Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/59455

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59455 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PWV N° : 1 Assignation du : 14Décembre 2023 [1] [1] 1 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 04 mars 2024 par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la Société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne TSGI CLAEYS-COMTE [Adresse 2] [Adresse 2] représenté par Me Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS - #C0314 DEFENDEUR Monsieur [Y] [X] [Adresse 1] [Adresse 1] non constitué DÉBATS A l’audience du 22 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte délivré le 14 décembre 2023, enregistré sous le numéro de RG 23/59455, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de référé, M. [Y] [X], aux fins de voir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de ses articles 9 et 25, de l’article 835 du code de procédure civile, de l’article 1103 du code civil, des articles L.131-1 et L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution et du règlement de copropriété : - “Condamner Monsieur [Y] [X] à supprimer tous les tuyaux et câbles installés sur la façade sur cour du bâtiment A de la copropriété et à remettre celle-ci en état partout où des percements ont été effectués ; - Condamner Monsieur [Y] [X] à se mettre en rapport avec la Société TSGI CLAEYS-COMTE, syndic de la copropriété, afin de permettre l’accès à son appartement en vue du nettoyage des gouttières et de la toiture du bâtiment A ; - Assortir chacune de ces deux condamnations d’une astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de quinze jours courant de la signification de l’ordonnance; - Se réserver la liquidation de l’astreinte ; - Condamner Monsieur [Y] [X] aux entiers dépens de la procédure ; - Condamner Monsieur [Y] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile”. A l’audience du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires requérant, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation. La partie demanderesse expose à l’appui de ses demandes principales que le défendeur est propriétaire des lots n° 10, 11, 12 et 13 au sein de l’immeuble en copropriété et notamment d’un appartement aux 6ème et 7ème étage du bâtiment A ; qu’il a fait poser en terrasse de son appartement une climatisation en faisant courir le long de la façade arrière du bâtiment des tuyaux d’évacuation et d’alimentation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ; que la pose de ce système de climatisation individuelle lui avait été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires le 28 juin 2022 ; qu’il lui a par ailleurs été vainement demandé d’assurer l’accès à son appartement afin de faire chiffrer l’entretien des gouttières et de la toiture des bâtiments A et C ; que l’obstacle mis à la réalisation de travaux de nettoyage des gouttières et toitures et l’installation sans autorisation de câbles et tuyaux en façade, portant atteinte à l’harmonie de l’immeuble, constituent un trouble manifestement illicite. M. [X], assigné à étude, n’a pas constitué avocat. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 mars 2024. SUR CE, En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au requérant d’établir l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste. - Sur la demande d’accès sous astreinte aux parties privatives : L'article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967. Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l'hypothèse d'un dysfonctionnement ou d'un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par le requérant que : - selon extrait de matrice cadastrale, M. [Y] [X] est propriétaire des lots n° 10 à 13 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] ; - selon le règlement de copropriété et état descriptif de division, cet ensemble est constitué de 4 immeubles dont le bâtiment A s’élevant sur un sous-sol puis 7 étages, abritant aux 6èmes et 7èmes étages, les lots 11 à 13 constitués notamment d’un logement deux pièces, d’une pièce et d’un escalier d’accès au lot 13 composé d’une pièce ; - Selon le règlement de copropriété, les parties communes comprennent toutes les parties de l’ensemble immobilier qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un seul propriétaire et notamment la toiture, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ; - le règlement de copropriété prévoit que les propriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire les réparations ; - l’assemblée générale des copropriétaires, a, selon procès-verbal du 21 septembre 2023, demandé de faire chiffrer le nettoyage de la toiture du bâtiment principal, du toit zinc et gouttières dans la courette ainsi que le nettoyage des façades de la courette ; - par échanges de courriels le 25 septembre 2023, le syndic de copropriété a demandé à M. [X] de communiquer une date de disponibilité pour laisser l’accès à son logement afin de permettre à un cordiste d’accéder au toit principal afin de faire chiffrer le nettoyage de la toiture et des chéneaux du bâtiment principal et du toit en zinc dans la courette ainsi que des façades et que M. [X] a fait part de sa difficulté à trouver une date ; - par courrier recommandé de son conseil en date du 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [X] sous un délai de 15 jours d’avoir à supprimer tous les tuyaux et câbles installés sur la façade sur cour du bâtiment A de la copropriété et de remettre celle-ci en état partout où des percements ont été effectués et de se mettre en rapport avec le syndic de copropriété afin de permettre l’accès à son appartement en vue du nettoyage des gouttières et de la toiture du bâtiment A. Il sera relevé que si M. [X] ne justifie pas s’être mis en rapport avec le syndic de copropriété après l’envoi d’une lettre recommandée pour permettre l’accès à son appartement en vue du nettoyage des gouttières et de la toiture du bâtiment A, le syndicat des copropriétaires ne verse au débat aucun document justifiant du mandat donné à une entreprise de travaux chargée d’établir un devis ni aucun ordre de service délivré à un entrepreneur en vue de procéder au nettoyage des gouttières et de la toiture du bâtiment A. Il n’est pas davantage démontré notamment par la production d’un constat ou d’attestation en justice, la preuve du refus de M. [X] de permettre l’accès de ses lots privatifs à une société mandatée pour réaliser des travaux dûment notifiés par le syndic, aux fins de nettoyage de la toiture du bâtiment principal, du toit zinc et des gouttières. Dans ces circonstances, il n’est pas démontré à l’audience avec l’évidence requise en référé l’existence d’un trouble manifestement illicite imputable au copropriétaire en défense, commis à l’occasion d’interventions sur les parties communes nécessitant l’accès à ses parties privatives. Dans ces conditions, il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [Y] [X] à se mettre en rapport avec la Société TSGI CLAEYS-COMTE, syndic de la copropriété, afin de permettre l’accès à son appartement en vue du nettoyage des gouttières et de la toiture du bâtiment A. - Sur la demande de dépose sous astreinte des tuyaux et câbles installés en façade : En application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, “ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :[...] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci”. Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée. Selon le règlement de copropriété, les parties communes comprennent toutes les parties de l’ensemble immobilier qui ne sont pas affectés à l’usage exclusif et particulier d’un seul propriétaire et notamment les gros murs et ornements de façades. Selon l’article 14 dudit règlement, ne sont adoptées qu’à la majorité de tous les copropriétaires les décisions concernant : “b-) l’autorisation donnée à certains co-propriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble conformément à la désignation de celui-ci (...”). Il ressort des mentions d’un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2022 que M. [X] a fait installer en 2016 un système de climatisation sur sa terrasse et que les installations intérieures et extérieures sont reliées par des conduits posés en façade, puis que sa demande de résolution aux fins de régularisation de la pose antérieure dudit système de climatisation individuel a été rejetée par la majorité des copropriétaires. A l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 septembre 2023 à laquelle M. [X] était présent, il a été mentionné au procès-verbal que l’assemblée générale demande une nouvelle fois à M. [X] de retirer sans délai les tuyaux de ses appareils de climatisation avec des percements en façade et sans autorisation, cette dernière souhaitant mandater un avocat. Par courrier recommandé de son conseil en date du 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [X] sous un délai de 15 jours d’avoir à supprimer tous les tuyaux et câbles installés sur la façade sur cour du bâtiment A de la copropriété. Il n’est pas sérieusement contestable que l’installation en façade, laquelle constitue une partie commune, de fixation de tuyaux d’alimentation et d’évacuation d’appareils équipant des parties privatives, modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et par conséquent en violation du règlement de copropriété et de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, constitue un trouble manifestement illicite. Toutefois, il appartient en application de l’article 9 du code de procédure civile, au syndicat des copropriétaires d’établir l’existence et la persistance du trouble allégué lors de l’introduction de l’instance. Il n’est produit à cet égard aux débats aucune pièce et notamment aucun constat de commissaire de justice, permettant d’établir qu’au jour de l’assignation, la façade arrière du bâtiment A est effectivement porteuse de fixations de tuyaux et câbles installés pour alimenter l’équipement de climatisation desservant les lots privatifs de M. [X]. L’existence du trouble allégué et imputé au défendeur au jour de l’assignation et de fait, sa persistance à l’audience n’étant pas démontrées avec l’évidence requise en référé, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte de M. [X] à supprimer tous les tuyaux et câbles installés sur la façade sur cour du bâtiment A de la copropriété et à remettre celle-ci en état partout où des percements ont été effectués. Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir au principal. - Sur les autres demandes : La partie demanderesse échouant dans ses prétentions principales, supportera les dépens de la présente instance et sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond, Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Laissons la charge des dépens à la partie demanderesse ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Ainsi fait à PARIS, le 4 mars 2024. Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELViolette BATY