Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 23/59355

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59355 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3L5S N° : 2 Assignation du : 30 Novembre 2023 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 février 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDEUR Monsieur [K] [O], représenté par son Mandataire, la Société de Gérance de l’Immobilière DELCASSE (SARL ATHENES FONCIER) sis [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS - #E0235 DEFENDERESSE La Société BOUCHERIE NOUVELLE [Adresse 1] [Localité 4] non comparante DÉBATS A l’audience du 18 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties comparantes, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 10 juin 1993, M. [K] [O] a consenti aux consorts [Y] un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6]. Ce bail a été renouvelé selon acte du 7 décembre 2011 conclu entre M. [K] [O] et la société NOUR ESSALAM moyennant un loyer indexé de 10.525,20 € par an HT et HC payable par trimestre et à terme échu. Le loyer a été révisé par avenant du 12 juin 2014 pour être fixé à la somme de 11.162,24 € par an HT et HC. Par acte sous signature privée du 3 juillet 1996, M. [K] [O] a consenti à la société BOUCHERIE DU MARCHE un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6]. Ce bail a été renouvelé selon acte du 2 mars 2015 conclu entre M. [K] [O] et la société NOUR ESSALAM moyennant un loyer indexé de 20.050,52 € par an HT et HC payable par trimestre et à terme échu. Le 13 novembre 2015, la société BOUCHERIE NOUVELLE a acquis le fonds de commerce de la société NOUR ESSALAM, en ce compris les deux baux précités. Par jugement du 14 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris, statuant à la demande de M. [K] [O], a débouté ce dernier de sa demande de résiliation judiciaire des deux baux précités, a condamné la société BOUCHERIE NOUVELLE à lui payer un arriéré locatif d’un montant global de 35.094,24 € au titre des deux baux selon décompte arrêté au 1er septembre 2022 et a accordé à la défenderesse la faculté de s’acquitter de cette somme en douze mensualités égales à compter du 1er du mois suivant la signification du jugement, avec déchéance du terme en cas d’impayé. Cette décision a été signifiée à la société BOUCHERIE NOUVELLE le 28 septembre 2023. Le 23 octobre 2023, M. [K] [O] a fait signifier à la société BOUCHERIE NOUVELLE un commandement visant la clause résolutoire des deux baux d’avoir à lui payer la somme de 65.641,66 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. Le 30 novembre 2023, M. [K] [O] a fait assigner la société BOUCHERIE NOUVELLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, il demande au juge de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux commerciaux liant les parties; - ordonner l’expulsion de la société BOUCHERIE NOUVELLE; - ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux loués; - condamner la société BOUCHERIE NOUVELLE à lui payer une provision de 30.188,53 € à titre d’arriéré locatif selon décompte établi pour la période courant du 1er septembre 2022 au jour de la signification de l’assignation; - condamner la société BOUCHERIE NOUVELLE à lui payer une indemnité d’occupation égale ou double du loyer contractuel, ou subsidiairement au montant dudit loyer, augmenté des charges et taxes ; - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Assignée à personne, la société BOUCHERIE NOUVELLE n’a pas constitué avocat. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux et d’expulsion de la société BOUCHERIE NOUVELLE Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant de baux renouvelés les 7 décembre 2011 et 2 mars 2015, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, les baux des 10 juin 1993 et 3 juillet 1996 respectivement renouvelés les 7 décembre 2011 et 2 mars 2015 comportent une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 23 octobre 2023 à la société BOUCHERIE NOUVELLE vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 65.641,66 €, soit 33.313,01 € pour les locaux objet du bail du 7 décembre 2011 et 31.969,76 € pour les locaux objet du bail du 2 mars 2015, selon décomptes annexés à l’acte, arrêtés pour chaque bail à la date du 16 octobre 2023. Au vu desdits décomptes, il apparaît que la société BOUCHERIE NOUVELLE n’a pas respecté l’échéancier de règlement qui lui avait été accordé par le jugement précité du 14 septembre 2023, de sorte que M. [K] [O] était fondé à se prévaloir de la déchéance du terme prévu par cette décision et à réclamer à sa locataire le paiement de la totalité de l’arriéré locatif exigible à la date de la délivrance du commandement. A défaut de justification du paiement de l’arriéré locatif dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des deux baux sont réunies à la date du 23 novembre 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société BOUCHERIE NOUVELLE selon les termes du dispositif ci-après. L’indemnité d’occupation due à M. [K] [O] à compter du 24 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite des deux baux. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. En l’espèce, les relevés de compte de la société BOUCHERIE NOUVELLE mentionnent l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 33.313,01 € et 31.969,76 € au titre des deux baux selon décompte arrêté au 23 novembre 2023, échéance du 3ème trimestre 2023 incluse, dont il y a lieu de déduire respectivement les sommes de 15.042,05 € et 20.052,19 € correspondant à l’arriéré locatif constitué au titre des deux baux à la date du 1er septembre 2022, pour lequel le bailleur dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire constitué par le jugement du 14 septembre 2023. L’obligation de la société BOUCHERIE NOUVELLE n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer à M. [K] [O] la somme de 30.188,53 € (18.270,96 € + 11.917,57 €), outre les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023, date du commandement précité. Sur les demandes accessoires La société BOUCHERIE NOUVELLE sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 octobre 2023. L’équité commande de condamner la société BOUCHERIE NOUVELLE à payer à M. [K] [O] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 7 décembre 2011 et du bail du 2 mars 2015 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], avec effet à la date du 23 novembre 2023 à 24h00, Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société BOUCHERIE NOUVELLE pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique, Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la société BOUCHERIE NOUVELLE à payer à M. [K] [O] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite des deux baux précités, à compter du 24 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, Condamnons la société BOUCHERIE NOUVELLE à payer à M. [K] [O] la somme provisionnelle de 30.188,53 € à valoir sur l’arriéré de loyers et charges exigible en vertu des deux baux précités pour la période courant du 1er septembre 2022 au 23 novembre 2023, échéance du 3ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023, Condamnons la société BOUCHERIE NOUVELLE à payer à M. [K] [O] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, Condamnons la société BOUCHERIE NOUVELLE au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 octobre 2023. Fait à Paris le 29 février 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON