Cour d'appel, 07 mai 2024. 21/02591

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 07 MAI 2024 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02591 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDCUS Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-20-6344 APPELANTE Madame [U] [L] épouse [E] Née le 10 mars 1924 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS, toque : D0781, substitué par Me Caroline CLEMENT-BIGORRE, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS Monsieur [V] [D] [Adresse 8] [Localité 6] Représenté par Me Michel EL KAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : C0427, substitué par Me Sonia FETTANE; avocat au barreau de PARIS S.A.S. LOUNIS [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Florence MONTERET AMAR de la SCP MACL SCP d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0184, substituée par Me Grégoire GOUSSU, avocat au barreau de PARIS PARTIE INTERVENANTE S.E.L.A.R.L MONTRAVERS YANG-TING- Mandataire de société Me YANG-TING Yohann [Adresse 1] [Localité 4] (intervention forcée) DÉFAILLANTE Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 16 novembre 2023, remise à tiers présent au domicile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie MONGIN, conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Marie MONGIN, conseiller Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Le 22 mars 2016, Mme [E] a donné à bail à M. [V] [D] un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 8]. M. [V] [D] s'étant plaint de troubles de jouissance suite à l'apparition de taches d'humidité, constatée également dans les appartements situés en dessous du sien, une expertise judiciaire a retenu que ces désordres avaient pour cause des infiltrations provenant des salles de bains de l'hôtel mitoyen exploité par la société Lounis. Condamnée par ordonnance de référé du 7 janvier 2019 à faire constater par un bureau de contrôle la réalisation des travaux préconisés par l'expert, le bureau BTP consultants a constaté la conformité des travaux effectués. M. [V] [D] a assigné Mme [E] et la société Lounis aux fins de condamnation in solidum à lui payer la somme de 23 628 en réparation de son préjudice de jouissance, de la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [E] a conclu au rejet de ces demandes et à la condamnation de M. [D] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle a sollicité la condamnation de la société Lounis à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. Par jugement du 26 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - condamné in solidum Mme [E] et la société Lounis à payer à M.[V] [D] la somme de 23 628 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral : - condamné la société Lounis à garantir Mme [E] de ces condamnations à hauteur de 90 % ; - condamné in solidum Mme [E] et la société Lounis à payer à M. [D] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a retenu qu'il résulte de l'expertise judiciaire que les infiltrations provenant d'un défaut d'étanchéité des installations sanitaires des salles de bain de l'hôtel voisin ont affecté deux chambres de l'appartement litigieux dont les peintures et enduits se sont décollés dans des proportions entre 20 et 60 %. Il a ainsi constaté l'existence d'un préjudice de jouissance de septembre 2016, date de la déclaration du sinistre à Mme [E], jusqu'en avril 2020, date de la remise en état, et évalué ce préjudice au tiers de la valeur locative de l'appartement, soit 537 euros par mois. Pour condamner la société Lounis à garantir Mme [E] à proportion de 90 % des condamnations prononcées au bénéfice de M. [V] [D], le tribunal a retenu une faute prépondérante de cette société puisque les infiltrations proviennent des pièces d'eau de l'hôtel qu'elle exploite, qu'elles sont imputables à un mauvais entretien et qu'en outre celle-ci, sollicitée dès octobre 2016 par Mme [E] pour déterminer l'origine des infiltrations, n'a pas répondu favorablement, imposant à cette dernière de demander l'organisation d'une expertise judiciaire. Il a ensuite constaté une faute de Mme [E] qui, une fois la réalisation des travaux qui avaient été préconisés, n'a pas fait procéder à un assèchement artificiel des murs afin de permette la réalisation rapide des travaux de remise en état des chambres affectées par les infiltrations. Mme [E] a interjeté appel de ce jugement dont elle demande l'infirmation en ce qu'il la condamne au paiement de certaines sommes à M. [V] [D] à titre de dommages-intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il la déboute de sa demande en paiement de ses frais irrépétibles et en ce qu'il limite la garantie de la société Lounis à 90 %. Elle demande à la cour de débouter M. [V] [D] et la société Lounis de leurs demandes et, à titre subsidiaire, de condamner la société Lounis à la garantir des condamnations prononcées contre elle. Elle sollicite en outre la condamnation de la société Lounis ou de la partie succombante à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que le rapport d'expertise judiciaire établit que les désordres avaient pour origine les installations sanitaires de la société Lounis et que seule celle-ci peut être déclarée responsable des préjudices subis par M. [V] [D]. Elle se fonde sur les dispositions du bail qui stipulent que le preneur renonce 'à tout recours contre le bailleur : (...) f) en cas de trouble ou dommage subis du fait d'autres locataires ou occupants de l'immeuble ou de toute autre personne'. Elle rappelle que cette clause n'est que la reprise de l'article 1725 du code civil excluant la garantie du bailleur en cas de troubles subis par le preneur du fait de tiers. A titre subsidiaire, elle fait valoir que les désordres litigieux ont été signalés le 20 septembre 2016 par M. [V] [D] à son assureur et que les travaux ont été effectués par la société Lounis le 21 décembre 2017, que le préjudice subi par M. [V] [D] doit être limité à cette période de 38 mois et que si ensuite la remise en état du logement a tardé, cela incombe à l'attentisme de celui-ci puis à la crise sanitaire. Elle ajoute que seule la chambre a été affectée par les désordres qui n'ont atteint que très faiblement la pièce servant de bureau, soit une surface de 4,73 m², de sorte que l'indemnisation du préjudice de jouissance, calculée sur cette base, doit être limitée à 112,77 euros par mois, soit 4 285,26 euros sur une période de 38 mois. Elle conteste en outre l'existence du préjudice moral allégué. M. [V] [D] conclut à la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de Mme [E] et de la société Lounis à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il soutient que Mme [E] doit garantir les troubles litigieux, les dispositions de l'article 1725 du code civil n'étant pas applicables puisque ce texte ne vise que les troubles causés par des voies de fait, c'est-à-dire les actes procédant d'une infraction pénale telles que le vol ou les atteintes commises volontairement à l'immeuble. Il ajoute que, même en admettant l'application de ce texte, la responsabilité de Mme [E] est engagée pour avoir commis une faute ayant concouru à la réalisation du dommage, celle-ci n'ayant pas réalisé les travaux de remise en état du logement après qu'il a été remédié par la société Lounis à la cause des infiltrations. La société Lounis a également interjeté appel du jugement. L'instance a été jointe à celle de l'appel de Mme [E]. Elle a été placée en redressement judiciaire le 17 février 2022. Un plan de cession a été arrêté le 31 mars 2023. Elle fait valoir que la persistance de l'humidité dans l'appartement entre décembre 2017 et avril 2020 est due à un défaut d'aération et à l'absence d'assèchement mécanique, de sorte que, dans ses rapports avec Mme [E], sa part de responsabilité ne peut être fixée à 90 % et que le préjudice de jouissance subi par M. [V] [D] doit être limité à une période de 15 mois, subsidiairement de 17 mois, plus subsidiairement encore de 30 mois, soit un préjudice qu'il convient d'évaluer respectivement à 1 650 euros, 1 870 euros et 3 300 euros. Elle réclame en outre la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT Considérant qu'il résulte de l'article 1725 du code civil que le bailleur n'est pas tenu de garantir les troubles de fait occasionnés par un tiers et qu'il appartient au preneur d'agir directement contre celui-ci ; qu'en l'espèce, il est constant que la société Lounis, exploitante de l'hôtel mitoyen de l'immeuble, était à l'origine des troubles de jouissance subis par M. [V] [D] ; que celui-ci n'est dès lors pas fondé à reprocher à Mme [E] de n'avoir pas procédé à la remise en état de l'appartement après la réalisation en décembre 2017 par la société Lounis des travaux supprimant la cause des infiltrations, Mme [E] ayant en outre procédé à la remise en état de l'appartement avec diligence dès que les murs ont été suffisamment secs pour permettre des travaux de peinture et compte tenu en outre des contraintes liés à la crise sanitaire ; que le tribunal, par de justes motifs que la cour adopte, a évalué le préjudice de jouissance subi par M. [V] [D] à 23 628 euros et son préjudice moral à 1 000 euros ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il condamne Mme [E] à payer à M. [V] [D] la somme de 23 628 euros et la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, condamne la société Lounis à garantir Mme [E] de ces condamnations à hauteur de 90 %, condamne Mme [E] aux dépens et à la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la déboute de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, Déboute M. [V] [D] de ses demandes contre Mme [E] ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [V] [D] et de sa demande contre Mme [E] et condamne la société Lounis à payer à M. [V] [D] la somme de 2 000 euros et à Mme [E] la somme de 2 000 euros ; Condamne la société Lounis aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître [B] et par la SCP Marguet Le Brizault Reboul conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, la présidente de chambre,