Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 24/51828

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51828 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AIW N° : 6-DB Assignation du : 26 Février et 05 Mars 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 07 mai 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDEUR E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173 DEFENDEURS Monsieur [Y] [R] [Adresse 2] [Localité 5] non comparant et non constitué Monsieur [Y] [C] [Adresse 2] [Localité 5] non comparant et non constitué Monsieur [E] [J] [Adresse 2] [Localité 5] non comparant et non constitué DÉBATS A l’audience du 26 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 10 août 2008, la Caisse Autonome Nationale de la Sécurité Sociale, aux droits de laquelle vient [Localité 4] HABITAT-OPH, a consenti au commerce d'alimentation générale [J], représenté par Messieurs [Y] [R], [Y] [C] et [E] [J], au renouvellement d'un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5]. Le contrat de bail a fait l'objet d'un renouvellement à effet au 1er juillet 2018 moyennant le paiement d'un loyer annuel de 21.105,47€. Des loyers sont demeurés impayés et le bailleur a fait délivrer à Messieurs [R], [C] et [J], le 17 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 14.291,03€, au titre des loyers et charges impayés, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, [Localité 4] HABITAT-OPH a, par exploit délivré les 26 février et 5 mars 2024, fait citer Messieurs [Y] [R], [Y] [C] et [E] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire au 17 août 2023, - ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, outre la séquestration des biens laissés sur place, - condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 11.125,22€ due au 17 novembre 2023, - les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du dernier loyer, majoré de 50% à compter du 18 août 2023, outre les charges et taxes jusqu'à la libération des locaux, - dire que ces sommes seront majorées d'intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France, majoré de deux points, à compter de leur date d'exigibilité et ordonner la capitalisation, - autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie, - n'accorder aucun délai et subsidiairement, soumis à une clause de déchéance, - rejeter toutes demandes adverses, - les condamner in solidum au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CLOIX & MENDES GIL. A l'audience, la requérante actualise la dette à la somme de 8198,13€ et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sur une période de dix-huit mois. Les défendeurs, bien que régulièrement cités, n'ont pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l'espèce, il résulte du décompte locatif annexé au commandement de payer et du décompte locatif arrêté au 26 février 2024 que les défendeurs restent redevables de la somme de 8198,13€ au titre du premier trimestre 2024, qui n'apparaît pas sérieusement contestable. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme. L'article 8.5 du contrat de bail stipule qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire, les sommes dues et réclamées au preneur produiront intérêts au taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points à compter de leur exigibilité. Le taux des avances sur titre étant calculé sur la base du taux de facilité de prêt marginal (qui est actuellement de 4,75%), majoré de 200 points de base, soit 6,75%, cela porte le taux d'intérêt conventionnel à 8,75%. Cette clause qui s'apparente à une clause pénale compte tenu de l'importance du taux d'intérêt pratiqué est susceptible d'être qualifiée de manifestement excessive, et dès lors, d'être modérée, pouvoir qui ne relève pas du juge des référés, juge de l'évidence. En conséquence, il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts conventionnels. En outre, et en vertu de l'article 1310 du code civil, la solidarité étant légale ou conventionnelle, et ne se présumant pas, la condamnation sera prononcée conjointement, le demandeur n'expliquant pas la nature solidaire de l'obligation et ne faisant aucune référence à une clause de solidarité stipulée dans le contrat de bail. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, l'article 8.5 de l'avenant de renouvellement stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, de tout rappel, et plus généralement de toute somme due, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 9 février 2023, lequel précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail ; la reproduction de la clause résolutoire et des articles L.145-41 et L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figure. Un décompte locatif est joint au commandement, permettant au locataire d'en contester éventuellement les causes. Il résulte du décompte locatif versé aux débats que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes des articles 1228 et 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, et compte tenu des efforts de paiement de la défenderesse et de l’accord du bailleur, il y a lieu d'accorder à la partie défenderesse des délais de paiement, qui auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et la partie défenderesse, expulsée et condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer, des charges, taxes en sus, et ce jusqu’à libération des lieux. En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum. Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie et à la majoration du taux d'intérêt légal, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 1200€ en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, dont distraction en application des dispositions des articles 696 et 699 du même code. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail sont réunies ; Condamnons Messieurs [Y] [R], [Y] [C] et [E] [J] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 8198,13 euros au titre de la dette locative échue au 26 février 2024, premier trimestre 2024 inclus ; Ordonnons la capitalisation des intérêts ; Les autorisons à se libérer de cette somme par dix-huit mensualités égales, la première mensualité devant être versée le 1er du jour suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 1er de chaque mois, tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties, Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement, Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5]; Autorisons en ce cas l'expulsion de Messieurs [Y] [R], [Y] [C] et [E] [J] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons en ce cas in solidum Messieurs [Y] [R], [Y] [C] et [E] [J] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, taxes et charges en sus, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamnons in solidum Messieurs [Y] [R], [Y] [C] et [E] [J] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1200 euros de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons in solidum Messieurs [Y] [R], [Y] [C] et [E] [J] au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, dont distraction au profit de la SELARL CLOIX & MENDES GIL ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mai 2024. Le Greffier,Le Président, Anne-Sophie MORELAnne-Charlotte MEIGNAN