Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/06830

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître BOUANANE Copie exécutoire délivrée le : à : Maître NASSAR Monsieur [R] [W] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/06830 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T3X N° MINUTE : 9 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 15 mai 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971 DÉFENDEURS Monsieur [L] [W], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître NASSAR, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0877 Monsieur [R] [W], demeurant Chez [W] [L] au [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 15 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/06830 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T3X EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 1998, la société [Localité 3] HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]. Par acte d’huissier du 30 juin 2023, la société [Localité 3] HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [W] et Monsieur [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sans écarter l’exécution provisoire, aux fins de : - prononcer de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire ; - expulsion immédiate de Monsieur [L] [W] des lieux et tous occupants de son chef, dont Monsieur [R] [W], et ce, le cas échéant, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique ; - suppression du délai de deux mois - transport et séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ; - condamnation in solidum de Monsieur [L] [W] et Monsieur [R] [W] au paiement d’indemnités d’occupation correspondant aux loyers mensuels actualisés et augmentés des charges, majorés de 30% jusqu’à remise des clés ; - condamnation in solidum de Monsieur [L] [W] et de Monsieur [R] [W] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative. A l'audience du 13 mars 2024, la société [Localité 3] HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son assignation. Une dette de 61, 09 euros est réclamée à l’audience, échéance de février 2024 comprise. Elle rappelle que l’échéancier EDF n’est pas une preuve de la présence dans les lieux et que les certificats médicaux présentés sont postérieurs au PV de l’huissier. Monsieur [L] [W] est représenté par son conseil. Il fait valoir, à ce titre, que la demanderesse qui présente une sommation interpellative et un constat d’huissier échoue à démontrer l’absence d’occupation des lieux, au vu du manque de précision des pièces. Il a effectivement hébergé son cousin, ce que rien n’interdit. Par ailleurs, ni la gardienne ni aucun voisin n’ont été entendus, alors qu’il remet une attestation d’un voisin certifiant sa présence et qu’il ajoute qu’il doit partir tôt le matin, pour suivre des soins. Il demande le paiement d’une indemnité de 1000 euros au visa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sans en préciser le montant. L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. C'est, dès lors, le bailleur qui doit établir que le mode d'occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen, par exemple par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier. Au visa de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il convient de relever que les seuls éléments transmis pour justifier l’absence de Monsieur [L] [W] des lieux sont la sommation interpellative du 22 novembre 2022 et le constat d’huissier du 12 décembre 2022. Il résulte de la sommation interpellative du 22 novembre 2022 que le nom de [W] figue sur la boite aux lettres et sur les listes, que le locataire a été vu une journée, mais que plusieurs voisins, dont les noms ne sont pas mentionnés, ce qui ne permet pas de vérifier la pertinence de leur déclaration, ont assuré que le locataire ne vivait plus dans les locaux. Le commissaire de justice ajoute qu’aucune identité n’est relevée mais que la sous location semble confirmée. Il ressort du constat du commissaire de justice du 12 décembre 2022 que l’occupant se présente comme cousin du locataire, qui vivrait avec lui dans les lieux. Le commissaire de justice déclare que la pièce est très peu meublée et qu’il ne « voit d’affaires ou de papiers que ceux de l’occupant présent ». Il en déduit que l’occupant occupe les lieux, Monsieur [W] semblant être à l‘étranger. Il convient de relever qu’aucune description du logement n’est opérée, nombre de lits, nombre de placards, que le commissaire de justice a expliqué qu’il ne voyait que des affaires ou papiers de l’occupant, sans pour autant demander qu’il présente une CNI ou un passeport sachant qu’aucune précision n’est apportée ni sur le type d’affaires ni sur les papiers, les deux défendeurs portant le même nom, le commissaire de justice en déduisant que le locataire en titre lui semble à l’étranger. Le commissaire n’a pas, non plus, interrogé la gardienne de l’immeuble. Il est rappelé, au surplus, qu’aux termes de l’article 1er de l’ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers, les huissiers de justice peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Ces éléments, imprécis, attestent de ce que le locataire héberge chez lui un membre de sa famille, sans précision de durée, et sont de nature à apporter une explication à la présence de l’occupant qu’a rencontré le commissaire de justice. Toutefois le seul hébergement de la famille n'est pas interdit hors le cas d'une cession de bail. Or, si le locataire n'a apporté que peu de documents probants justifiant de sa résidence principale dans les lieux, il sera rappelé que la charge de la preuve ne lui incombe pas. Force est de constater que le bailleur n'apporte pas d'éléments suffisants, probants, et précis, à rapporter la preuve formelle de ce que, au-delà de la présence de tiers dans le logement, le preneur a quant à lui cessé d’habiter sur place, et a opéré une cession du bail. La société bailleresse est ainsi déboutée de ses demandes. Il conviendra en conséquence de débouter la bailleresse de sa demande de résiliation du bail aux torts du locataire. Les demandes subséquentes d'expulsion et indemnité d'occupation deviennent sans objet. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers Monsieur [W] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [W] reste lui devoir la somme de 61, 09 euros, à la date du 10 février 2024. Pour la somme au principal, Monsieur [L] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 61, 09 euros. Sur les demandes accessoires La société demanderesse, qui succombe sur les demandes principales, la demande de paiement de la dette étant formulée à l’audience, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. La société PARIS HABITAT est condamnée à payer à Maître Lobna NASSAR, avocat de Monsieur [L] [W] inscrit au barreau de Paris, une somme de 700 euros au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière aurait exposés si elle n'avait pas été bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale conformément à l'article 700-2° du code de procédure civile, laquelle somme sera recouvrée conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ; La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la société [Localité 3] HABITAT de ses demandes de résiliation du contrat de bail, les demandes subséquentes devenant sans objet. CONDAMNE Monsieur [L] [W] à verser à la société [Localité 3] HABITAT la somme de 61, 09 euros à la date du 10 février 2024. CONDAMNE la société PARIS HABITAT à payer à Maître Lobna NASSAR, avocat de Monsieur [L] [W] inscrit au barreau de Paris, une somme de 700 euros au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière aurait exposés si elle n'avait pas été bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale conformément à l'article 700-2° du code de procédure civile, laquelle somme sera recouvrée conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ; RAPPELLE que lorsque l’avocat recouvre intégralement l’indemnité fixée en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, il renonce à percevoir la part contributive de l'État ; REJETTE le surplus des demandes des parties ; CONDAMNE [Localité 3] HABITAT aux dépens de l'instance. RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Le greffier Le juge des contentieux de la protection