Cour d'appel, 07 mars 2023. 21/02632

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 MARS 2023 N° RG 21/02632 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UOWB AFFAIRE : [R] [J] C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LA PROMENADE représenté par son syndic la SAS SERGIC Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Décembre 2020 par le Tribunal de proximité de Gonesse N° Chambre : N° Section : N° RG : 1120001284 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Mamadou KONATE, Me Christel THILLOU DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [R] [J] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Mamadou KONATE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 263 APPELANT **************** SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LA PROMENADE représenté par son syndic la SAS SERGIC, dont le siège social est situé [Adresse 2] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL SELARL LE NAIR BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33 INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Marietta CHAUMET, Vice-Présidente placée, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Vice-Présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE, ***** Suivant contrat de location-accession conclu le 21 juillet 2015, M. [R] [J] a reçu de la SCI LA PROMENADE, un bien en jouissance à usage d'habitation, situé [Adresse 1]. Par jugement réputé contradictoire, rendu le 10 décembre 2020, le tribunal de proximité de Gonesse a : - Condamné [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LA PROMENADE la somme de 4.042,46 euros au titre des charges de copropriété impayées du 31 décembre 2018 au I er octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2020, - Condamné [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LA PROMENADE la somme de 400,57 euros en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, - Condamné [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LA PROMENADE la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Rejeté le surplus des demandes, - Condamné M.[R] [J] aux dépends de l'instance. M. [J] a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration en date du 22 avril 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Résidence La Promenade. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 21 janvier 2022, au visa du contrat de location-accession conclu entre les parties le 21 Juillet 2015, de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1382 du code civil, des articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile, de : - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné au paiement de : * la somme de 4 042,46 euros au titre des charges de copropriété du 31 décembre 2018 au 17 septembre 2020 ; * la somme de 400,54 euros au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965; * la somme de 500 euros au titre de l'article 700 CPC ; Statuer à nouveau et In Limine Litis, - Dire et Juger que l'assignation est nulle car délivrée à l'ancienne adresse de M. [J] alors que le demandeur avait connaissance de la nouvelle adresse ; Sur le fond, - Prendre acte de l'aveu judiciaire de l'intimé selon lequel : * la bailleresse est la SCI la Promenade (paragraphe 2 de la page 6 des conclusions de l'intimé), ce qui confirme les dires de M. [J] à savoir que c'est la SCI la Promenade qui était redevable des charges ! * M. [J] n'était redevable d'aucune somme relative aux charges de copropriété; * C'est la SCI la Promenade qui a procédé au règlement de la somme de 3663,75   euros par chèque le 8 novembre 2021 ; * Le syndicat de copropriétaires se désiste donc de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété ; - Dire et Juger que M. [J] n'était pas propriétaire mais locataire ; - Dire et Juger qu'en qualité de propriétaire c'est la SCI la Promenade qui devait payer les charges et les recouvrer auprès de M. [J] ; - Dire et Juger qu'avec l'accord de la SCI la Promenade, M. [J] a quitté ledit local en date du 29 février 2019 et que la SCI la Promenade l'a récupéré à cette date ; -Dire et Juger que M. [J] a versé le montant des charges dues entre les mains du propriétaire la SCI la Promenade Coopimmo ; - Constater que la SCI la Promenade reconnait avoir reçu le montant des charges et les avoir versés au syndic ; - Dire et Juger que M. [J] n'était redevable d'aucune charge après le 29 février 2021; - Débouter le syndicat des copropriétaires La Promenade de l'intégralité de ses demandes ; - Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. [J] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. [J] la somme de 3 000 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Résidence La Promenade situé [Adresse 1] demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 19 avril 2022, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de : - Rejeter la demande de nullité de l'assignation signifiée le 17 septembre 2020 à M. [J] ; - Confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne le principe de la condamnation de M. [J] au paiement de l'arriéré de charges de copropriété, des frais nécessaires et en ce qu'il a condamné M. [J] à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de première instance ; - L'infirmer en ce qui concerne le quantum ; Et statuant à nouveau, - Constater que plus aucune somme n'est due au syndicat des copropriétaires qui se désiste de ses demandes en paiement au titre des charges de copropriété, des frais nécessaires et des dommages et intérêts ; - Débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes ; - Condamner M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Promenade la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à valoir en cause d'appel ; - Condamner enfin M. [J] en tous les dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater'  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci. 1) Sur la demande de nullité de l'assignation datée du 17 septembre 2020 M. [J] soulève in limine litis la nullité de l'assignation au motif qu'elle a été délivrée à son ancienne adresse afin de l'empêcher de comparaître, alors que la SCI La Promenade avait connaissance de sa nouvelle adresse. Il précise que la nouvelle adresse, [Adresse 3], a été communiquée au propriétaire bailleur lors du constant d'huissier d'état des lieux de sortie et que des courriers lui ont été adressés à cette même adresse par ce dernier. Il ajoute que l'avis de mutation de lots de copropriété, daté du 28 mai 2019 et signé par le cabinet La Croix Malo, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, démontre la connaissance par ce dernier de son départ du logement situé au [Adresse 1], au même titre que la signification du jugement du tribunal de proximité effectuée à sa nouvelle adresse. Le syndicat des copropriétaires expose que M. [J] n'a pas été assigné par son bailleur propriétaire, mais par le syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l'acte de location-accession qui prévoit que l'accédant est tenu des charges diverses de copropriété. Il soutient qu'il n'a été informé ni par M. [J], ni par la SCI LA PROMENADE d'un quelconque changement d'adresse, qu'il a fait délivrer l'assignation à la seule adresse en sa possession et qu'il résulte du procès-verbal de signification de l'assignation qu'à la date de sa délivrance le nom de M. [J] était bien inscrit sur la boîte aux lettres et sur l'interphone de son ancien domicile. Il fait valoir que l'avis de mutation mentionne l'ancienne adresse de M. [J] et qu'il appartenait à ce dernier de porter à la connaissance du syndicat des copropriétaires sa nouvelles adresse. La cour retient ce qui suit. Le procès-verbal de constat de sortie des lieux daté du 29 mai 2019 a été établi en présence de M. [J] et M. [Z] [X], représentant la société PRESTIMMO CONSULT, mandataire de la société COOPIMMO, elle-même représentant la SCI LA PROMENADE. Toutefois, ce procès verbal et les courriers adressés par la société COOPIMMO à l'appelant à la nouvelle adresse de M. [R] [J]( pièces appelant 4 et 6) n'indiquent en rien en quoi ils sont opposables au SDC. Ainsi, la SCI LA PROMENADE, propriétaire bailleur et le syndicat des copropriétaires étant deux entités juridiquement distinctes, la connaissance de la nouvelle adresse par le syndicat des copropriétaires ne saurait être déduite du fait que la SCI LA PROMENADE, propriétaire bailleur était en possession de cette information. Il ne peut donc être reproché au syndicat des copropriétaires de procéder à la signification de l'assignation à la dernière adresse connue de M. [J] dès lors : - que celui-ci ne démontre pas avoir effectué des démarches en vue de l'informer de sa nouvelle adresse (V. par ex Civ 3, 10 mars 2015, n° 1328492 ) , peu important l'avis de mutation qui ne la mentionne pas - et qu'il ne résulte pas de l'examen des pièces versées au débat que l'intimé en avait connaissance au moment de la délivrance de l'acte litigieux, ce que la signification datée du 8 avril 2021, à la nouvelle adresse de M. [J], du jugement rendu par le tribunal de proximité de Gonnesse (pièce appelant 5), postérieure à l'assignation, n'est pas de nature à établir. Par suite, le grief qui fonde la demande de l'appelant, tendant à l'annulation de l'assignation introductive d'instance 'car délivré (sic) à l'ancienne adresse de M. [J] alors que le demandeur avait connaissance de la nouvelle adresse', manque donc en fait. Cette demande, qui n'est d'ailleurs pas fondée en droit, ne peut donc être accueillie. 2) sur le désistement du syndicat des copropriétaires Vu les articles 400 et suivants du code de procédure civile relatifs au désistement, le désistement partiel du syndicat des copropriétaires, postérieur à la déclaration d'appel litigieuse, n'est pas parfait et ne dispense donc pas la cour d'examiner les demandes de l'appelant. 3) Sur les demandes relatives aux charges de copropriété et frais nécessaires L'appelant conteste sa condamnation au paiement de la somme de 4.042,46 euros au titre des charges impayées et au titre des frais nécessaires, faisant valoir : - d'une part, que le paiement des sommes dues pour la période du 31 décembre 2018 au 29 février 2019 a bien été effectué à la SCI LA PROMENADE - et, d'autre part , qu' il ne pouvait pas être redevable de charges postérieures à son départ de la copropriété. Il soutient que le syndicat des copropriétaires a bien été destinataire d'un chèque établi le 8 novembre 2021 en règlement des charges litigieuses, adressé par la SCI LA PROMENADE. Il considère que la procédure engagée à son encontre par le syndicat des copropriétaires est abusive au motif qu'il était à jour du paiement de ses charges à la date de son départ et que le désistement de l'intimé de sa demande au titre de paiement des charges de copropriété constitue un aveu judiciaire dont il convient de tirer des conséquences en terme de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que, selon le décompte arrêté au 29 novembre 2021, la dette de M. [J] est soldée et se désiste en conséquence de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété, des frais nécessaires en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'indemnité de procédure t des dommages et intérêts (sic). Il rappelle qu'aux termes de l'article 17 de l'acte de location-accession et 'suivant les principes de l'article 29 de la loi du 12 juillet 1984", M. [J] était tenu des charges de copropriété et qu'il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires d'appeler ces charges auprès de la SCI LA PROMENADE, mais directement auprès de l'accédant dès le transfert de la jouissance des biens intervenu à la remise des clès jusqu'à la libération des lieux dont le syndicat des copropriétaires est dûment informé. Il précise que les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés en assemblées générales suivant les procès-verbaux des 6 septembre 2018 et 20 juin 2019. Il soutient que c'est à bon droit qu'il a engagé une action en paiement à l'encontre de M. [J], qui par ailleurs l'a laissé dans l'ignorance quant à son départ des lieux et qu'il n'a commis aucun abus de droit pouvant donner lieu à l'octroi des dommages et intérêts. La cour retient ce qui suit. En l'espèce, il résulte de l'article 17 de l'acte de location-accession selon lequel, l'accédant devra acquitter toutes les charges annuelles et notamment les charges diverses telles que les contributions, taxes et impôts de toute nature, taxes sur les ordures ménagères et les charges diverses de copropriété(pièce intimé 1), que M. [J] était tenu au paiement des charges de copropriété jusqu'à la libération des lieux. Il n'est pas contesté que suite à son départ, il a versé le 4 novembre 2019 la somme de 1.901,05 euros à COOPIMMO, représentante de son bailleur. (pièce appelant 3) Cependant, d'une part, ce paiement n'a pas été fait au syndicat des copropriétaires et, d'autre part, M. [J] échoue à apporter la preuve de la connaissance par le syndicat des copropriétaires de l'existence de ce paiement au moment de l'introduction de l'instance devant le tribunal de proximité de Gonesse, étant acquis aux débats que le chèque d'un montant de 3.663,75 euros adressé par la SCI LA PROMENADE au syndicat des copropriétaires en paiement des charges impayées est daté du 8 novembre 2021, soit postérieurement tant au jugement entrepris qu'à sa déclaration d'appel . Ainsi, dès lors que l'appelant n'avait pas réglé son créancier le syndicat des copropriétaires, mais un tiers, son bailleur, la sincerité de la démarche de recouvrement et l'absence d'un comportement fautif du syndicat des copropriétaires dans l'exercice de son droit d'agir en justice se déduisent de l'examen de l'extrait de son compte de charges, du détail de répartition de l'année 2018, des appels de fonds des années 2019 et 2020 et de la vaine mise en demeure de payer la somme de 4.149,35 euros( pièces intimé 2, 3, 4, et 9). Enfin, si l'appelant justifie de la libération des lieux le 29 mai 2019, suivant procès verbal précité, et non en février 2019 comme il le prétend, il n'établit pas en quoi ce procès verbal est opposable au syndicat des copropriétaires ni ne justifie d'ailleurs qu'à cette date, il était à jour du paiement de sa dette qu'il ne chiffre pas et dont il ne propose aucun décompte. Toutefois, le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement entrepris en son principe et à son infirmation quant aux montants retenus, actualisant ses demandes à ce titre en se désistant de ses demandes principales au vu de ce paiement. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris, sauf à constater que les condamnations litigieuses sont devenues sans objet en appel. 4) sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive Le sens de l'arrêt conduit au rejet de cette demande. 5) Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. L'appelant, dont la dette n'a été réglée qu'au cours de la présente instance doit également supporter les dépens d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure et l'équité commande de le condamner comme suit à ce dernier titre. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, Rejette l'exception de nullité de l'assignation ; Confirme le jugement entrepris sauf à constater que les condamnations litigieuses sont devenues sans objet en cours d'appel ; Y ajoutant, Condamne M. [R] [J] aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LA PROMENADE situé [Adresse 1], une indemnité de procédure de 1.500 euros ; Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,