Tribunal judiciaire, 05 novembre 2025. 24/09177

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Fabrice POMMIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Florence DIOS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/09177 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5673 N° MINUTE : 6 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 05 novembre 2025 DEMANDEURS Madame [K] [R] demeurant [Adresse 3] Monsieur [G] [O] demeurant [Adresse 3] assistés par Me Florence DIOS, avocat au barreau de PARIS, toque D984 DÉFENDERESSE HOMYA S.A.S. dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque J114 COMPOSITION DU TRIBUNAL Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 septembre 2025 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2025 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffière Décision du 05 novembre 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/09177 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5673 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 14 août à effet du 21 août 2023, la société par actions simplifiée (SAS) Homya a donné à bail à M. [G] [O] et Mme [K] [R] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.634,80 euros ainsi qu'un complément de loyer de 615,20 euros, soit 2.250 euros hors charges par mois. Par lettre recommandée du 8 octobre 2023, Mme [K] [R] a saisi la Commission de conciliation de [Localité 4] aux fins de contester le complément de loyer inscrit au bail. Le 4 juillet 2024, cette Commission a constaté que la saisine n'avait pas été formulée dans les formes légales et était donc irrecevable. M. [G] [O] et Mme [K] [R] ont également saisi le Conciliateur de justice de ce siège, lequel a constaté l'échec de la tentative de conciliation le 2 décembre 2024. Selon exploit du 30 septembre 2024, M. [G] [O] et Mme [K] [R] ont fait assigner la SAS Homya devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sur le fondement de la loi n°2018- 1021 du 23 novembre 2018, l'annulation du complément de loyer fixé par le contrat de location. A l'audience du 2 septembre 2025 M. [G] [O] et Mme [K] [R], assistés de leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de : - juger que le complément de loyer demandé par la SAS Homya n'est pas justifié, Par conséquent, - annuler le complément de loyer fixé par le bail en date du 14 août 2023, - fixer le montant du loyer contractuel hors charges à la somme de 1.634,80 € par mois à compter du 23 août 2023 et ramener le dépôt de garantie à ce même montant, - condamner la SAS Homya à leur verser la somme de 14 764 € au titre du remboursement du trop perçu de loyer depuis le 23 août 2023, date d'effet du bail et le 2 septembre 2025, date de dernière quittance de loyer, somme à parfaire, - condamner la SAS Homya à leur verser la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts, - rejeter les prétentions de la SAS Homya, - condamner la SAS Homya à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Ils font valoir en premier lieu que leur demande est recevable, en ce que la Commission départementale de conciliation a été régulièrement saisie dans le délai prescrit. Ils opposent que lorsque la Commission se déclare incompétente ou dit la demande irrecevable, elle est réputée avoir rendu son avis, ce qui permet la saisine du juge. Ils précisent que l'irrecevabilité a été prononcée par la Commission en raison d'une difficulté d'adresse, l'ensemble d'immeubles au sein duquel le logement est loué ayant une adresse postale distincte, [Adresse 5]. Décision du 05 novembre 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/09177 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5673 Sur le fond, et au visa de l'article 140 I B de la loi du 23 novembre 2018, ils rappellent que des équipements standards comme une cuisine amménagée ne peuvent caractériser une véritable spécificité de confort. Ils exposent avoir été informés de l'application d'un complément de loyer lors de la signature du bail, lequel n'avait pas été indiqué dans l'annonce ou lors de la visite du bien. Ils soutiennent à cet égard que la présence d'une cuisine aménagée n'élève pas le confort et le standing de l'appartement par rapport à un logement de même catégorie, situé dans le même secteur géographique. Outre la restitution des compléments de loyers versés depuis 24 mois, ils sollicitent des dommages-intérêts pour résistance abusive, faisant valoir qu'ils ont dû débourser une somme exorbitante depuis plus d'un an pour un logement de 60 m² dans le 15ème arrondissement et que leur bailleur n'a pas souhaité de conciliation. La SAS Homya, représentée par son conseil, objecte que la demande est irrecevable et, subsidiairement, conclut au débouté des demandes et à la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Au visa de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 et de l'article 7 du décret n°2001-653, elle soutient en premier lieu que la demande est irrecevable faute de saisine préalable et régulière de la Commission de conciliation, laquelle équivaut à une absence de saisine. Elle observe au demeurant que la saisine de la Commission de conciliation n'est pas produite aux débats par les demandeurs. Sur le fond, elle estime la demande mal fondée en raison des travaux réalisés dans le logement dans un délai inférieur à 6 mois à la date de conclusion du bail, permettant une réévaluation du loyer conformément à l'article 4 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017. Elle ajoute que le logement a été refait à neuf, justifiant ainsi l'application d'un complément de loyer, ce que les locataires ont expressément accepté selon les termes du contrat de bail. Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 5 novembre 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande L'article 140 III B) de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit que le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 [...]. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge. En l'espèce, M. [G] [O] et Mme [K] [R] justifient d'avoir saisi la Commission de conciliation de [Localité 4] dans un délai de 3 mois à compter de la signature, pour verser aux débats une lettre de convocation et un avis de cette Commission portant mention d'une lettre reçue le 8 octobre 2023 quand le bail a été conclu le 14 août 2023. La circonstance que la Commission ait déclaré la saisine irrecevable comme non exercée dans les formes légales ne peut valoir absence de saisine, la démarche prévue par l'article 140 III B) de la loi du 23 novembre 2018 ayant été réalisée, et Mme [K] [R] ayant au demeurant comparu lors de la conciliation contrairement à la bailleresse, pourtant dûment convoquée. Par ailleurs, M. [G] [O] et Mme [K] [R] ont saisi le juge des contentieux de la protection dans le délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission, établi le 4 juillet 2024 tandis que l'assignation a été délivrée le 30 septembre 2024 et placée le 2 octobre 2024. Par conséquent, la demande en annulation du complément de loyer formée par M. [G] [O] et Mme [K] [R] sera déclarée recevable. Sur la demande en annulation du complément de loyer L'article 140 III B) de la loi n° 2018- 1021 du 23 novembre 2018 prévoit qu'un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le loyer résultant de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail. Ainsi, pour appliquer un complément de loyer, le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes : ne pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l'époque de construction du logement), être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, par exemple une vue sur un monument historique, et ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d'énergie. En l'espèce, le bail stipule un complément de loyer d'un montant de 615,20 euros au regard d'une "cuisine neuve aménagée et semi-équipée d'une hotte et d'une plaque" (page 5/46, pièce n°1 des demandeurs). Or, le fait de louer un appartement avec une cuisine neuve aménagée et semi-équipée d'une hotte et d'une plaque ne constitue pas, en soi, une caractéristique exceptionnelle pour une location. Les autres travaux de remise à neuf invoqués par le bailleur (sur la porte palière, la peinture et les sols) ne peuvent valoir a posteriori justification de ce complément de loyer dès lors que celui-ci a été stipulé au regard de la seule présence des travaux effectués sur la cuisine. Par ailleurs, l'argumentation du bailleur sur la possibilité de réévaluer le loyer en application de l'article 4 du décret du 27 juillet 2017 ne peut avoir d'incidence sur la solution du litige, dès lors que seule l'application d'un complément de loyer est contestée par les demandeurs et non le montant du loyer de base. Enfin, s'agissant d'une loi d'ordre public, les locataires ne pouvaient renoncer à contester l'application d'un complément de loyer par la seule mention de la reconnaissance de son principe et de son montant au contrat de bail, celui-ci ayant au demeurant été rédigé par le bailleur. Ainsi, le complément de loyer mensuel de 615,20 €, stipulé par le contrat de bail du 14 août à effet du 21 août 2023, est annulé. La SAS Homya sera par conséquent condamnée à payer à M. [G] [O] et Mme [K] [R], en restitution du complément de loyer, la somme de 14.764 euros, conformément à la demande, cette somme incluant l'échéance de septembre 2025. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La simple résistance à une action en justice ne peut s'assimiler à une résistance abusive permettant l'allocation de dommages-intérêts. Il est nécessaire de caractériser l'abus, et non seulement d'évoquer le préjudice subi par le demandeur. En l'espèce, l'appréciation inexacte de ses droits par la SAS Homya comme le défaut de comparution en conciliation ne caractérisent pas un abus susceptible de donner lieu à réparation. Dans ces conditions, M. [G] [O] et Mme [K] [R] seront déboutés de leur demande indemnitaire. Sur les dépens et les frais irréptibles Conformément à l'article 696 du code de procédure civile la SAS Homya, qui succombe, sera condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à M. [G] [O] et Mme [K] [R] une somme qu'il est équitable de fixer à 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DIT que la demande d'annulation du complément de loyer fixé par le contrat de bail du 14 août à effet du 21 août 2023, formée par M. [G] [O] et Mme [K] [R], est recevable ; ANNULE le complément de loyer mensuel de 615,20 €, stipulé par le contrat de bail du 14 août 2023 ; CONDAMNE la SAS Homya à payer 14.764 euros à M. [G] [O] et Mme [K] [R], en restitution du complément de loyer versé depuis la prise d'effet du bail le 21 août 2023, cette somme incluant l'échéance de septembre 2025 ; DÉBOUTE M. [G] [O] et Mme [K] [R] de leur demande indemnitaire formée au titre de la résistance abusive de la SAS Homya ; CONDAMNE la SAS Homya aux dépens ; CONDAMNE la SAS Homya à payer à M. [G] [O] et Mme [K] [R] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La juge des contentieux de la protection,