Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 21/06098
N° Portalis 352J-W-B7F-CUK4W
N° MINUTE :
Assignation du :
30 Avril 2021
JUGEMENT
rendu le 16 Mai 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet CP RINALDI, Administrateur de biens
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093
DÉFENDERESSE
DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES es qualité de curateur de :
1. Madame [W] [I]
2. Madame [S] [T] [Z]
3. Madame [D] [Z]
4. Madame [E] [Z]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 16 Mai 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/06098 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUK4W
DÉBATS
A l’audience publique du 28 Février 2024
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
Mme [W] [I], Mme [S] [Z], Mme [D] [Z] et Mme [E] [Z] ( ci-après les Consorts [Z]) étaient propriétaires indivises du lot n°5 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].
Par acte du 30 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, la société CP Rinaldi, a assigné la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [I], Mme [S] [Z], Mme [D] [Z] et Mme [E] [Z] en paiement d’arriéré de charges de copropriété et a demandé au tribunal de :
« Condamner solidairement la DNID ès qualité de curateur aux successions vacantes de Mme [W] [I], Mme [S] [Z], Mme [D] [Z] et Mme [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
55.138,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 avril 2021, se décomposant comme suit :
55 093, 11 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 avril 2021 à titre principal avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ,
45, 35 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
3000 euros à titre de dommages et intérêts,
4000 euros au titre de l’article 700 du CPC,
Condamner solidairement la DNID ès qualité de curateur aux successions vacantes de Mme [W] [I], Mme [S] [Z], Mme [D] [Z] et Mme [E] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;
Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »
Décision du 16 Mai 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/06098 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUK4W
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023 et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1240 du code civil,515, 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes,
Condamner solidairement la DNID ès qualité de curateur aux successions vacantes de Mme [W] [I], Mme [S] [Z], Mme [D] [Z] et Mme [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
60.637, 03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023, se décomposant comme suit :
60 505, 76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023 à titre principal avec intérêt au taux légal à compter des présentes conclusions,
131, 27 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
3000 euros à titre de dommages et intérêts,
8000 euros au titre de l’article 700 du CPC,
Condamner solidairement la DNID ès qualité de curateur aux successions vacantes de Mme [W] [I], Mme [S] [Z], Mme [D] [Z] et Mme [E] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;
Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »
Aux termes de son mémoire en date du 20 septembre 2023, la DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [I], Mme [S] [Z], Mme [D] [Z] et Mme [E] [Z] , demande au Tribunal de :
“Vu le Code civil et notamment ses articles 802 alinéa 1er (ancien), 810 à 814 (anciens) 1153 et suivants, 1231-1 alinéa 1er et 3, 1240 et 1353 alinéa 1er;
Vu le Code de procédure civile et notamment ses articles 9, 122, 514, 5151,696, 699, 700 ;
Vu le Code général de la propriété des personnes publiques et notamment ses articles R 2321-9, R.2331-1, R.2331-3, R.2331-6 et R.2331-10;
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 15, 18, 19 et 42 alinéa 1er;
Vu la loi du 20 novembre 1940 confiant à l’administration de l’enregistrement, des domaines et du timbre la gestion des successions non réclamées et la curatelle des successions vacantes, validée par l’ordonnance du 27 novembre 1944 ;
Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment ses articles 35 à 37 et 55;
Vu le décret n°2017-1827 du 28 décembre 2017 relatif à la DNID;
Vu l’arrêté du 2 novembre 1971 concernant l’administration provisoire et la curatelle des successions vacantes et notamment ses articles 1er, 6, 11 et 15 ;
Vu l’arrêté du 23 décembre 2006 modifié relatif à la DNID ;
Vu la jurisprudence citée ;
Vu les pièces versées aux débats ;
Débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de toutes les sommes échues avant le 30 avril 2011 pour un montant total de 819, 50 euros ;
Statuer ce que de droit sur la demande de paiement des charges de copropriété et travaux justifiés non prescrits sur la période du 1er mai 2011 au 1er juillet 2023 pour 59.686,26 euros, la direction nationale d’interventions domaniales es qualités s’en remettant à justice;
Débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de frais de procédure et de contentieux pour un montant de 131, 27 euros ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts;
Le débouter également de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens;
Statuer ce que de droit sur la demande d’exécution provisoire de la décision à intervenir, la direction nationale d’interventions domaniales ne s’y opposant pas;
En tout état de cause:
Dire que la direction nationale d’interventions domaniales ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de leurs actifs successoraux respectifs.”
Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 septembre 2023. L’affaire appelée à l’audience du 28 février 2024 puis mise en délibéré au 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription
La DNID soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription et fait valoir sur le fondement des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 122 du code de procédure civile que le syndicat des copropriétaires qui a délivré ses assignations le 30 avril 2021, ne pouvait réclamer le règlement des sommes échues avant le 30 avril 2011, le recouvrement des charges et travaux se prescrivant par dix ans, de sorte que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à solliciter le paiement des sommes échues avant le 30 avril 2011, soit 819, 50 euros.
Le syndicat des copropriétaires répond qu’il s’en remet à justice.
Sur ce,
Dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, l'article 42 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 disposait que les actions personnelles nées de l'application de la loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivait par un délai de dix ans.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 dite "loi ELAN", ces actions relèvent de la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du Code civil.
En vertu de l’article 2 du code civil, lorsque la loi réduit la durée d’une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
En conséquence, les faits qui ne sont pas encore prescrits par application de l'ancien article 42 alinéa 1, le seront le 23 novembre 2023, sauf pour les actions atteintes par la prescription de dix ans avant cette date, lesquelles s'éteindront à la date initialement prévue.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a introduit son action par acte d’huissier du 30 avril 2021.
Conformément aux dispositions relatives à l’application de la loi dans le temps, à la date du 23 novembre 2018, les créances de charges échues avant le 30 avril 2011 n’étaient pas prescrites mais en revanche elles étaient prescrites le 30 avril 2021 à la date de l’assignation compte du tenu de l’écoulement du délai de 10 ans.
pour une créance née en juillet 2010 le délai de prescription de cinq ans court à partir du 23 novembre 2018 sous réserve de ne pas excéder la durée de dix ans initialement prévue, la prescription sera donc acquise en juillet 2020.
Il s’en déduit qu’en l’espèce, que l’action en recouvrement du syndicat des copropriétaires est donc prescrite s’agissant des sommes échues et réclamées au 1er juillet 2010 pour un montant de 819,50 euros.
Sur l’arriéré de charges
Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [W] [I], Mme [S] [Z], Mme [D] [Z] et Mme [E] [Z] ( ci-après les Consorts [Z]) étaient propriétaires indivises du lot n°5 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] .
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des 24 janvier 2011, 27 juin 2011, 27 juin 2012, 28 juin 2013, 27 juin 2014, 3 novembre 2014, 26 juin 2015, 24 juin 2016, 23 juin 2017, 21 juin 2018, 11 juillet 2019 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2010 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2012 à 2021 et voté un certain nombre de travaux.
Le syndicat produit les relevés du compte de copropriété et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots concernés dont il résulte que le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse, déduction faite des frais de recouvrement, était, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2023, débiteur de 60.505,76 euros.
Compte tenu de ce qui a été exposé ci-dessus, il convient de déduire de ce montant la somme de 819,50 euros.
Le tribunal relève qu’aux termes de son mémoire, la DNID s’en rapporte à justice quant au bien-fondé du montant ainsi sollicité, après déduction des 819, 50 euros.
La défenderesse sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts à taux légal à compter de la notification par voie électronique des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 19 septembre 2023 sur la somme de 59 686, 26 euros.
Sur les frais necessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, le syndicat sollicite le règlement de la somme de 131,27 euros, au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :
-45,35 euros de frais de mise en demeure du 5 mars 2020,
-85,92 euros de frais de signification par huissier de justice du 3 mai 2021.
Les frais de signification d’acte par commissaire de justice relèvent des dépens et non des frais nécessaires et seront analysés à ce titre.
De la même manière, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’accomplissement d’une mise en demeure, de sorte qu’il convient de déduire cette somme du montant de la créance réclamée.
Le syndicat des copropriétaire, faute de justifier de ces frais sera, par conséquent, débouté de sa demande de remboursement au titre des frais nécessaires.
Sur la demande de dommages-intérêts
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
En l'espèce, le syndicat ne rapporte pas la preuve que la défaillance de la défenderesse dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du Code civil, le syndicat sera intégralement débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.
La défenderesse, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe,
CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Mme [W] [I], Mme [S] [Z], Mme [D] [Z] et Mme [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]:
- la somme de 59 686, 26 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023 ;
- la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de recouvrement des frais nécessaires ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;
DEBOUTE les parties du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;
CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Mme [W] [I], Mme [S] [Z], Mme [D] [Z] et Mme [E] [Z] aux dépens de l’instance.
Fait et jugé à Paris le 16 Mai 2024
La Greffière La Présidente
