Tribunal judiciaire, 06 mai 2024. 24/00176

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00176 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WNR N° MINUTE : JUGEMENT rendu le lundi 06 mai 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128 DÉFENDEUR Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 février 2024 Délibéré le 06 mai 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 06 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00176 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WNR EXPOSÉ DU LITIGE Suivant bail verbal du 25 mars 2021, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [J] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2]). Le montant actuel du loyer mensuel est de 595,06 euros, charges comprises. Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7099,56 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par assignation délivrée le 6 novembre 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 8 978,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2023,les loyers dus du 2 octobre 2023 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. prétentions et moyens des parties À l'audience du 14 février 2024, la SA IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 février 2024, s'élève désormais à 10 749,66 euros. M. [J] [P] expose qu’il a repris le paiement des loyers hormis les mois de décembre et janvier. Il précise que la dette est consécutive à sa perte d’emploi mais qu’il a retrouvé un emploi de comptable et perçoit la somme mensuelle de 2 148 euros par mois. Il sollicite des délais, proposant de régler 270 euros par mois et demande à rester dans les lieux. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de résiliation du bail 1.1 Sur la recevabilité La SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur le fond Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 29 décembre 2022, M. [J] [P] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 7 099,56 euros qui y était mentionnée. La SA IMMOBILIERE 3F verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 février 2024, M. [J] [P] lui devait la somme de 10749,66 euros, soustraction faite des frais de procédure. Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse. Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [J] [P] et son expulsion. Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». En l’espèce, M. [J] [P] justifie être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de la bailleresse. Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 595,06 euros. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire. 2.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [J] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la SA IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [J] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 10 749,66 euros (dix mille sept cent quarante-neuf euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2024, AUTORISE M. [J] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 270 euros (deux cent soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, PRONONCE la résiliation du contrat de bail verbal, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, Dans l’hypothèse d’une telle résiliation, CONDAMNE M. [J] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F le solde de la dette locative, AUTORISE la SA IMMOBILIERE 3F, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, CONDAMNE M. [J] [P] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, Et en toute hypothèse, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [J] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [J] [P] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 6 novembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le Greffier La Juge