Cour d'appel, 14 juin 2022. 21/00319

ARRET N° 368 N° RG 21/00319 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GFYC S.A.R.L. LES HAUTS DE COCRAUD C/ S.D.C. DE L'IMMEUBLE RÉSIDENCE LES HAUTS DE COCRAUD RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 14 JUIN 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00319 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GFYC Décision déférée à la Cour : jugement du 12 mai 2020 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE. APPELANTE : S.A.R.L. LES HAUTS DE COCRAUD [Adresse 3] [Localité 2] ayant pour avocat Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS INTIMEE : S.D.C. DE L'IMMEUBLE RÉSIDENCE LES HAUTS DE COCRAUD Représenté par son syndic de copropriété, la Société FONCIA CHARENTE-MARITIME [Adresse 4] [Localité 1] ayant pour avocatMe Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne VERRIER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, ARRÊT : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS La société Les Hauts de Cocraud est copropriétaire au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé à la Flotte en Ré. Le syndic en exercice est la société Foncia. M. [Z] est le gérant de la société les Hauts de Cocraud. Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 3 juin 2019. Par acte du 13 août 2019, la société les Hauts de Cocraud a assigné le syndicat de copropriété devant le tribunal de grande instance de La Rochelle aux fins de -voir constater la nullité de la résolution n° 23 -ordonner la remise en état de ses lots actuellement grillagés, inutilisables -condamner le syndicat à l'indemniser du préjudice subi évalué à la somme de 26 100 euros -constater la nullité des résolutions 7,11,12,13,26,29, 5,6,8,9 -prononcer la nullité globale de l'assemblée générale du 3 juin 2019 -nommer un syndic judiciaire pour l'assemblée générale à venir -condamner le syndicat à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat. Par jugement réputé contradictoire du 12 mai 2020, le tribunal judiciaire de La Rochelle a débouté la société Les Hauts de Cocraud de ses demandes et l'a condamnée aux dépens. Le premier juge a notamment retenu : Le tribunal est saisi de demandes contradictoires : nullité de délibérations particulières, de l'assemblée générale. L'objet du litige n'est pas clairement établi. Le tribunal ne peut statuer sur une demande globale de nullité sauf à statuer ultra petita puisqu'il n'est pas saisi d'une demande d'annulation des délibérations mais uniquement d'une demande de constat. Par ailleurs, la société demanderesse ne justifie pas de sa qualité de copropriétaire d'un lot dans l'immeuble objet de l'assemblée générale. Elle ne produit aucun titre. LA COUR Vu l'appel en date du 28 janvier 2021 interjeté par la société les Hauts de Cocraud Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 23 juillet 2021 , la société les Hauts de Cocraud a présenté les demandes suivantes: Vu les articles 1108 et suivants du Code civil ; Vu le règlement de copropriété, Vu la loi du 10 juillet 1965 et ses modificatifs La Cour infirmera, pour les motifs évoqués ci-dessus, l'intégralité du jugement du TJ de La Rochelle du 20 Mai 2019. Il est demandé ensuite à la COUR de juger ce que n'a pas jugé le Tribunal de La Rochelle, à savoir : - DECLARER NULLE la résolution n° 23, du fait de l'impossibilité pour la copropriété d'établir des garages à vélos sur des lots appartenant en propre à la SARL Les Hauts de Cocraud. -Ordonner la remise en état des lots de la SARL, actuellement grillagés et inutilisable par la SARL. -Chiffrer la perte subie de ce fait par la SARL à 30€ par semaine, pour trois lots, dix semaines par an, pendant 29 ans, soit : 26.100 € (vingt-six mille cent Euros). -Condamner le syndicat de copropriété à payer cette somme à la SARL. -DECLARER NULLE la résolution n° 7 pour absence de mise en concurrence, dire que la procédure d'attribution du poste de syndic doit être relancée, nommer un syndic judiciaire provisoire à cet effet, où prévoir la surveillance de cette nouvelle procédure par un huissier qui rendra compte au tribunal. -DECLARER NULLE la résolution n° 11 visant à faire payer par la copropriété un dépassement de devis important sans avoir au préalable rechercher les responsabilités. -Demander au syndic judiciaire provisoire qui sera nommé par le tribunal à cette occasion, de rechercher les responsables de ce dépassement et leur imposer le paiement de ce dépassement. - DECLARER NULLE la résolution n° 12 visant à imputer sur le compte travaux obligatoire un dépassement qui doit être assumé par les responsables de ce dépassement. -DECLARER NULLE la résolution n° 13 visant à attribuer deux prestations, l'une contestée précédemment à Odalys, l'autre par cette résolution à la société Jardins des îles, alors qu'un devis global pour les deux prestations, moins coûteux de 65%, a été écarté dans des conditions d'abus de droit, d'entrave à l'information en assemblée -DECLARER NULLE la résolution n° 26 prévoyant une vente de parties communes illégitime, les explications fournies étant partielles et les conséquences cachées. Vente qui introduirait un enrichissement sans cause des nouveaux arrivants. - DECLARER NULLE la résolution n° 29 en ce qu'elle présente des comptes faux entre la SARL Les Hauts de Cocraud et le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Hauts de Cocraud. Dire que ces comptes doivent être établis, soit directement entre les parties, soit dans une procédure à venir. - DECLARER NULLE les résolutions n° 5, 6, 8 et 9, visant au quitus et à l'approbation des comptes passés et à venir, qui ne peuvent qu'être annulées du fait de l'impact sur les comptes de la copropriété de tous les errements dénoncés. -NOMMER probablement un syndic judiciaire pour l'AG à venir à la suite de cette annulation, ou rendre obligatoire la présence d'un huissier à cette assemblée. -CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et dire que les condamnations prononcées à l'encontre du Syndicat ne pourront être répercutées sur les charges des copropriétaires SARL Les Hauts de Cocraud. -CONDAMNER à titre de dommages et intérêts, au bénéfice de la SARL Les Hauts de Cocraud, le syndicat des copropriétaires, au vu des manquements et falsifications, à la somme significative de cinquante mille Euros (50.000€), -CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du NCPC Au soutien de ses prétentions, la société expose notamment que : -Le jugement sera infirmé pour absence de motivation, pour défaut de réponse aux moyens. Les prétentions peuvent figurer dans les motifs aussi bien que dans le dispositif. -Le tribunal a modifié l'objet du litige. -Le tribunal ne pouvait douter de sa qualité de copropriétaire. La résolution n°29 rappelle cette qualité. De nombreuses procédures ont été introduites devant le tribunal. -Elle produit en appel son titre issu de son ancien statut de société civile de construction-vente, le plan des parkings avec les numéros des lots lui appartenant. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 20 décembre 2021 , le syndicat des copropriétaires a présenté les demandes suivantes : Vu l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce), Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil, Vu les articles 4, 6, 9, 32-1, 122, 564, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile, Sur les demandes principales de la Société LES HAUTS DE COCRAUD, À titre principal, Juger que les demandes principales de la Société LES HAUTS DE COCRAUD sont irrecevables -en totalité, comme étant nouvelles en appel, -subsidiairement, en partie, comme étant dirigées contre des résolutions n° 26 et 29 ne constituant pas des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, À titre subsidiaire, -Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : - débouté la SARL LES HAUTS DE COCRAUD de l'ensemble de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la SARL LES HAUTS DE COCRAUD aux dépens, Sur les demandes reconventionnelles du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE l'IMMEUBLE RÉSIDENCE LES HAUTS DE COCRAUD, -Condamner la Société LES HAUTS DE COCRAUD à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE RÉSIDENCE LES HAUTS DE COCRAUD la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure, En tout état de cause, -Condamner la Société LES HAUTS DE COCRAUD, partie succombante, aux dépens d'appel, -Autoriser Maître Olivier BERTRAND, représentant la SELARL Olivier BERTRAND, avocat, à la poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision, -Condamner la Société LES HAUTS DE COCRAUD à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE l'IMMEUBLE RÉSIDENCE LES HAUTS DE COCRAUD la somme de 5.000 € au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens, -Condamner la Société LES HAUTS DE COCRAUD à supporter intégralement le montant des sommes retenues par l'huissier de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l'hypothèse où le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE RÉSIDENCE LES HAUTS DE COCRAUD serait contraint d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens. A l'appui de ses prétentions, le syndicat soutient notamment que : -Le conflit est ancien. Toutes les assemblées générales sont contestées. -Les demandes sont irrecevables car nouvelles. Le tribunal a estimé que les demandes formées n'étaient pas des prétentions. En appel, les demandes de nullité portent sur les résolutions 23,7,11,12,13,26,29,5,6,8,9. Elles sont nécessairement nouvelles. -Les demandes de voir dire et juger et constater ne sont pas des prétentions, mais des moyens ,des arguments. Le tribunal a retenu à juste titre un ensemble indivisible indistinct . -L'objet du litige n'était pas déterminé. -Subsidiairement, la demande en annulation d'une résolution qui n'est pas prononcée par un vote est irrecevable en l'absence de décision au sens de l'article 42. -Les résolutions n° 26 et 29 n'ont pas donné lieu à un vote. Ce sont des informations données. -Les demandes d'annulation des autres résolutions sont mal fondées. -Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. -La demande de dommages et intérêts formée par l'appelante est injustifiée. -Il forme des demandes reconventionnelles en dommages et intérêts, subit une déstabilisation méthodique. L' intention de nuire est certaine. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 17 mars 2022 . SUR CE A l'audience de plaidoirie, il a été demandé à l'appelante de bien vouloir s'expliquer sur le dispositif des conclusions déposées le 23 juillet 2021 dans la mesure où le jugement dont elle a fait appel est un jugement du 12 mai 2020 et non du 20 mai 2019. Elle a été invitée à déposer une note en délibéré ce qu'elle a fait le 22/04/2022. L'appelante a confirmé avoir commis une erreur de date. Sa demande d'infirmation est donc dirigée contre le jugement du 12 mai 2020 et non du 20 mai 2019. -sur la recevabilité des demandes formées en appel par la société Les Hauts de Cocraud L'article 564 du code de procédure civile dispose : à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes formées en appel sont nouvelles. En première instance, la société Les Hauts de Cocraud demandait au tribunal de constater la nullité des résolutions 5,7,8,9,11,12,13,21,23,26,29 et de prononcer la nullité globale de l'assemblée générale du 3 juin 2019. En appel, la société demande à la cour de 'déclarer nulles' les résolutions 5,6,7,8,9,11,12,13,26,29. Elle ne forme plus une demande de nullité de l'assemblée générale du 3 juin 2019. L'appelante a tenu compte de la motivation du jugement qui estimait contradictoire les demandes portant sur la nullité de l'assemblée générale et sur la nullité des résolutions spécifiques et fait observer que l'expression voir constater et constater ne correspondait pas à une demande. La demande a donc été reformulée. La demande tendant à déclarer nulles plusieurs résolutions, résolutions qui faisaient l'objet en première instance d' un constat de nullité ne constitue pas une demande nouvelle. Les demandes sont donc recevables. Le procès-verbal de l'assemblée du 3 juin 2019 précise que la société Les Hauts de Crocaud n'a pas participé au vote (absente, non représentée). Elle est donc recevable à contester les résolutions qui ont été votées. -sur la nullité des résolutions Il sera rappelé en préambule que le juge judiciaire apprécie la régularité des décisions prises et non leur l'opportunité dès lors qu'elles ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires. La nullité des résolutions votées par les assemblées générales est encourue lorsque les formalités légales n'ont pas été observées, en cas de dépassement de pouvoir par l'assemblée, de fraude ou abus de majorité. -résolution n°23 L 'assemblée générale décide l'installation de râteliers à vélo au sein du local grillagé du sous-sol et autour de la place centrale pour un budget de 2000 euros TTC. majorité nécessaire : article 24 La résolution a été adoptée à l'unanimité des présents et représentés. La société Les Hauts de Cocraud soutient que les lots 101,103,105 lui appartiennent, qu'ils ont été investis sans droit depuis les années 1990, ont été squattés. Elle demande donc l'annulation de la résolution, la libération des lieux, leur remise en état aux frais de la copropriété. Le syndicat soutient que les affirmations de la société ne sont pas démontrées, subsidiairement, que les faits seraient prescrits. S'il ressort du plan des parkings produit que les lots 101,103,105 appartenaient à la SCI Les Hauts de Cocraud, les pièces produites ne permettent pas de constater que les lots 101,103,105 soient squattés, dégradés. Le numéro des lots est apparent. Quelques vélos sont entreposés dans le parking qui n'a en rien l'aspect d'un squat. Il n'est pas démontré qu'ils soient entreposés sur les emplacements réservés aux lots 101,103,105. Le plan produit ne permet pas de localiser le local grillagé et la place centrale. Il n'est justifié d'aucune mise en demeure adressée au syndic portant sur l'occupation indue des parkings. La critique ne porte pas sur la résolution elle-même, sur un non-respect des formes ou majorité requises, mais sur une usurpation qui n'est en rien établie. -résolution n° 7 Elle porte sur la désignation de la société Foncia Charente-Maritime en qualité de syndic selon contrat joint à la convocation à compter du 3 juin 2019 jusqu'au 30 juin 2021. Majorité nécessaire article 25 La résolution a été adoptée à l'unanimité (36 copropriétaires totalisant 5865 tantièmes). La société Les Hauts de Cocraud se prévaut de l'absence d'appel d'offre, de l'absence de mise en concurrence. Le syndicat fait valoir que les copropriétaires ont voté la désignation du syndic à l'unanimité. L'article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 applicable à la date de l'assemblée générale prévoit que la mise en concurrence est le fait du conseil syndical, qu'elle se fait préalablement à la désignation du syndic. Elle n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la décision. La société Les Hauts de Cocraud qui ne soutient pas avoir pris une initiative individuelle aux fins de proposition d'un autre syndic sera déboutée de sa demande de nullité. -résolution n°11 Elle porte sur la validation de la plus-value sur les travaux du réseau d'eaux pluviales et l'approbation d'un appel de fonds complémentaire pour un montant de 22 892,75 euros. La résolution est précédée d'un historique qui rappelle le vote le 5 juillet 2018 de travaux de modification du réseau des eaux pluviales, la découverte au cours des travaux de la présence d'eaux au-delà de la profondeur des sondages effectués, découverte entraînant une plus-value au regard du marché initial. La majorité nécessaire est celle de l'article 24. La résolution a été adoptée à l'unanimité des présents et représentés. La société Les Hauts de Crocaud assure que les travaux sont inefficaces, qu'ils incombaient à la commune, ont été réalisés sans permis, sont irréguliers, ont justifié une plainte. Le,syndicat fait valoir,que le principe et le montant des travaux ont été approuvés par une assemblée générale antérieure, ont été soumis au tribunal puis à la cour les 7 mai 2019 et 4 mai 2021. Il estime que le désaccord ne saurait fonder la nullité. L'appelante ne soutient ni ne démontre que la décision critiquée soit irrégulière, exprime seulement son désaccord global. -résolution n° 12 Elle porte sur l'affectation du fonds travaux au financement des travaux précités. La majorité nécessaire est celle de l'article 25. La résolution a été adoptée à l'unanimité. La société Hauts de Crocaud critique le mode de financement retenu, ne soutient ni ne démontre que la décision soit irrégulière. -résolution n° 13 Elle porte sur la validation du contrat d'entretien des espaces verts. La majorité nécessaire est celle de l'article 24. Il est indiqué qu'un appel d'offre a été réalisé, que la société Jardin des Iles a été retenue par le conseil syndical pour assurer l'entretien des espaces verts en 2019. La résolution est adoptée à l'unanimité des présents et représentés. La société Les Hauts de Crocaud conteste le choix qui a été fait, estime que l'entreprise choisie est trop 'chère', relève que sa proposition antérieure a été déclinée. Elle produit un devis du 15 mars 2019 Twin service valable jusqu'au 15 avril 2019. Le syndicat fait valoir que le devis proposé a été examiné lors d'une précédente assemblée, que la résolution a fait l'objet d'une action en justice, d'un jugement prononcé le 21 juillet 2020, d'un appel. L'appelante réitère son désaccord, ne soutient ni ne démontre que la décision soit irrégulière. -résolutions n° 26 et 29 La résolution n°26 s'intitule présentation par le conseil syndical du projet sur le devenir des locaux communs à l'expiration du bail dérogatoire avec Odalys sans vote L'assemblée générale prend acte des explications du conseil syndical visant à solliciter un géomètre-expert un notaire pour modifier les destination des lots en vue de leur vente. L'appelante soutient que cette résolution prévoit une vente de parties communes qui est illégitime, que l'information donnée est partielle et partiale, que la vente annoncée sera source d'enrichissement sans cause des nouveaux arrivants. La résolution n° 29 s'intitule compte-rendu du syndic sur les procédures en cours sans vote Il est fait état notamment d'une assignation du syndicat contre Odalys pour occupation illégale des parties communes, d'un jugement du 4 avril 2017 ordonnant l'expulsion, d'un arrêt du 23 octobre 2018, des demandes de nullité des assemblées générales du 5 juillet 2018, 21 mars 2019 à la demande de la SARL Les Hauts de Cocraud, des procédures 'impayés'. L'appelante soutient que cette résolution présente des comptes faux. Les résolutions n° 26 et 29 ne correspondent pas à une décision, ont une portée purement informative. En l'absence de décision au sens de l'article 42 , alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'action exercée au titre des résolutions n°26 et 29 est irrecevable. Il appartenait à la société de participer à l'assemblée générale pour compléter l'information donnée s'il l'estimait partiale. -résolutions n° 5-6-8-9 approbation des comptes de l'exercice 2018, quitus au syndic, ajustement du budget prévisionnel pour l' exercice 2019 vote du budget prévisionnel pour l'exercice 2020 majorité nécessaire: article 24. adoptées à l'unanimité des présents et représentés La société Les Hauts de Cocraud considère que les comptes ne peuvent qu'être annulés du fait de l'impact sur les comptes des errements dénoncés. Cette assertion ne vaut pas démonstration.,Les errements dénoncés n'établissent pas des fautes. Le désaccord de la société sur la gestion de la copropriété ne saurait fonder la nullité des résolutions précitées alors qu'il n'est démontré ni soutenu que les votes soient irréguliers. -sur les autres demandes Les demandes relatives à la nomination d'un syndic judiciaire, à l'intervention d'un huissier de justice sont sans objet dès lors que la société Les Hauts de Crocaud a été déboutée de l'intégralité de ses demandes de nullité des résolutions. Elle sera également déboutée de sa demande de condamnation du syndicat à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait des manquements et falsifications qu'elle lui impute. Les fautes prêtées au syndicat ne font l'objet d'aucune démonstration. Le préjudice de l'appelante n'est pas plus établi. Le syndicat sera débouté de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive. La faute n'est pas établie du seul fait de l'appel exercé. Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de l'appelante. Il est équitable de condamner l'appelante à payer à l'intimée la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort -infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté la société Les Hauts de Crocaud de ses demandes et l'a condamnée aux dépens statuant de nouveau -dit irrecevables les demandes de nullité des résolutions 26 et 29 -dit recevables les demandes de nullité des résolutions 5,6,7,8,9,11,12,13 et les demandes subséquentes Y ajoutant : -déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive -déboute les parties de leurs autres demandes -condamne la société Les Hauts de Cocraud aux dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Bertrand -condamne la société Les Hauts de Cocraud à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts de Cocraud la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,