Cour d'appel, 20 février 2023. 22/03343

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 20 FEVRIER 2023 N° RG 22/03343 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZJQ S.A LA POSTE c/ S.C.I. DU LYCEE Nature de la décision : RENVOI APRES CASSATION Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 juillet 2017 (R.G : 15/03919) par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux, infirmé par un arrêt de la Cour d'Appel de Bordeaux en date du 04 janvier 2021, cassé le 13 avril 2022 (n°330F-D) par le Cour de Cassation suivant déclaration d'appel du 11 juillet 2022 DEMANDERESSE : S.A LA POSTE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3] représentée par Maître Jean-Philippe LE BAIL de la SCP D'AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDERESSE : S.C.I. DU LYCEE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 09 janvier 2023 en audience publique en double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, chargé du rapport et Madame Sophie MASSON, Conseiller, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE : Par acte authentique en date du 14 janvier 2000, les époux [Y], aux droits desquels se trouve désormais la SCI du Lycée, ont donné à bail commercial à la SA La Poste des locaux d'une surface d'environ 280 m² dans un immeuble situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 24 391.84 euros, et ceci pour une durée de 9 années à compter du 15 décembre 1999. A défaut de congé préalable délivré six mois avant le terme du bail, ou de demande de renouvellement, le bail s'est trouvé tacitement prolongé à compter du 16 décembre 2008. Par acte d'huissier en date du 15 novembre 2009, la Poste a fait délivrer à la SCI du Lycée une demande de renouvellement du bail aux charges et conditions initiales, sauf à reconsidérer la surface des locaux loués, selon elle bien inférieure en réalité à ce qui était inscrit au bail, et donc à reconsidérer le montant du loyer en fonction de cette surface réelle. Par acte d'huissier en date du 3 décembre 2009, la SCI a déclaré accepter le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2010 aux charges et conditions du bail expiré. Le preneur n'a pas engagé d'action aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé. Par acte d'huissier du 27 juin 2013, la société La Poste a fait délivrer à la SCI du Lycée un congé pour le 31 décembre 2013. Après l'état des lieux de sortie réalisé le 30 décembre 2013, et considérant que la société La Poste n'avait pas réalisé les travaux de reprise nécessaires, la SCI du Lycée a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'organisation d'une expertise, le 13 mars 2014. Par ordonnance du 5 mai 2014, M. [H] a été désigné en qualité d'expert, puis substitué par M. [M]. Ce dernier a déposé son rapport le 12 décembre 2014. Par acte d'huissier en date du 14 avril 2015, la SCI du Lycée a fait assigner la SA La Poste devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, afin d'obtenir notamment le paiement des travaux de remise en état et de loyers. Par jugement du 6 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : - Condamné la SA La Poste à payer à la SCI du Lycée les sommes suivantes : - 36 361,92 euros au titre des loyers dus, du 4ème trimestre 2014 au 3ème trimestre 2015 inclus, - 1 593,66 euros au titre de la taxe foncière 2014, - 830 euros au titre de la taxe foncière 2015, - 529,97 euros en remboursement de la facture EDF, - 98 493 euros TTC au titre des travaux de remise en état du local donné à bail, avec indexation sur l'indice BTO1 du coût de la construction à compter du prononcé du jugement, - Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Ordonné l'exécution provisoire, - Condamné la société La Poste à payer à la société du Lycée la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné la société La Poste aux entiers dépens, y compris le coût de l'expertise judiciaire et le coût du constat des lieux de sortie. Par déclaration du 17 juillet 2017, la SA La Poste a interjeté appel de cette décision, intimant la SCI du Lycée. Par arrêt en date du 4 janvier 2021, la cour d'appel de Bordeaux a : Infirmé le jugement rendu entre les parties le 6 juillet 2017 par le tribunal de grande instance de Bordeaux, Et, statuant à nouveau, Fixé à 4 226,02 euros TTC la somme due par la SA La Poste à la SCI du Lycée au titre des travaux de remise en état du local donné à bail, et condamné la société La Poste à payer cette somme à la SCI du Lycée, Débouté la SCI du Lycée du surplus de ses demandes, Condamné la SCI du Lycée à payer à la société La Poste la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné la SCI du Lycée aux dépens de première instance et d'appel, incluant les frais de l'expertise ordonnée en référé. Statuant sur le pourvoi interjeté par la société La Poste, la cour de cassation a, par arrêt en date du 13 avril 2022, cassé en toutes ses dispositions l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux, en retenant que: -la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision, au regard des dispositions de l'article 1730 du code civil, en considérant que la remise en état des lieux à l'intérieur constituerait un enrichissement sans cause du bailleur, au regard de l'état des lieux d'entrée, sans rechercher, ainsi que cela lui était demandé, si la Poste n'avait pas laissé sur place des meubles, des cloisons et carrelages, qui n'étaient pas dans les lieux lorsqu'elle y est entrée, et qu'elle devait dès lors supprimer, - la cour d'appel avait violé les articles 4 et 16 du code de procédure civile en rejetant les demandes de la SCI en paiement des loyers et accessoires, au motif que le bail avait pris fin le 31 décembre 2013 par résiliation amiable, alors que l'existence d'une telle résiliation n'avait été invoquée par aucune des parties. La cour de cassation a renvoyé l'affaire et les parties devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée. Par déclaration en date du 12 juillet 2022, la SA La Poste a saisi la cour d'appel de Bordeaux. Par dernières conclusions notifiées 9 septembre 2022, elle demande à la cour : - de la déclarer recevable et bien fondée en son appel dirigé à l'encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 6 juillet 2017, Réformant ledit jugement en toutes ses dispositions : - de réduire à la somme de 4.226,02 euros TTC la somme due par La Poste à la SCI du Lycée au titre des travaux de remise en état du local donné à bail, - de débouter la SCI du Lycée de toutes ses autres demandes, - de condamner la SCI du Lycée à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les coûts afférents à l'expertise judiciaire de M. [M]. Par dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2022, la SCI du Lycée demande à la cour : - de confirmer le jugement du 6 juillet 2017 en toutes ses dispositions, - de condamner la Poste à lui payer la somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 décembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la résiliation du bail: 1- La SA La Poste soutient que le bail a cessé ses effets le 31 décembre 2013, par suite du congé délivré le 27 juin 2013, de l'acceptation par la SCI du Lycée de l'état des lieux de sortie le 31 décembre 2013 et de la restitution des clés par la Poste, qui n'a plus eu, à compter de cette date, la libre jouissance des locaux. Elle ajoute que le bailleur aurait admis, par courrier du 5 décembre 2013, le principe de cette résiliation du bail, même s'il entendait solliciter une indemnisation en raison du caractère prétendument abusif du congé, délivré de manière prématurée. Elle ajoute qu'en toutes hypothèses, il n'y a pas lieu à indemnisation, dès lors que le congé délivré respectait le délai d'usage de 6 mois, qu'elle a réglé la somme de 27 271 euros équivalent au montant des loyers des trois premiers trimestres 2014, et que l'impossibilité de relouer le local ne résultait que du choix du bailleur d'engager une procédure d'expertise. 2- La SCI du Lycée réplique que le congé délivré par acte du 27 juin 2013 pour le 31 décembre 2013 est irrégulier et ne pouvait produire ses effets que le 31 décembre 2015, de sorte que les loyers sont dûs jusqu'à cette date. Elle conteste toute acceptation d'une résiliation anticipée, par restitution des clés à l'issue de l'état des lieux de sortie, compte tenu des termes de ses courriers dans lesquels elle indiquait que le congé était prématuré et qu'elle ne renonçait pas au paiement des loyers jusqu'au 31 décembre 2015. Elle ajoute qu'en outre, l'état des lieux ne permettait pas une remise immédiate des locaux en location. 3- La cour relève que lorsque le congé a été délivré, par acte extra-judiciaire du 27 juin 2013, le bail n'était en période de tacite reconduction, mais s'était trouvé renouvelé pour 9 ans à compter du 1er janvier 2010, aux charges et conditions du bail expiré, à défaut d'accord des parties sur une modification du prix du loyer et de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans prévu par l'article L.145-60 du code de commerce; en outre la SA La Poste a continué, à compter du 1er janvier 2010, à occuper les lieux et à payer le loyer exigible en exécution du bail initial. En conséquence, le congé du 27 juin 2013 ne pouvait produire effet qu'à la date du 31 décembre 2015, à l'expiration de la seconde période triennale du bail renouvelé, conformément aux dispositions de l'article L.145-4 du code de commerce. Par ailleurs, il est constant que la sanction du départ irrégulier du locataire au cours de la période triennale consiste dans le paiement des loyers et charges jusqu'à la fin de la période, et il est donc indifférent que la SCI du Lycée ait conclu un nouveau bail avec la SAS ISAFITNESS par acte du 19 juin 2015, cette circonstance étant sans effet sur le droit du bailleur à obtenir paiement des loyers dus au titre du premier bail. Il est pareillement indifférent que la SA La Poste n'ait pas eu la jouissances des lieux à compter du 31 décembre 2013, puisque cette situation de fait résulte de sa seule volonté de quitter les lieux de manière anticipée, après un congé prématuré, ainsi que la SCI du Lycée le fait valoir à bon droit. La résiliation amiable anticipée du bail n'était possible qu'en cas d'accord de volontés entre les parties, qui pouvait être tacite à condition d'être dépourvu d'ambiguité, et non équivoque. En l'espèce, après réception du congé, la SCI du Lycée a adressé à la SA La Poste deux lettres recommandées avec accusé de réception : - l'une le 12 octobre 2013, dans laquelle elle se borne à prendre acte du souhait de la locataire de quitter les locaux, et donne son accord pour un pré-état des lieux, tout en rappelant que la société La Poste reste locataire jusqu'à la fin de la période triennale soit le 31 décembre 2015, et redevable des loyers jusqu'à l'expiration de cette date, - la seconde, par l'intermédaire de son conseil, datée du 5 décembre 2013, dans laquelle elle indique, à nouveau, qu'il ne pourra être mis fin au bail qu'à l'issue de la prochaine période triennale, soit le 31 décembre 2015, que le congé ne pourra produire effet qu'à cette date, et que la société La Poste demeure débitrice des loyers jusqu'au 31 décembre 2015, quand bien même les clés lui seraient restituées, cette restitution n'ayant pas pour effet de la libérer de ses obligations; et l'établissement d'un état des lieux ne visant qu'à constater la situation au jour de sa réalisation, sans valoir aucunement acceptation de la résiliation unilatérale et prématurée. Cette position a de nouveau été réaffirmée par courrier officiel adressé le 5 novembre 2014 par le conseil de la SCI du Lycée à celui de la SA La Poste. La SCI du Lycée a donc de manière particulièrement claire, réitérée et catégorique, refusé tant le principe que les conséquences d'une résiliation amiable et anticipée du bail commercial à la date de la restitution des clés et de l'état des lieux de sortie. En exécution du bail, la SCI du Lycée est donc fondée à réclamer à la SA La Poste le paiement des sommes suivantes : - les loyers échus entre le 4 ème trimestre 2014 et le 3ème trimestre 2015 inclus (terme que le bailleur a accepté de donner à sa demande), - le tiers des taxes foncières, conformément aux stipulations de la clause Impôts et charges, en page 7 du bail, soit (au vu des avis d'impôt versés aux débats) la somme de 1593.66 euros au titre de la taxe foncière 2014, et celle de 830 euros au titre de la taxe foncière 2015, au pro rata du temps durant lequel le local est demeuré vacant, - la somme de 529.97 euros au titre de la facture EDF du 1er octobre 2014. 4- Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SA La Poste au paiement de ces sommes. Sur les frais de remise en état : 5- Se fondant sur les dispositions de l'article 555 alinéa 2 du code civil, l'appelante soutient que la SCI du Lycée ne justifie du coût représenté par la suppression des 'constructions, plantations ou ouvrages' mis en oeuvre dans les locaux, à savoir du prix des travaux de démolition nécessaires pour remettre l'intérieur des locaux dans l'état où ils se trouvaient au moment de son entrée dans les lieux, l'expert ayant préféré chiffrer le coût de la remise en état de quelques dégradations que présentaient les parois ou le carrelage. Elle souligne que ce coût ne peut en aucun cas être estimé à la somme de 98393 euros, telle qu'allouée par le jugement, alors qu'il s'agit de travaux de réaménagement à neuf. Elle ajoute que la SCI du Lycée ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice en qualité de propriétaire, dès lors que les locaux ont fait l'objet de travaux d'aménagement aux frais du nouveau locataire, exploitant d'une salle de sports. Elle reconnaît devoir seulement les travaux extérieurs de remise en état des murs, bardages, éléments de charpente, évalués par l'expert à la somme de 4226.02 euros TTC. 5- Se fondant sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, la SCI du Lycée réclame remboursement des travaux rendus nécessaires par la suppression des ouvrages réalisés par la Poste pour les seuls besoins de son activité et qui ont été laissés sur place, et/ou qui sont venus modifier l'aspect de l'immeuble, et par l'état déplorable des locaux (sols, murs, plafonds). 6- La cour relève que le bail ne contient aucune stipulation relative au sort, en fin de contrat, des importants travaux d'aménagement intérieurs et extérieurs réalisés par la Poste pour adapter les locaux à son activité, et les parties ont seulement convenu (page 6) que 'pour tout ce qui n'est pas prévu aux présentes, les parties déclarent se soumettre aux lois et usages'. Il convient en conséquence de faire application des dispositions de l'article 1730 du code civil, qui dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En l'espèce, les parties avaient fait dresser par huissier un état des lieux contradictoire le 5 juin 2000, dans lequel les parties intérieures des locaux donnés à bail (jusqu'alors à usage de concession automobile) étaient décrites comme suit : - le sol était composé de dalles en plastique anciennes, dégradées, et pour partie d'une surface en béton (face à un plan incliné d'accès à l'intérieur); l'ensemble étant décrit comme ancien mais en état d'usage, avec quelques petites fissurations éparses sur le béton, - les murs étaient pour partie en parpaings bruts, jointés, non enduits, en état d'usage, avec en partie arrière un mur en parpaings neufs, jointés, non enduits (construit d'un commun accord entre les parties), et pour une autre partie la présence de carreaux de plâtre, jointés en non enduits, en mauvais état sur le côté gauche, - les plafonds étaient revêtus pour partie de hourdis bruts, non enduits, sur des poutrelles en béton, et pour une autre partie avec un reste de faux plafond, au dessus de deux boxes. L'état des lieux de sortie du 30 décembre 2013 met en évidence la présence: -d'un sol revêtu de carrelage, avec des altérations (trous) ayant fait l'objet d'un rebouchage sommaire après enlèvement des meubles ou aménagements, - de nombreuses cloisons, fixées au sol, avec parfois des trous de chevilles, afin de réaliser des bureaux et des aménagements, - de traces noirâtres ou des trous de chevilles sur certains murs (hall d'entrée, pièce du coffre, pièce DAB, dernier bureau, sanitaire) ou comportant des portions de peinture manquantes, des câbles électriques sortant et pendant des murs, - des dalles de faux-plafond, - de nombreux meubles laissés sur place. Lors de ses opérations, l'expert judiciaire a fait les mêmes constatations, en relevant en outre le pourrissement d'un panneau de cloison dans les WC hommes, la dégradations de certaines menuiseries bois et métalliques (absence d'une plinthe bois dans le hall, traces d'impact sur un élément vitré, absence d'un mécanisme de fermeture de la porte d'accès dans la pièce située à droit du hall d'entrée, absence d'un judas dans la porte mitoyenne avec le dépôt de nuit, imposte défectueux d'une fenêtre en partie haute), la présence de vitrines mises en place par la Poste, et divers désordres en façade extérieure et sur le parking dans sa partie extérieure. Dans son rapport définitif déposé le 12 décembre 2014, M. [M] a évalué à 33245.70 euros le montant des travaux de remise en état, dont 18134.02 euros à la charge, selon lui, de la société La Poste, au terme d'une analyse des obligations des parties qui ne ressortait nullement de sa mission et qui, au surplus, étaitpartiellement erronnée, en ce qu'elle conduirait à exclure de l'indemnisation du bailleur certains postes tels que la démolition des cloisons et l'enlèvement des autres aménagements réalisés par la locataire pour les besoins spécifiques de son activité d'agence postale, qui relèvent pourtant de la nécessaire remise en état. C'est donc à juste titre que le tribunal a écarté ce dernier chiffrage et les conclusions définitives de M. [M]. Dans le cadre des opérations d'expertise, la SCI du Lycée a communiqué (pièce 22), un dossier technique établi par M. [G], maître d'oeuvre, qui fonde sa demande en paiement devant la cour, avec des métrés précis, et auquel est joint un devis de la SARL [W] en date du 22 octobre 2014, évaluant à la somme totale de 81522 euros TTC les travaux à réaliser dans le local commercial après restitution par la SA La Poste. Ce devis [W] correspond à des frais nécessaires pour remettre les locaux dans l'état où ils se trouvaient lors de l'entrée de la SA La Poste dans les lieux, et dont l'évaluation n'a pas donné lieu à critique sérieuse de la part de la Poste, ni de l'expert judiciaire qui les avaient initialement pris en compte dans sa note du 24 novembre 2014. Il convient seulement d'en déduire la somme de 11500 euros HT correspondant au coût de la pose d'un nouveau carrelage, dès lors que ce revêtement de sol n'existait pas lors de la prise de possession par la SA La Poste, et que le locataire sortant est seulement tenu de restituer la chose telle qu'il l'a reçue et suivant cet état. Le devis [W] rectifié ressort donc à la somme de 67 935 - 11500 = 56435 euros HT soit 67722 euros TTC. Il convient d'y ajouter : - le coût de la réfection de la rampe d'accès, existant lors de l'état des lieux d'entrée, et qui a été remplacée par trois marches par la locataire (soit un coût de 5223 euros selon le dossier technique de M. [G]), - le coût du remplacement des baies vitrées alu aux couleurs spécifiques de la Poste (bleu), par des menuiseries aluminium selon devis GAB 33 pour un montant de 11748 euros TTC; cette dépense étant indispensable afin d'assurer le clos (l'existence de dispositifs de fermetures extérieures lors de l'entrée dans les lieux n'étant nullement contestée). Le montant total des travaux de remise en état s'élève donc à la somme de 84693 euros TTC. L'indemnisation réclamée en fin de bail au titre de réparations locatives et des frais de remise en état n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice; c'est donc de manière inopérante que la Poste invoque l'existence d'un accord convenu entre la SCI du Lycée et son nouveau locataire, la société ISAFITNESS, au terme duquel celle-ci doit effectuer des travaux d'aménagement des locaux nécessaires à l'exploitation d'une salle de sport. 7- Infirmant le jugement, la cour condamnera donc la SA La Poste à payer à la SCI du Lycée la somme de 84693 euros TTC au titre des frais de remise en état, cette somme étant indexée sur l'indice INSEE BT 01 du coût de la construction à compter de la date du jugement. Sur les demandes accessoires: 8- Dès lors que la SCI du Lycée est jugée créancière d'une importante somme au terme de l'instance, et que la Poste échoue pour l'essentiel de ses prétentions, il est équitable de la condamner au paiement d'une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l'article700 du code de procédure civile. La Poste supportera les dépens d'appel et ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement, en ce qu'il a condamné la SA La Poste à payer à la SCI du Lycée les sommes suivantes: - 36 361,92 euros au titre des loyers dus, du 4ème trimestre 2014 au 3ème trimestre 2015 inclus, - 1 593,66 euros au titre de la taxe foncière 2014, - 830 euros au titre de la taxe foncière 2015, - 529,97 euros en remboursement de la facture EDF, - 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de première instance incluant le coût de l'expertise judiciaire, et celui du coût du constat des lieux de sortie, Infirme le jugement sur la condamnation au titre des frais de remise en état, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne la SA La Poste à payer à la SCI du Lycée la somme de 84693 euros TTC au titre des frais de remise en état, cette somme étant indexée sur l'indice INSEE BT 01 du coût de la construction à compter de la date du jugement, Y ajoutant, Condamne la SA La Poste à payer à la SCI du Lycée la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les autres demandes, Condamne la SA La Poste aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.