Cour d'appel, 30 mars 2023. 22/01838

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 30 MARS 2023 N° 2023/ 246 Rôle N° RG 22/01838 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI2HU SNC ROMA C/ Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DÉNO MMÉ « CIMIEZ LES PINS » Copie exécutoire délivrée le : à : Me Agnès ERMENEUX Me Maxime ROUILLOT Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 20 janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01027. APPELANTE SNC ROMA venant aux droits de la S.A.S. BERLIN Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE INTIME Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 5] dont le siège social est situé [Adresse 3] représenté par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Maïlys LARMET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 21 février 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur Madame Myriam GINOUX, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 mars 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE La SNC Roma est propriétaire du lot 123 au sein de l'immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 1] à [Localité 5], qui constitue les combles de celui-ci. Par courrier du 11 mars 2021, le syndic de la copropriété a demandé à la SNC Roma de pouvoir accéder aux combles dont il indique qu'elles abritent, depuis la construction de l'immeuble, la totalité des installations de VMC de l'immeuble dont le bloc moteur, et suite à de fortes odeurs émanant de celle-ci. Une mise en demeure lui a été adressée à cette fin le 15 avril 2021. Soutenant que l'opposition de la SNC Roma à cet accès constitue un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, a assigné la SNC Roma en référé par acte du 19 mai 2021. Par ordonnance en date du 20 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a : condamné la SNC Roma à laisser libre accès à son lot à toute entreprise mandatée par le syndic, notamment la société Prox Hydro, pour vérifier l'installation de ventilation mécanisme contrôlée et ce, sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la présente décision, cette astreinte ne courant que sur une période de trois mois, condamné la SNC Roma à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SNC Roma au paiement des dépens. Selon déclaration reçue au greffe le 7 février 2022, la SNC Roma a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 27 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SNC Roma demande à la cour de : réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions, débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de toutes ses demandes, condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction. La SNC Roma explique que, dans le cadre d'un autre contentieux avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], au titre d'un arriéré de charges locatives afférent au lot 123, une instance est pendante devant la cour. L'appelante affirme que l'intimée s'était désistée de sa demande principale devant le premier juge, ce qui n'a pas été pris en compte. Elle affirme, en effet, avoir permis dès le lundi 13 décembre 2021 à la société Prox Hydro d'accéder aux combles, soit avant l'ordonnance entreprise. Elle en déduit l'infirmation nécessaire de cette dernière, faute de trouble manifestement illicite constitué. Elle ajoute que l'accès aux combles et à la VMC était possible grâce à la clef remise au syndic dès 2010, ainsi que le procès-verbal de constat par huissier de justice du 5 novembre 2021 le démontrait. Par dernières conclusions transmises le 2 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, sollicite de la cour qu'elle : déboute la SNC Roma de toutes ses demandes, confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SNC Roma à lui payer une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, En tout état de cause : condamne la SNC Roma à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel, outre les dépens d'appel. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] confirme l'existence d'un contentieux parallèle, depuis 2010, au titre d'un arriéré de charges locatives, ayant donné lieu, notamment, à une expertise de monsieur [Y] ayant confirmé, le 6 mars 2020, la présence de la VMC de l'immeuble, depuis sa construction, dans le lot 123. Le syndicat des copropriétaires intimé confirme également que le 13 décembre 2021, la SNC Roma a permis à la société Prox Hydro d'accéder dans les combles, les travaux ayant pu avoir lieu et ayant permis à la VMC de fonctionner de nouveau. L'intimé indique s'être ainsi désisté de sa demande principale le jour de l'audience devant le premier juge. En revanche, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SNC Roma s'est opposée dans un premier temps à laisser le libre accès à son lot, en violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, sous prétexte de l'autre procédure opposant les parties, l'obligeant à agir en référé et n'y déférant qu'à quelques jours de l'audience devant le premier juge. Il soutient que l'appel interjeté par la SNC Roma, alors qu'il a immédiatement fait part de son intention de ne pas exécuter l'ordonnance querellée s'agissant de la condamnation sous astreinte, est parfaitement inutile. Il conteste toute détention d'une clef par le syndic, ainsi que tout autre accès possible aux combles. Il entend donc que l'ordonnance soit confirmée au titre des dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et qu'une nouvelle somme soit mise à la charge de la SNC Roma à ce titre, ayant été contraint d'engager des frais d'avocat. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 7 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de libre accès au lot de la SNC Roma sous astreinte Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé. C'est au jour où le premier juge a statué que la cour apprécie la constitution ou non du trouble manifestement illicite dénoncé. En vertu de l'article 9 II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. En l'occurrence, d'une part, la présence du bloc moteur de la ventilation mécanique contrôlée de l'ensemble de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] dans le lot 123 constitué des combles est démontrée, notamment aux termes de l'expertise de monsieur [Y] du 6 mars 2020. Elle n'est pas contestée par la SNC Roma. D'autre part, l'existence de nuisances olfactives et de moisissures dans plusieurs appartements de l'immeuble, notamment ceux de messieurs et mesdames [D], [S], [W], [C] et [M], a été établie par la plainte, au printemps 2021, des différents copropriétaires ou occupants, mais également par les courriers du service d'hygiène de la mairie de [Localité 5] en date des 22 juillet et 2 novembre 2021. Le mauvais fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée a été mise en cause. Dès le 11 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a demandé à la SNC Roma de pouvoir accéder aux combles afin de faire intervenir la société Prox Hydro pour mettre un terme aux nuisances dénoncées. Une nouvelle demande a été formée le 7 avril 2021, puis, le 15 avril 2021, une mise en demeure a été délivrée à la SNC Roma afin qu'elle laisse le libre accès au professionnel mandaté par le syndic pour vérifier l'installation de ventilation mécanique contrôlée. Par courrier du 5 mai 2021, la SNC Roma a mis en avant une situation de blocage en lien avec l'autre contentieux opposant les parties, et n'a pas donné son accord. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a assigné la SNC Roma en référé le 19 mai 2021, l'affaire étant retenue à l'audience du 16 décembre 2021, pour une mise en délibéré au 20 janvier 2022. Or, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] admet que la SNC Roma, comme elle le prétend, a laissé l'accès à son lot n°123 à la société Prox Hydro le 13 décembre 2021. Cette société a procédé aux travaux et à l'entretien nécessaires de sorte que la ventilation mécanique contrôlée s'est remise à fonctionner. Ces éléments sont actés dans un mail de la société Prox Hydro du 13 décembre 2021 à 11 heures 29. En outre, les parties concordent sur le fait que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] se serait désisté de sa demande principale de condamnation de la SNC Roma à laisser l'accès à son lot sous astreinte devant le juge des référés de première instance lors de l'audience du 16 décembre 2021, sans que cela ne soit pris en compte. En l'état des éléments dont la cour dispose, le désistement de l'intimé ne résulte que des actuelles conclusions concordantes des parties sur ce point. En tout état de cause, force est de relever que tout trouble manifestement illicite, certes potentiellement constitué au préalable, avait cessé dès avant l'audience devant le premier juge et n'existait donc plus au jour où il a statué. L'infirmation de l'ordonnance entreprise s'impose donc. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Bien que l'infirmation de l'ordonnance entreprise s'impose relativement à la demande principale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], la reprise de la chronologie des événements démontre que ce n'est que plusieurs mois après l'assignation en référé, et après plusieurs demandes, dont une mise en demeure, restées infructueuses que la SNC Roma a accepté de remplir l'obligation qui était la sienne. Dès lors, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a laissé les dépens à la charge de la SNC Roma et l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires intimé une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, en cause d'appel, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et chaque partie conservera la charge de ses dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SNC Roma à laisser libre accès à son lot à toute entreprise mandatée par le syndic, notamment la société Prox Hydro, pour vérifier l'installation de ventilation mécanisme contrôlée et ce, sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la présente décision, cette astreinte ne courant que sur une période de trois mois, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant : Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] tendant à condamner sous astreinte la SNC Roma à laisser le libre accès à son lot en vue de la réalisation de travaux sur la ventilation mécanique contrôlée, Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SNC Roma de sa demande à ce titre, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de sa demande à ce titre, Dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens d'appel, sans qu'il y ait lieu à distraction. La Greffière Le Président