Cour d'appel, 26 mars 2024. 23/00081

ARRET N° du 26 mars 2024 N° RG 23/00081 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FI4Q S.A.R.L. POLYDOCK c/ [I] Formule exécutoire le : à : Me Stéphane BLAREAU COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 26 MARS 2024 APPELANTE : d'un jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS S.A.R.L. POLYDOCK [Adresse 7] [Localité 10] Représentée par Me Stéphane BLAREAU, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant INTIME : Monsieur [T] [N] [I] [Adresse 8] [Localité 9] Représenté par Me Arthur DEHAN de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Nathalie HAUSMANN, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre Madame Florence MATHIEU, conseillère Madame Sandrine PILON, conseillère GREFFIER : Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats et de la mise à disposition DEBATS : A l'audience publique du 20 février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2024 ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * EXPOSE DU LITIGE Le 13 octobre 2020, la SARL POLYDOCK a consenti à Monsieur [T] [I] une promesse unilatérale de vente sur plusieurs biens immobiliers dépendant d'un ensemble cadastré AC n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 3] situé aux [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 11] (51), avec condition suspensive liée à l'obtention de prêt(s) pour un montant en principal de 898.600 euros au taux de 1,5% remboursable en 15 ans, Monsieur [I] devant déposer la demande de prêt le 30 novembre 2020 au plus tard. Par acte d'huissier en date du 19 avril 2021, la SARL POLYDOCK a fait assigner Monsieur [T] [I] devant le tribunal judiciaire de Reims, sur le fondement de l'article 1304-3 du code civil aux fins d'obtenir la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 73.440 euros à titre d'indemnité d'immobilisation (10% du prix HT), faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition ou levée l'option dans les délais et conditions visées à l'acte, ainsi qu'à lui verser une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre la condamnation aux dépens. Par jugement rendu le 13 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Reims a : -débouté la SARL POLYDOCK de toutes ses demandes, -condamné la SARL POLYDOCK à payer à Monsieur [T] [I] la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Par un acte en date du 17 janvier 2023, la SARL POLYDOCK a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 17 août 2023, la SARL POLYDOCK conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de condamner Monsieur [T] [I] à lui payer la somme de 73.440 euros à titre d'indemnité d'immobilisation et la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. Elle estime être bien fondée à solliciter le paiement par Monsieur [T] [I] de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente, en l'absence de réalisation de la vente par la faute du bénéficiaire qui n'a pas justifié dans le délai imparti de ses démarches en vue d'obtenir les concours bancaires nécessaires à l'achat du bien. Elle soutient qu'en l'absence de notification de la demande de prêt dans le délai qui était contractuellement imparti, la condition suspensive de prêt a défailli du fait du bénéficiaire, de sorte que l'acquisition n'a pas pu être réalisée. Elle fait valoir que la proposition de financement émise par la Caisse d'épargne le 16 novembre 2020 et produite par Monsieur [T] [I] dans la cadre de la présente instance est étrangère aux caractéristiques du prêt telles que mentionnées à la promesse. Elle estime que Monsieur [T] [I] succombe dans la démonstration de ce que la défaillance de la condition suspensive n'aurait pas procédé du fait de ce dernier. Elle précise que l'absence de séquestre de cette indemnité d'immobilisation (exigible au jour de la signature de l'acte de vente) n'exonère pas le bénéficiaire du paiement de la pénalité conventionnellement stipulée faute pour celui-ci d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions de la promesse. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 21 juin 2023, Monsieur [I] conclut à la confirmation du jugement déféré et demande à la cour de condamner la SARL POLYDOCK à lui payer la somme de 64.800 euros pour procédure abusive et de 4.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. Subsidiairement, si la cour considérait l'indemnité d'immobilisation comme une clause pénale, il demande à la cour de prononcer sa nullité ou de la réduire à zéro euro. Il explique avoir tenu son engagement en sollicitant le financement de l'opération auprès de sa banque, le 18 septembre 2020, antérieurement à la signature de la promesse de vente, ainsi que postérieurement par l'envoi de la promesse de vente par courriel du 10 novembre 2020. ll affirme avoir reçu une proposition de la banque le 16 novembre 2020 avant l'expiration du délai imposé par la promesse unilatérale de vente pour réaliser la condition suspensive, sur l'acceptation d'un financement qu'à hauteur de 700.000 euros, de sorte que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable mais résulte de la banque. Il dénonce la caducité de plein droit de la promesse de vente en l'absence de réalisation de la condition suspensive relative au prêt, et en conséquence l'inexistence d'obligations entre les parties dont la clause d'indemnité d'immobilisation. Il soutient que qu'en vertu de la promesse, le promettant dispose de la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine, au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive. Il fait valoir que la SARL POLYDOCK n'a envoyé une mise en demeure de justifier de telles demandes que trois mois après la fin du délai prévu dans la promesse. Il ajoute qu'il a prévenu oralement la SARL POLYDOCK de l'impossibilité pour lui d'obtenir le financement aux conditions fixées par la promesse et que cette dernière le savait parfaitement puisque le bien a été vendu à une autre personne alors que lui-même, par le biais de sa société, faisait encore des démarches pour trouver des financements. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 1124, alinéa 1 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Il est constant qu'en cas de promesse unilatérale, seul le promettant s'engage à vendre ou à acheter. Le bénéficiaire n'est pas tenu de conclure le contrat définitif. Il est titulaire d'une option, qu'il est libre d'exercer ou non. Ce droit d'option est ouvert au seul bénéficiaire de la promesse unilatérale. Toutefois, lorsque les parties prévoient une indemnité d'immobilisation et érige l'obtention d'un prêt en condition suspensive, le bénéficiaire qui a choisi de ne pas lever l'option et qui s'est abstenu de réaliser les démarches afférentes au prêt dans les conditions prévues au contrat est tenu de payer au promettant le montant de l'indemnité d'immobilisation fixé contractuellement. En l'espèce, il ressort des mentions de l'acte sous signature privée du 13 octobre 2020 comportant "promesse unilatérale de vente" de la société POLYDOCK au profit de monsieur [T] [I] qui l'a acceptée, que : - "La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 13 janvier 2021 à seize heures." (p.8) - "La réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente [...], soit, par la levée d'option faite par tous moyens auprès du rédacteur par le bénéficiaire dans le délai de réalisation ci- dessus fixé [...] Dans cette seule hypothèse, la signature de l'acte authentique devra intervenir dans un délai de dix jours de la levée d'option. A défaut, le bénéficiaire pourra alors solliciter la constatation judiciaire de la vente." (p.8) - "Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement des frais comme indiqué le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire." (p.9) - "Il est entendu entre les parties qu'en raison de l'acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s'est formé entre elles un contrat dans les termes de l'article 1124 du code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel. Il en résulte notamment que : -le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu'il est d'ores et déjà débiteur de l'obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes si ce dernier lève son option. [...] - toute rétractation unilatérale de la volonté du promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter sera de plein droit inefficace et ne pourra produire aucun effet sans l'accord exprès de ce dernier. En cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique, le bénéficiaire pourra poursuivre l'exécution forcée de la vente par voie judiciaire ou demander réparation des conséquences de l'inexécution, nonobstant, dans les deux hypothèses, tout dommages-intérêts." (p.9) - "Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 73.440 euros. Ladite somme sera versée par le bénéficiaire au promettant, au plus tard le jour de la signature de l'acte de vente constatant la réalisation des présentes. - Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise. -Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte. - Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées." (p.10-11) Les effets de la promesse de vente sont soumis à la levée des réserves et à l'accomplissement des conditions suspensives, dont notamment les conditions suspensives particulières tenant à l'obtention de prêts par le bénéficiaire. Il est établi que les parties ont ainsi expressément convenu des caractéristiques nancières du prêt devant être obtenues : 898.600 euros au titre du montant emprunté au taux d'intérêt de 1,50% et d'une durée de remboursement de 15 ans. Conformément aux dispositions contractuelles, le bénéficiaire s'est obligé à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la signature de la promesse de vente et à en justifier à la première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. Il ressort de la promesse de vente que la condition suspensive relative à l'obtention du prêt devait être réalisée au plus tard le 30 novembre 2020 après l'engagement de Monsieur [I] d'effectuer les démarches financières utiles dans le délai de quinze jours suivant la signature de la promesse de vente le 13 octobre 2020. Force est de constater que Monsieur [I] n'a pas spontanément justifié avoir accompli des démarches pour obtenir le prêt conformément aux conditions stipulées dans la promesse de vente. En effet, il ne produit aucun refus de prêt et se contente de ne verser, uniquement au demeurant dans le cadre de la présente instance, qu'une proposition de financement par la Caisse d'Epargne Grand Est Europe en date du 16 novembre 2020 afférente à un prêt de 700.000 euros d'une durée de 15 ans au taux de 1,5% moyennant des échéances mensuelles de 4235,80 euros. La cour, à la différence du tribunal estime que cette offre ne correspond pas aux caractéristiques prévues au contrat signé entre les parties (le prêt stipulé en condition suspensive étant de 898.600 euros sur une durée de 15 ans au taux de 1,5%), étant souligné au surplus que Monsieur [I] ne démontre pas avoir essuyé des refus auprès d'autres établissements financiers. Aussi, la cour rappelant que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, constate que Monsieur [I] a, par son comportement, fait obstacle à l'obtention du prêt selon les caractéristiques mentionnées dans la promesse, de sorte qu'il est tenu de payer l'indemnité d'immobilisation, acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible selon les stipulations contractuelles précitées. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [I] à payer à la SARL POLYDOCK la somme de 73.440 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et par conséquent d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] succombant, il sera tenu aux dépens de première instance et d'appel. La nature de l'affaire et les circonstances de l'espèce commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement et contradictoirement, Infirme le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Reims, en toutes ses dispositions. Et statuant à nouveau, Condamne Monsieur [T] [I] à payer à la SARL POLYDOCK la somme de 73.440 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. Condamne Monsieur [T] [I].0 aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier La présidente