Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 24/00150

- N° RG 24/00150 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNBI Date : 15 Mai 2024 Affaire : N° RG 24/00150 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNBI N° de minute : 24/00299 Formule Exécutoire délivrée le :17-05-2025 à :Me François MEURIN + dossier Copie Conforme délivrée le :17-05-2025 à :Me François-André MEUNIER + dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUINZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : Entre : DEMANDERESSE Société BUROBOUTIC [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX DEFENDERESSE S.A.S. CLUB SPORTIF [R] [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me François-André MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant ===================== Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 24 Avril 2024 ; EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES FAITS Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2022, la société Buroboutic a donné à bail commercial à Mme [N] [R], agissant en tant présidente pour le compte de la société Club Sportif [R] - C.S.K., SAS en cours de constitution, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4], pour une durée de 9 années commençant à courir à compter de la levée de la conditions suspensive d’obtention d’un prêt, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges en principal de 80 000 euros. Suivant avenant n° 2 au bail commercial signé le 18 août 2022, les parties ont fixé la date d’effet du bail au 11 août 2022 et les loyers comme suit : - franchise de loyer hors taxes et hors charges du 11 août 2022 au 10 février 2023 ; - 60 000 euros hors taxes et hors charges du 11 février 2023 au 10 février 2024; - 70 000 euros hors taxes et hors charges du 11 février 2024 au 10 février 2025, - 80 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 11 février 2025. Par lettre RAR en date du 24 juillet 2023, la société Buroboutic a mis en demeure la société Club Sportif de [R] - C.S.K. de lui payer la somme de 28 634,79 euros, avec une proposition de règlement en six fois. Le 30 novembre 2023, la société Buroboutic a fait délivrer à la société Club Sportif [R] - C.S.K. un commandement de payer la somme de 48 820,48 euros ttc au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial. Suivant acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la société Buroboutic a fait assigner devant la présente juridiction la société Club Sportif [R] pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 31 décembre 2023 avec toutes les conséquences de droit. Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024 et soutenues oralement à l’audience, la société Buroboutic demande de : Vu les articles 834, 835 et 836 du code de procédure civile, Vu l’article L.145-41 du code de commerce, Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, Vu le commandement de payer du 30 novembre 2023, - Débouter la société Club Sportif [R] de l’ensemble de ses demandes ; - Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 31 décembre 2023 et ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société Club Sportif [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force publique si besoin était ; - Condamner la société Club Sportif [R] à payer, par provision, à la société Buroboutic une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et charges récupérables, à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ; - Condamner la société Club Sportif [R] à payer, par provision, à la société Buroboutic, la somme de 91.318,82 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés au Preneur, dire et juger qu’à défaut du règlement d’une seule mensualité à la date prévue ou d’un terme de loyer à sa date d’échéance pendant ces délais, la clause résolutoire produira ses effets, que son expulsion pourra être poursuivie et que l’ensemble des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ; - Condamner la société Club Sportif [R] à payer à la société Buroboutic la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Elle expose à l’appui de ses prétentions que : - en dépit du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 30 novembre 2023, la société Club Sportif [R] ne s’est pas acquittée des sommes dont elle est redevable en exécution du contrat de bail qui lui a été consenti ; - la société Club Sportif [R], qui n’avait effectué aucun règlement depuis le mois de septembre 2023, a effectué un règlement partiel de 6.000 € en mars 2024, en réaction à l’assignation délivrée ; - la clause résolutoire est donc acquise depuis le 31 décembre 2023 ; - la société Club Sportif [R] est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des taxes et charges récupérables, à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ; - la société Club Sportif [R] reste redevable envers elle de la somme de 91.318,82 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2024 ; - la société France Menuiserie est intervenue pour procéder à la réparation des fenêtres, au mois de mai 2022 ; - contrairement à ce que tente de faire croire le preneur, celle-ci indique que certaines fenêtres ont été “condamnées, sur demande du locataire en place” ; - il ne saurait donc être reproché au bailleur un quelconque manquement à ce titre ; - N° RG 24/00150 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNBI - en ce qui concerne le toit prétendument fuyard, la société AC Couverture est rapidement intervenue pour rechercher l’origine de la fuite et procéder aux réparations requises en appliquant sur le toit “une étanchéité liquide au droit des vis et trous”, dès le mois de mars 2023 ; - d’ailleurs, le procès-verbal de constat d’huissier produit par le Preneur démontre incontestablement que les fuites ont bien été réparées par le syndicat des copropriétaires, puisque le plafond et le sol sont parfaitement secs ; - ne subsistent que des “auréoles orangées et brunâtres” sur quelques dalles du plafond ; - rien ne démontre, et pour cause, que les fuites auraient perduré postérieurement au mois de mars 2023 ; - le preneur n’a d’ailleurs envoyé aucun courrier à ce titre à son bailleur depuis le mois de février 2023 ; - en tout état de cause, même à supposer l’existence des quelques désordres allégués, ils ne sauraient justifier que le preneur s’abstienne de payer son loyer depuis plus d’un an ; - de mauvaise foi, la société Club Sportif [R] prétend être “dans l’incapacité d’exploiter les locaux”, alors même qu’elle a réalisé, en 2023, un chiffre d’affaires de 188.458 € ; - pourtant, il semble que la société Club Sportik [R] n’ait pas cru bon de déclarer un sinistre auprès de sa compagnie d’assurance, ce qu’elle n’aurait pas manqué de faire si les fuites alléguées l’avaient empêchée d’exploiter son activité ; - en l’absence de preuve de l’existence des désordres qu’elle allègue, rien ne justifie que soit ordonnée une expertise judiciaire ; - la société Buroboutic démontre, au contraire, que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ont été réalisés de longue date ; - la demande de “réviser le loyer à la baisse” et de le fixer à la somme annuelle de 60.000 € hors taxes et hors charges est parfaitement infondée et ne relève pas de la compétence du juge des référés ; - la société Club Sportif [R] n’apporte aucun élément permettant de démontrer l’existence de ses difficultés financières ; - depuis la prise d’effet du bail, intervenue le 11 août 2022, la société Club Sportif [R] ne s’est même pas acquitté d’un trimestre de loyer ; - la société Club Sportif [R] a déjà bénéficié de longs délais de paiement ; - le bailleur lui avait d’ailleurs déjà proposé des délais de paiement, mais n’avait obtenu aucune réponse ; - surtout, à ce jour, la société Club Sportif [R] n’a toujours pas repris le paiement de ses loyers et charges courants, les termes des 1er et 2ème trimestres 2024 restant impayés ; - conformément à une jurisprudence établie, il convient de refuser la demande de délais de paiement lorsqu’il y a aggravation constante de la dette du preneur sans que ce dernier ne puisse établir qu'il sera en mesure de l'apurer dans le délai sollicité, ce qui est le cas en l’espèce. Dans des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Club Sportif de [R] demande de : Vu les articles 145 et 834 du code de procédure civile et l’article 1343-5 du code civil, Recevoir la SAS Club Sportif [R] en ses demandes et les y déclarées fondées ; Dire qu’il n’existe aucune urgence à agir compte tenu de la tolérance dont fait preuve la SCPCI Buroboutic ; Débouter en conséquence la SCPCI Buroboutic de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Constater les troubles subis par la SAS Club Sportif [R] du fait de l’inaction de la SPCI Buroboutic ; Dire que les demandes du bailleur se heurtent à une contestation sérieuse et qu’il n’y a donc pas lieu à référé ; En conséquence, inviter la demanderesse à mieux se pourvoir ; A titre reconventionnel, Ordonner une expertise des locaux, à la charge du bailleur, afin de fixer les travaux à réaliser du fait des troubles subis par la SAS Club Sportif [R] et ainsi y mettre fin ; Réduire le loyer annuel à la somme de 60 000 € hors taxes et hors charges ; Subsidiairement, Accorder un délai de vingt-quatre mois à la SAS Club Sportif [R] pour apurer le solde dû en 24 mensualités de 3 804,95 € ; Suspendre les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 30 novembre 2023 ; Condamner la SCPCI Buroboutic au paiement de la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ; Condamner la SCPCI Buroboutic aux entiers paiements des frais d’instance en vertu des dispositions de l’article 699 du CPC. Elle fait valoir que : - en application de l’article 834 du code de procédure civile, la procédure de référé est utilisée dans les cas où il y a urgence ; - la jurisprudence considère que cette condition d’urgence n’est pas remplie lorsque le demandeur tarde à présenter sa demande et a manifesté une très longue tolérance avant d’agir ; - tel est bien le cas en l’espèce puisque selon les propres écritures de la demanderesse, elle serait défaillante depuis l’origine du bail ; - il est donc incontestable que la demanderesse a fait preuve d’une grande tolérance vis-à-vis d’elle et en conséquence aucune urgence ne justifie qu’une décision soit prise en référé ; - depuis le début du bail, elle ne peut jouir en toute quiétude des locaux loués et donc les exploiter pleinement ; en effet, depuis le début du bail, le toit est fuyant, il n’est pas possible d’ouvrir les fenêtres, ce qui interdit une ventilation naturelle de la salle de sport et “des odeurs d’égout particulièrement concentrées dans les douches” ; - cela ressort des échanges de mails entre elle et la demanderesse et les troubles persistent ainsi que cela ressort du constat établi par l’étude Fidare le 27 mars 2024 ; - les locaux ne sont donc pas exploitables à 100 %, ce qui génère un préjudice en termes de chiffre d’affaires pour elle ; - dans ces conditions, les demandes du bailleur se heurtent à une contestation sérieuse, le montant des loyers n’étant de façon certaine pas en rapport avec les conditions d’exploitation des locaux ; - le constat effectué par l’étude Fidare le 27 mars 2024 montre qu’une fuite d’eau au niveau du toit et l’impossibilité d’ouvrir les fenêtres empêchent une totale exploitation des locaux ; - ces troubles existent depuis l’origine et n’ont jamais été réglés ; - elle est donc en droit d’exiger que soit ordonnée reconventionnellement, en application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise des locaux dont s’agit ; - compte tenu de l’incapacité d’exploiter pleinement les locaux elle sollicite que le loyer soit révisé à la baisse ; - subsidiairement, elle sollicite au visa de l’article 1343-5 du code civil un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative selon des mensualités égales de 3 804,95 €, les demandes ayant été augmentées de la somme de 24 925 € (2ème trimestre 2024) pour les porter de 66 393,82 €, selon relevé du 26 mars 2024, à 91 318,82 € selon les écritures de Buroboutic ; - à l’appui de cette demande est joint ses comptes au 30 septembre 2023. SUR CE, - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés. Le commandement comporte en effet le détail complet des loyers et charges dus et les pièces justificatives. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la société Buroboutic n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 48 820,48 euros, arrêtée au 30 novembre 2023. Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. L’article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. Le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quant il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. La société Club Sportif [R] ne démontre pas qu’elle se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Il n’existe donc aucune contestation sérieuse. Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société Club Sportif [R] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la société Club Sportif [R] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. En l’espèce, au vu du décompte produit par la société Buroboutic, l'obligation de la société Club Sportif [R] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 30 juin 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 91 318,82 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Club Sportif [R], avec intérêts au taux légal à hauteur de 48  820,48 euros à compter du 30 novembre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l'assignation pour le surplus. Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” La société Club Sportif [R] ne justifie pas d’une situation financière particulièrement difficile. Par lettre RAR en date du 24 juillet 2023, la société Buroboutic lui a déjà accordé des délais de paiement mais elle ne les a pas honorés. Rien ne démontre que la débitrice va respecter de nouveaux délais de paiement. Il suit de là que sa demande de délais de paiement la société Club Sportif [R] sera rejetée. - Sur les demandes reconventionnelles d’expertise et de réduction du loyer L’article 145 du code de procédure civile dispose que “s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.” Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile. Il est produit aux débats un rapport d’intervention indiquant que la société AC Couverture est intervenue le 8 mars 2023 pour réparer la fuite d’eau dans le toit. Lors de cette intervention, cette société a constaté des traces d’infiltration d’eau sur plusieurs dalles de faux plafond. Dans son procès-verbal du 7 mars 2024, le commissaire de justice a relevé les éléments suivants : “Rez-de-chaussée Je me rends dans les vestiaires situés au rez-de-chaussée de la salle de sport et constate des odeurs d’égout, particulièrement concentrées au niveau des douches. Premier étage - cours collectifs le plafond est recouvert de dalles minérales sur structures métallique. Sur la première moitié de la salle, les dalles présentent des auréoles oranges et brunâtres. Je constate par ailleurs que quatre fenêtres avec ouverture par manivelle ne sont pas en état de fonctionnement.” Le commissaire n’a pas constaté de fuite au plafond mais des auréoles oranges et brunâtres. La société qui est intervenue par réparer la fuite avait relever les mêmes traces d’infiltration sur plusieurs dalles du faux plafond. La société France Menuiserie qui est intervenues pour réparer les fenêtres a indiqué que “les fenêtres sont effectivement condamnées, sur demande du locataire en place.” Après cette réponse, le syndic a interrogé la société Club Sportif [R] en ces termes : “Nous vous remercions de bien vouloir nous confirmer que vous ne souhaitez pas condamner les fenêtres et que la réparation peut être demandée.” La société Club Sportif [R] ne justifie pas avoir répondu à cette question. Il s’ensuit qu’elle ne justifie pas d’un motif légitime à l’appui de sa demande d’expertise. Celle-ci sera rejetée. Aucun des éléments versés aux débats ne laisse supposer l’existence des désordres allégués par la société défenderesse. En outre, il n’appartient au juge des référés de prononcer la réduction d’un loyer. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande. - Sur les demandes accessoires : La société Club Sportif [R] est la partie perdante et sera condamnée dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 novembre 2023. En considération de l’équité, elle sera condamnée à payer à la société Buroboutic la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 décembre 2023 ; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Club Sportif [R] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Club Sportif [R], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; Condamne par provision la société Club Sportif [R] à payer à la société Buroboutic la somme de 91 318,82 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 48 820,48 euros et à compter du 8 février 2024, date de l’assignation, sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; Rejette la demande de délais de paiement de la société Club Sportif [R] ; Rejette la demande d’expertise de la société Club Sportif [R] ; Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction du loyer annuel; Condamne la société Club Sportif [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 novembre 2023 ; Condamne la société Club Sportif [R] à payer à la société Buroboutic la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les autres demandes des parties ; Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Le GreffierLe Président