Tribunal judiciaire, 21 mai 2024. 22/07992

N° RG 22/07992 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XDDI 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 21 Mai 2024 50B N° RG 22/07992 N° Portalis DBX6-W-B7G-XDDI Minute n° 2024/ AFFAIRE : [R] [E] veuve [P], [S] [P], [A] [E] épouse [J], [Z] [P], [T] [P] C/ S.A.R.L. OCCO Grosse Délivrée le : à Avocats : la SELARL GONDER la SELARL RACINE [Localité 16] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame Anne MURE, Vice-Présidente, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente, Madame Sandrine PINAULT, Juge Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 12 Mars 2024. JUGEMENT : Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDEURS Madame [R] [E] veuve [P] (usufruitière) née le 12 Octobre 1931 à [Localité 16] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 11] [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Emilie PECASTAING de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant Madame [S] [P] (nue propriétaire) née le 23 Novembre 1957 à [Localité 18] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 8] représentée par Maître Emilie PECASTAING de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant Madame [A] [E] épouse [J] (nue propriétaire) née le 20 Mai 1960 à [Localité 16] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 13] représentée par Maître Emilie PECASTAING de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant Madame [Z] [P] (nue propriétaire) née le 18 Juillet 1960 à [Localité 18] (GIRONDE) de nationalité Française Le Roc [Adresse 9] représentée par Maître Emilie PECASTAING de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant Monsieur [T] [P] (nu propriétaire) né le 31 Décembre 1967 à [Localité 16] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 12] [Localité 4] représenté par Maître Emilie PECASTAING de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDERESSE S.A.R.L. OCCO [Adresse 10] [Localité 7] représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant N° RG 22/07992 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XDDI EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte reçu par Maître [H], notaire associé à [Localité 16], en date du 16 avril 2021, madame [S] [P], madame [R] [E] veuve [P], madame [A] [E] épouse [J], madame [Z] [P], monsieur [T] [P] (ci-après dénommés les consorts [P]), ont promis de vendre à la SARL OCCO, marchand de biens, qui l'a accepté, deux immeubles d’habitation situés [Adresse 17], moyennant un prix de 1 275 000 € (hors frais). L’immeuble n°1, objet de la vente se compose de deux appartements loués au moment de la signature du compromis, ainsi que d’un garage pour lequel un congé a été délivré le 27 novembre 2020. Au motif que des informations concernant la situation locative du garage auraient été dissimulées par les vendeurs, la SARL OCCO a refusé de régulariser l'acte authentique, donnant lieu à deux procès-verbaux de difficultés en date des 4 octobre et 30 décembre 2021. C'est dans ce contexte que par acte du 14 octobre 2022, les consorts [P] ont fait délivrer assignation à la SARL OCCO devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins principalement de paiement de la clause pénale contenue dans la promesse de vente et indemnisation de leur préjudice. Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2023, les consorts [P] demandent au tribunal de : "CONDAMNER la SARL OCCO à payer aux consorts [P]-[E] au titre de la clause pénale la somme de 177.500 €, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure du 2 mars 2022, ORDONNER la libération du séquestre de 10.000€ au profit des consorts [P]-[E] CONDAMNER la SARL OCCO à payer aux consorts [P]-[E] au titre de dommages et intérêts complémentaires la somme de 54.898,48 € ORDONNER la radiation de la publication déposée par la SARL OCCO, le 19 janvier 2022 (Réference d'enliassement : 3304P01 2022P1350 Nature de l'acte : PROCES VERBAL DE DIFFICULTES Rédacteur : NOT BOUZONIE Jean-Charles/[Localité 16]) sur l’immeuble [Localité 16] cadastré HK [Cadastre 14] à [Cadastre 15], JUGER que la publication déposée par la SARL OCCO, le 19 janvier 2022 (Réference d'enliassement : 3304P01 2022P1350 Nature de l'acte : PROCES VERBAL DE DIFFICULTES Rédacteur : NOT BOUZONIE Jean-Charles/[Localité 16]) sur l’immeuble [Localité 16] cadastré HK [Cadastre 14] à [Cadastre 15], a été effectuée à tort et qu'elle ne pourra produire aucun effet, DEBOUTER la SARL OCCO de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre des requérants, CONDAMNER la SARL OCCO à payer aux Consorts [P] [E] la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. RACINE agissant par Maître Emilie PECASTAING, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont les frais d’inscription de la décision à intervenir, ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, celle-ci étant de droit" . Ils soutiennent que l'issue favorable du litige opposant les vendeurs au locataire du garage, lequel a contesté la validité du congé et refusé de quitter les lieux, n'a jamais été érigée en condition suspensive de la vente et qu'au contraire il était expressément indiqué dans la promesse « A ce sujet, l’acquéreur sera subrogé dans les droits du vendeur dès réitération des présentes par acte authentique afin d’agir en justice contre ledit locataire défaillant. » Ils ajoutent que la SARL OCCO a toujours été informée par l’adjonction d’une clause au compromis faisant mention de l’existence d’« un litige avec les locataires de l'immeuble 1, situé au [Adresse 2] concernant la libération du garage et le paiement des loyers de l'appartement ». Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, la SARL OCCO demande au tribunal de : "Débouter les consorts [E]/[P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Prononcer la nullité du compromis de vente du 16 avril 2021, Condamner in solidum madame [R] [E] veuve [P], madame [S] [P], madame [A] [E] épouse [J], madame [Z] [P] et de monsieur [T] [P] à payer à la SARL OCCO la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, Les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner in solidum madame [R] [E] veuve [P], madame [S] [P], madame [A] [E] épouse [J], madame [Z] [P] et de monsieur [T] [P] aux entiers dépens." La SARL OCCO estime avoir été trompée par les vendeurs sur la situation locative du garage, alors qu'ils savaient que la libre disposition de ce bien était une condition essentielle de son acquisition car elle souhaitait en changer la destination et valoriser l’immeuble acquis, ce qui ne pouvait pas être envisagé en cas de maintien dans les lieux du locataire. La SARL estime que les vendeurs lui ont sciemment dissimulé le risque que le locataire invoque le caractère accessoire du bail du garage au bail d'habitation, rendant ainsi son expulsion plus difficile. La SARL OCCO estime que, dans le cadre du procès-verbal de difficultés du 4 octobre 2021, les vendeurs ont ajouté au compromis une condition en ce qu'ils ont accepté que la société achèterait le bien à condition que le locataire ne fasse pas valoir dans ses conclusions le caractère accessoire du bail du garage au bail d'habitation dans le cadre de la procédure d'expulsion. Enfin, elle soutient que les consorts [E]/[P] ont également sciemment dissimulé le caractère non décent du logement du 2ème étage. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Une ordonnance de clôture est intervenue le 1er mars 2024. MOTIFS I/ Sur la demande de nullité de la promesse synallagmatique de vente L’article 1130 du Code civil dispose que : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. » L’article 1137 du Code civil dispose que : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.» En l'espèce, concernant la situation locative du garage, le compromis contient les mentions suivantes : « Contrat de bail – L’immeuble est loué par acte sous seing privé en date du 28 mai 2020, pour une durée de un an à compter du 1er janvier 2020, renouvelable tacitement chaque année, à monsieur [C] [O], moyennant le loyer mensuel s’élevant à l’origine à 185 € et payable d’avance le 1er de chaque mois. » Il est en outre rappelé que : « Le vendeur déclare qu’au terme d’un exploit d’huissier en date du 27 novembre 2020, dont copie demeure ci-annexée, le bailleur a signifié un congé au locataire pour le 31 décembre 2020. » Si les vendeurs n'ont pas caché à la société OCCO l'existence d'un litige les opposant à leur locataire concernant l'occupation du garage de l'immeuble n°1, ils n'ont pas informé la société des caractéristiques exactes de la situation locative de ce garage. Ainsi, alors que le compromis indiquait : « Le vendeur déclare que le garage a fait l’objet d’un bail indépendant de celui relatif à l’appartement, ainsi qu’il vient d’être relaté », la société OCCO a ultérieurement découvert que le garage avait en réalité fait l'objet pendant de nombreuses années d'un bail verbal accessoire au logement, et qu'il n'avait fait l'objet d'une régularisation écrite que tardivement, en vue de la vente de l'immeuble. Or, il ressort des pièces versées aux débats que le locataire, dans le cadre de la procédure d'expulsion engagée par les vendeurs contre lui en référé, a utilisé cette situation de fait pour qualifier ce bail d'accessoire à celui de son appartement et s'opposer à la demande de libération du garage. Les vendeurs ne peuvent valablement soutenir que la libération du garage n'était pas pour la société OCCO, une condition déterminante de son acquisition, ou à tout le moins qu'ils ignoraient que ce fut le cas. En effet, d'une part, les vendeurs, qui avaient pris soin de préciser que le garage faisait l'objet d'un bail indépendant, savaient que la société OCCO procédait à cette acquisition en qualité de marchand de biens, dont l'activité est d'acheter des biens pour les transformer et les valoriser avant de les louer ou les revendre. Ensuite et surtout, il sera relevé que les vendeurs avaient pris soin, avant le compromis, de donner congé au locataire s'agissant du garage, et reconnaissent avoir, à la demande expresse de la société OCCO, accepté de régulariser un pouvoir, autorisant l’acquéreur à ester en justice en leur nom, aux fins d’obtenir la libération du garage par le locataire. Il était d'ailleurs prévu dans le compromis, s’agissant du garage : « A ce sujet, l’acquéreur sera subrogé dans les droits du vendeur dès réitération des présentes par acte authentique afin d’agir en justice contre ledit locataire défaillant. » Certes, la société OCCO n'a pas érigé la libération du garage en condition suspensive de son acquisition et a accepté de poursuivre, après réitération, la procédure d'expulsion en cours à l'encontre du locataire. Cependant, et bien que toute procédure judiciaire soit aléatoire, la société OCCO n'a accepté d'assumer le risque de cette procédure qu'à la lumière des informations transmises par les vendeurs lors de la signature du compromis, à savoir que le bail du garage était indépendant du bail d'habitation, ce qui rendait potentiellement plus aisés le congé et la libération des lieux. Or, les informations dissimulées par les vendeurs concernant la situation locative du garage, à savoir qu'il était en réalité une annexe du logement, ont incontestablement rendu plus complexe la libération du bien, ainsi que le confirme le procès-verbal d'expulsion en date du 12 juin 2023qui a été transformé en procès-verbal de sursis, pour le motif suivant : « L’intéressé m’a ensuite déclaré que l’ensemble des compteurs EDF, eau et gaz de l’immeuble se situent à l’intérieur du garage et que les plombs disjonctent fréquemment, l’obligeant à s’y rendre régulièrement afin de les remettre. Au vu de la disposition des lieux et de l’emplacement des compteurs situés au milieu du garage, j’ai sursis à mes opérations d’expulsion afin de ne pas rendre inaccessible les compteurs et dans l’attente qu’une solution soit trouvée afin que le garage soit repris en laissant l’accès aux compteurs ». Il est donc établi que les vendeurs ont sciemment dissimulé à la société OCCO des informations qui, si elle les avait connues, n'aurait pas contracté, ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. La société OCCO est donc bien fondée à ce que soit prononcée la nullité du compromis de vente signé le 16 avril 2021. II/ Sur les demandes en paiement des vendeurs au titre de la clause pénale et de la somme séquestrée En raison de la nullité du compromis de vente, les vendeurs seront déboutés de leur demande en paiement de la clause pénale, ainsi que du versement à leur profit de la somme séquestrée de 10.000 €. III/ Sur la demande d'indemnisation de la société OCCO La SARL OCCO prétend au paiement d'une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive de la part des vendeurs. En l'absence de preuve d'un abus de la part des vendeurs, ni d'un préjudice en résultant pour la société OCCO, cette dernière sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Par ailleurs, l'annulation du compromis de vente entraînant de plein droit la remise des parties en l'état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, il sera ordonné la restitution à la SARL OCCO de la somme de 10 000 € séquestrée. IV/ Sur la demande de radiation de l'inscription au service de la publicité foncière La SARL OCCO a procédé à une « prénotation facultative » en vertu de l’article 37 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 qui indique, dans son paragraphe 2 : « peuvent être publiés, pour l'information des usagers, les documents suivants auxquels sont annexés ou dans lesquels sont reproduits des actes soumis à publicité, quoique ces actes n'aient pas été dressés en la forme authentique : - soit une demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes ; - soit un procès-verbal notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant ou promettant de procéder auxdites réitérations ou réalisations ; - soit la déclaration, par acte notarié, de la volonté du bénéficiaire de l'acte d'exiger lesdites réitérations ou réalisation. » En l'absence de réitération de la vente, en raison de la nullité du compromis, c'est à juste titre que les Consorts [P] – [E] sollicitent la radiation de la publication déposée par la SARL OCCO, le 19/01/2022 (Réference d'enliassement : 3304P01 2022P1350 Nature de l'acte : "PROCES VERBAL DE DIFFICULTES Rédacteur : NOT BOUZONIE Jean-Charles/[Localité 16]) sur l’immeuble [Localité 16] cadastré HK [Cadastre 14] à [Cadastre 15]", radiation à laquelle la SARL OCCO ne s'oppose pas, et qui sera par conséquent ordonnée à ses frais. V/ Sur les autres demandes Les consorts [P] -[E] qui succombent à l'instance seront condamnés in solidum aux dépens et en cette qualité condamnés in solidum à payer à la SARL OCCO une indemnité qu'il est équitable de fixer à la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal, PRONONCE la nullité de la promesse synallagmatique de vente signée le 16 avril 2021 entre madame [R] [E] veuve [P], madame [S] [P], madame [A] [E] épouse [J], madame [Z] [P] et monsieur [T] [P], d'une part et la SARL OCCO d'autre part ; DEBOUTE Madame [A] [E] épouse [J], Madame [R] [E] veuve [P], Madame [S] [P], Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [P] de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de la SARL OCCO ; DEBOUTE la SARL OCCO de sa demande de dommages et intérêts ; ORDONNE la radiation de la publication déposée par la SARL OCCO, le 19 janvier 2022 (Réference d'enliassement : 3304P01 2022P1350 Nature de l'acte : PROCES VERBAL DE DIFFICULTES Rédacteur : NOT BOUZONIE Jean-Charles/[Localité 16]) sur l’immeuble [Localité 16] cadastré HK [Cadastre 14] à [Cadastre 15], aux frais de la SARL OCCO ; ORDONNE la restitution de la somme de 10 000 € séquestrée entre les mains de la SARL ETUDES MOREAU, notaires à [Localité 16], au profit de la SARL OCCO ; CONDAMNE in solidum Madame [A] [E] épouse [J], Madame [R] [E] veuve [P], Madame [S] [P], Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [P] à payer à la SARL OCCO une somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [A] [E] épouse [J], Madame [R] [E] veuve [P], Madame [S] [P], Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [P] aux dépens ; DIT n'y a voir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision. La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER,LE PRESIDENT,