'était tenue à aucun devoir de mise en garde dans la situation des époux [E] dès lors que le prêt était adapté aux capacités financières des emprunteurs, le projet immobilier leur permettant de percevoir au surplus de nouveaux revenus par la location de 3 appartements.
Elle affirme par ailleurs, avoir fait preuve de prudence lors de l'octroi du prêt relais puisqu'elle a accepté de faire une offre à 240 000 euros correspondant à une somme bien inférieure aux estimations du bien immobilier à vendre.
Il est constant que l'obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu le banquier dispensateur de crédit envers l'emprunteur est subordonnée à deux conditions, la qualité d'emprunteur non averti et l'existence, au regard des capacités financières de celui-ci, d'un risque d'endettement né de l'octroi du prêt.
Des pièces versées aux débats, il résulte qu'à la date de souscription du contrat de prêt litigieux le 21 avril 2008, les époux [E] ne disposaient d'aucune compétence et expérience en matière immobilière puisqu'ils étaient éducateur technique dans un établissement pour personnes handicapées et enseignante contractuelle, selon leurs pièces 6 et 17. Ils étaient donc des emprunteurs non avertis rendant la banque débitrice envers eux d'une obligation de mise en garde.
S'agissant du risque d'endettement né de l'octroi du crédit, il s'apprécie, dans le cas particulier d'un prêt relais, accordé dans l'attente de la réalisation de la vente d'un bien immobilier, au regard de la valeur de l'immeuble destiné à être vendu dont sont propriétaires les emprunteurs et de son caractère marchand.
Or le simple fait que la banque ait été prudente dans l'évaluation du bien alors que les emprunteurs justifiaient de deux estimations faites à 330 000 et 340 000 euros et qu'un mandat de vente ait été donné à l'agence immobilière Fabrégues immobilier la société Laforêt le 28 octobre 2008 indiquant un prix de cession de 390 000 euros (frais d'agence inclus) soit un prix net vendeur de 375 000 euros, ce mandat ayant été communiqué à la banque par les emprunteurs eux-mêmes avant l'octroi du crédit, est insuffisant à établir que les emprunteurs disposaient de capacités financières suffisantes.
Par ailleurs, si le recours à un prêt relais est une opération courante et compréhensible pour un couple d'emprunteurs qui a déjà eu recours à un crédit immobilier pour financer l'acquisition de sa résidence principale, en revanche il incombe à la banque d'informer les emprunteurs des risques encourus en cas de défaut de vente du bien, les époux [E] pouvant être alors amenés à régler les deux crédits immobiliers concomitamment puisqu'ils s'étaient engagés également dans le cadre du prêt modulimmo avec un différé de 2 ans sans apport de nouveaux fonds, ce qui ne pouvait au regard de leur faibles ressources que se révéler impossible.
En effet, selon les avis d'imposition de 2007 portant sur les revenus 2006, M [E] et Mme [E] percevaient un revenu annuel cumulé de 28 779 euros soit 2 398,25 euros par mois, avait à charge un enfant et étaient propriétaires de leur seule maison à vendre. Leurs charges notamment de crédits antérieurs, n'étaient pas connues et la banque ne justifie pas avoir sollicité en ce sens les époux [E]. L'emploi de Mme [E] était par ailleurs précaire en sa qualité de contractuelle.
En revanche, le prêt modulimmo les rendaient débiteurs à la fin du délai de 2 ans de 1 258,25 euros mensuels, ce qui représentait environ 40% de leurs ressources déclarées.
Enfin, si la location des 3 appartements pouvaient être envisageait comme une source supplémentaire de revenus, celle-ci était cependant suspendue à la réalisation de travaux importants et à leur mise en location et enfin, n'avait pas été évalué par la banque.
Ainsi, en l'état des ressources et de la charge de crédit représentant plus de 40% de leurs ressources, le remboursement du prêt relais dépendait donc de la revente du bien dans les deux années.
Il s'en déduit que l'opération telle qu'elle a été conçue à l'origine comportait un risque important d'endettement excessif au cas où la maison ne trouverait pas d'acquéreur dans le délai de deux ans, risque qui s'est effectivement réalisé bien que les époux [E] aient accepté de procéder à la baisse successive du prix de vente pour au final la proposer à un prix de 265 000 euros et ce, sans succès.
C'est donc à tort que la banque reproche au premier juge d'avoir retenu qu'elle avait manqué à son obligation de mise en garde.
2- Sur le préjudice subi
Le manquement d'une banque à son obligation de mettre en garde un emprunteur non averti sur le risque d'endettement excessif d'un prêt prive cet emprunteur d'une chance d'éviter le risque qui s'est réalisé, la réalisation de ce risque supposant que l'emprunteur ne soit pas en mesure de faire face au paiement des sommes exigibles au titre du prêt.
Il est de jurisprudence constante que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Ainsi M et Mme [E] ne sont pas fondés à demander l'évaluation de leur préjudice au montant des sommes réclamées par la banque.
Par ailleurs pour être réparable, cette perte de chance doit, en outre, être réelle et sérieuse et non pas hypothétique ou éventuelle.
Ainsi, il faut et il suffit que les emprunteurs démontrent que la chance alléguée ait, au vu des circonstances de l'espèce, objectivement existé, si faible que soit sa probabilité de réalisation.
Or il ne peut être considéré comme le fait la banque que cette perte de chance n'existait pas puisque mieux éclairés les époux [E] auraient pu renoncer à emprunter ou emprunter à des conditions différentes, le couperet des deux ans avec le remboursement de l'échéance de 240 000 euros, les plaçant dans une position impossible à défaut de revente de leur bien.
Dés lors, même si ce projet leur tenait à coeur et que mieux informés il est possible qu'ils n'aient pas renoncé à ce projet, il est également tout à fait possible qu'ils aient estimé que le risque était trop important pour eux. Leur perte de chance peut être estimée à 45% des sommes (résultant de la déchéance du terme des prêts) réclamées par la banque.
La créance de la banque au titre du solde des prêts dû par les époux [E] a été définitivement fixé à la somme de 316 464,88 euros ((268 148,06+203 216,82 euros) -154 464,88 euros du prix de vente de la maison de [Localité 6])).
Le préjudice des époux [E] s'élève à la somme de 142 409,20 euros.
La décision de première instance sera par voie de conséquence confirmée en ce qu'elle a condamnée la BPE à payer aux époux [E] des dommages et intérêts sauf en ce qui concerne le quantum.
3- Sur les mesures accessoires
La BPE supportera la charge des dépens d'appel et sera nécessairement déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Il sera par ailleurs ordonné le recouvrement direct des dépens au profit du conseil qui en a fait la demande.
Enfin, l'équité commande d'allouer à M et Mme [E] la somme de 2 000 euros que la BPE sera condamnée à leur payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Dans les limites du périmètre de saisine de la cour de renvoi ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit que la SA Banque privée européenne a manqué à son devoir de mise en garde et en ce qu'il l'a condamné à verser à M.[G] [E] et Mme [H] [J] épouse [E] à leur payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi sauf à préciser que le montant des dommages et intérêts sera fixé à la somme de 142 409,20 euros ;
Condamne la SA Banque privé européenne à supporter la charge des dépens d'appel et ordonne leur recouvrement direct au profit du conseil qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
La condamne à payer à M.[G] [E] et Mme [H] [J] épouse [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
