Cour d'appel, 13 septembre 2022. 20/04295

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 13 SEPTEMBRE 2022 N° RG 20/04295 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UBCW AFFAIRE : SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LE CHESNAY TRIANON, pris en la personne de son syndic la Société des Centres Commerciaux et 1 autre partie C/ [W] [E] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Décembre 2019 par le Tribunal d'Instance de VERSAILLES N° Chambre : N° Section : N° RG : 19-000951 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Ghislaine DAVID-MONTIEL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LE CHESNAY TRIANON, pris en la personne de son syndic la Société des Centres Commerciaux, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216 SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 5], pris en la personne de son syndic la Société des Centres Commerciaux, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216 APPELANTS **************** Monsieur [W] [E] [Adresse 2] [Localité 3] Défaillant INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Valentine BUCK, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, *** Par jugement du 19 décembre 2019, le tribunal d'instance de Versailles a : - débouté le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] et le syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]) de leurs demandes en paiement et de leurs autres demandes ; - condamné le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] Trianon et le syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence [Localité 5] aux dépens ; - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement. Le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] et le syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]) ont interjeté appel suivant déclaration du 3 septembre 2020 à l'encontre de M. [E]. Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 3 décembre 2020, au visa des dispositions des articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, ainsi que des pièces versées aux débats, de : - infirmer en toutes ces dispositions le jugement entrepris ; Et statuant à nouveau, - déclarer recevables et bien fondées leurs demandes ; En conséquence, - condamner M. [E] : * à payer au syndicat principal des copropriétaires la somme de 1.725,22 euros correspondant à l'arriéré de charges arrêté au 2ème trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1.031,89 euros à compter du commandement de payer du 13 mars 2019 et pour le surplus à compter de l'assignation ; * à payer au syndicat secondaire des copropriétaires la somme de 3.251,73 euros correspondant à l'arriéré de charges arrêté au 2ème trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1.959,20 euros à compter du commandement de payer du 13 mars 2019 et pour le surplus à compter de l'assignation ; * à leur payer la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; * à leur payer la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du timbre fiscal, du commandement de payer, de l'assignation, de la signification du jugement, de la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à l'intimé défaillant, de la signification de l'arrêt et de l'éventuelle exécution. M. [E] est défaillant. La déclaration d'appel lui a été signifiée à domicile par acte du 13 octobre 2020. Les conclusions d'appelant lui ont été signifiées suivant acte du 11 décembre 2020 par remise à l'étude. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Vu l'article 472 du code de procédure civile, Sur la demande au titre des charges impayées En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. En l'espèce, le jugement entrepris rejette la demande des appelants faute pour eux de justifier, malgré demande du tribunal, des reprises de soldes figurant sur leur décompte respectif. Les appelants qui contestent ce motif, soutiennent que les sommes de 3.078,35 euros et 2.150,56 euros ont été rejetées sans explication et qu'ils justifient par les pièces produites àd'une créance de 4.976,95 euros pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019. La cour retient ce qui suit. Il résulte de ces pièces, notamment des décomptes, de l'extrait de matrice cadastrale et de l'avis de mutation, que cette créance s'établit comme suit : - syndicat principal : 2.299,56 euros déduction faites de divers frais à hauteur de 778,79 € qui ne sont pas des charges - syndicat secondaire : 1.655,08 € déduction faites de divers frais à hauteur de 70,14 € qui ne sont pas des charges. M. [E] doit donc être condamné à payer ces sommes. En revanche, la demande au titre des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, qui n'est accompagnée d'aucun décompte de charges impayées expurgé de tout frais pour permettre à la cour d'en apprécier le bien fondé, ne peut aboutir. Sur la demande au titre des frais nécessaires Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. En conséquence, la demande à ce titre des appelants est justifiée à hauteur des frais de commandement de payer outre deux relances soit 201,22 € (pièce 4 et 5). M. [E] doit donc être condamné à leur payer cette somme de 201,22 €. Sur la demande au titre de dommages et intérêts Vu l'article 1231-6 du code civil, L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat. Compte tenu de la récurrence de ces impayés, M. [E], dont deux jugements de condamnation en 2014 et 2017 attestent de la mauvaise foi ( pièces 13-14), sera condamné à payer aux appelants la somme de 1.500 euros et le jugement sera infirmé de ce chef. Sur les demandes accessoires Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [E] partie perdante doit supporter les dépens et l'indemnité de procédure qui suit. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ces chefs. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par défaut, Infirme le jugement entrepris ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [E] à payer : - au syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice repris en entête de l'arrêt, la somme de 2.299,56 euros correspondant à l'arriéré de charges impayées arrêté au deuxième trimestre 2019 inclus ; - syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]), pris en la personne de son syndic en exercice repris en entête de l'arrêt, la somme de 1.655,08 € correspondant à l'arriéré de charges impayées arrêté au deuxième trimestre 2019 inclus ; Condamne M. [E] à leur payer la somme de 201,22 €, au titre des frais nécessaires ; Condamne M. [E] à leur payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité de procédure de 3.000 euros ; Condamne M. [E] aux dépens de première instance et d'appel et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,