Cour d'appel, 27 janvier 2023. 21/01629

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 27 JANVIER 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01629 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC7S6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2020 -Tribunal judiciaire d'EVRY - RG n° 19 / 00247 APPELANTS Monsieur [U] [B] [H] né le 04 Décembre 1971 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] Madame [F], [V], [K] [R] épouse [H] née le 10 Mai 1979 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 4] Tous deux représentés par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assistés de Me Nadine GHORAYEB, avocat au barreau de PARIS, toque : E1536 INTIMÉS Madame [N] [M] née [Z] épouse [M] née le 28 Novembre 1982 à [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 4] Monsieur [G] [M] né le 19 Avril 1978 à [Localité 8] [Adresse 3] [Localité 4] Tous deux représentés et assistés par Me Brigitte GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 15décembre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de : M. Claude CRETON, Président de chambre Mme Pascale SAPPEY-GUESDON, Conseillère M. Lionel LAFON, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Marylène BOGAERS ARRÊT : contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour iniitalement prévue le 20 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Claude CRETON, Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présent lors du prononcé. **** M. et Mme [H] ont interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire d'Evry du 14 décembre 2020 qui, après avoir ordonné une expertise, prononce sur le fondement de la garantie des vices cachés la résolution de la vente d'un bien immobilier qu'ils ont conclue avec M. et Mme [M] les 18 octobre 2013 et 28 février 2014, ordonne la restitution du prix de vente et les condamne à payer à M. et Mme [M] la somme de 11 962 euros au titre des frais occasionnés par la vente et la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils sollicitent l'infirmation du jugement sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [M] de leur demande de condamnation à leur payer la somme de 31 758,10 euros au titre du remboursement des frais qu'ils ont engagés, la somme de 24 600 euros au titre de leur préjudice de jouissance et des sommes de 3 646,52 euros et de 43 964,13 euros correspondant aux intérêts des emprunts contractés pour financer l'acquisition du bien immobilier litigieux. M. et Mme [H] ont d'abord conclu à l'irrecevabilité de la demande de résolution de la vente faute pour M. et Mme [M] de produire le certificat du service de la publicité foncière ou la copie de la demande revêtue de la mention de publicité de l'assignation. Se fondant ensuite sur le rapport d'un architecte, ils demandent à la cour d'ordonner une nouvelle expertise, confiée à un architecte spécialisé dans les pathologies des fissures, avec pour mission, notamment, d'examiner l'évolution des désordres constatés par l'expert judiciaire et d' en déterminer les causes. M. et Mme [H] ont ensuite demandé à la cour de déclarer irrecevable les demandes de M. et Mme [M] 'de résolution de la vente sur le fondement d'un vice caché relatif à la non-constructibilité de leur parcelle sise afférente au bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Essonne) et cadastrée section AE n° [Cadastre 2] comme prescrite' et 'comme étant une demande nouvelle en appel'. Ils ont enfin conclu au rejet des demandes de M. et Mme [M] et réclamé leur condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour contester l'existence d'un tel vice, M. et Mme [H] font valoir que l'acte précise que le bien vendu est en 'mauvais état' et que M. et Mme [M], qui ont engagé des travaux à l'intérieur du pavillon dès la signature de la promesse de vente, ont pu constater qu'il présentait des fissures extérieures et intérieures visibles même par un profane. Ils ajoutent qu'ils ont en outre été informés par le notaire de l'existence de risques d'inondation et de retraits-gonflements du sol révélés par le document relatif à l'état des risques naturels annexé à la promesse de vente, M. et Mme [M] acceptant de 'faire leur affaire personnelle de la situation de l'immeuble au regard du plan de prévention des risques naturels, technologique, miniers, sismiques, de l'exécution des prescriptions de travaux, le cas échéant relatés sur les documents annexés'. M. et Mme [H] ajoutent qu'ils ne connaissaient pas la cause des fissures au moment de la vente, l'expert judiciaire ayant d'ailleurs précisé qu'un profane, acquéreur ou vendeur, ne pouvait interpréter ces désordres comme pouvant provenir d'une déstabilisation de l'assise des fondations, de sorte que la clause excluant la garantie des vices cachés doit recevoir application. M. et Mme [M], qui ont formé un appel incident, demandent à la cour de condamner M. et Mme [H] à leur payer ; - la somme de 16 500 euros correspondant aux 'frais de notaire' ; - la somme de 3 646,52 et celle de 43 964,13 euros au titre des intérêts d'emprunt ; - la somme de 31 758,10 euros correspondant au coût des travaux qu'ils ont réalisés dans le bien ; - la somme de 24 600 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. Ils réclament en outre la condamnation de M. et Mme [M] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : 1 - Sur la recevabilité de l'action de M. et Mme [M] Attendu que M. et Mme [M] justifient la publication de l'assignation au service de la publicité foncière ; que ce motif d'irrecevabilité doit donc être rejeté ; Attendu que M. et Mme [H] demandent également à la cour de déclarer irrecevable l'action en garantie des vices cachés comme 'prescrite' sans toutefois justifier cette prétention ; qu'il y convient de rejeter cette fin de non-recevoir ; 2 - Sur les demandes de M. et Mme [M] Attendu que la demande de nouvelle expertise formée pour la première fois par M. et Mme [H] ne constitue pas une demande nouvelle, les parties pouvant proposer en appel de nouvelles preuves ; qu'elle est donc recevable ; qu'il n'y a cependant pas lieu d'ordonner cette expertise pour le seul motif allégué que la nature des désordres affectant l'immeuble litigieux nécessite une expertise par un architecte spécialiste de la pathologie des fissures alors qu'en outre M. et Mme [H], qui n'avaient pas adressé de dires à l'expert et n'avaient pas critiqué ses conclusions devant le tribunal, ont versé aux débats un rapport d'expertise privé versé qui ne remet pas en cause les constatations et conclusions de l'expert judiciaire ; Attendu que l'expert a constaté que le bâtiment présente des fissures sur les murs et au niveau du carrelage du salon ; qu'il précise que ces désordres sont apparus pendant la période entre l'intervention de la société CRT dont les travaux ont été facturés en décembre 2015 et le mois de septembre 2016 lorsqu'ils ont été dénoncés par M. et Mme [M] ; qu'il a indiqué que 'ces désordres se manifestent dans les zones de singularité de l'ouvrage et apparaissent davantage à l'intérieur de la construction et à l'extérieur dans la zone non recouverte de l'isolant thermique qui masque les désordres (pieds de façades)' ; qu'il a ensuite précisé que 'ces désordres témoignent pour certains au moins de mouvements d'assise de l'ouvrage (mouvement en fondation de l'ouvrage ou du sol d'assise de ces fondations) et qu'ils 'causent la rupture des éléments les plus fragiles et les revêtements (carrelage, peinture) et 'affectent les doublages et le sol au rez-de-chaussée de l'habitation' ; que l'expert a ensuite constaté que l'ouvrage se trouve dans 'une zone de retrait gonflement d'aléa moyen proche d'une zone d'aléa fort' et que la commune d'[Localité 4] a fait l'objet de deux arrêtés de catastrophe naturelle à la suit d'épisodes de retrait gonflement du sol sensible aux variations hydriques, le premier en date du 19 septembre 2017 couvrant la période de janvier 1991 à fin mars 1997 et le second en date du 27 mai 2005 couvrant la période de juillet à septembre 2003 ; Attendu que l'expert a ensuite relevé que ces désordres, provoqués par des tassements différentiels en fondation de l'ouvrage du fait d'une sensibilité aux variations hydriques du sol, portent atteinte à la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination en raison de l'existence de fissures et de leur évolution qui affectant la stabilité de l'ouvrage qui ne peut être assurée qu'en procédant à des travaux de stabilisation des fondations ; Attendu que si des fissures étaient visibles lors de la vente à M. et Mme [M], ceux-ci, en l'absence d'information sur l'instabilité du sol et sa sensibilité aux variations hydriques, n'ont pu apprécier la gravité du vice dans toute son ampleur et ses conséquences compte tenu de l'instabilité des fondations, le document relatif aux risques naturels ne visant que les risques d'innondation; Attendu que l'acte de vente contenant une clause excluant la garantie des vices cachés à laquelle sont légalement tenus les vendeurs, il appartient à M. et Mme [M], pour écarter l'application de cette clause, d'établir que M.et Mme [H] avaient connaissance du vice ; que l'expert a indiqué qu'en l'état de vétusté de l'ouvrage cédé, un profane, acquéreur comme vendeur, ne pouvait interpréter ces désordres comme pouvant provenir d'une déstabilisation de l'assise en fondation de l'ouvrage' et que 'l'ensemble des éléments communiqués et les déclarations des parties ne permettent pas de déterminer avec certitude le degré de connaissance par les vendeurs de la prédisposition à l'instabilité du sol d'assise de l'ouvrage du fait de sa sensibilité intrinsèque aux variations hydriques' ; qu'en outre, aucun élément n'établit que M. et Mme [H] avaient eu connaissance de l'arrêté de catastrophe naturel de mai 2005 et, s'ils en ont eu connaissance, que le bien litigieux avait subi des désordres à la suite des événements ayant justifié la délivrance de cet arrêté ; qu'enfin, si le permis de construire que M. et Mme [H] ont obtenu le 1er avril 2008 en vue de la construction de leur maison comporte une annexe indiquant que le terrain est 'situé sur un sous-sol argileux avec un aléa fort qui peut être à l'origine de sinistres lorsque s'alternent des périodes humides et sèches', il n'en résulte pas que ceux-ci savaient que le terrain sur lequel est édifié le bien vendu à M. et Mme [M], bien que situé à proximité, pouvait entraîner l'instabilité des fondations à l'origine des désordres litigieux ; Attendu qu'il convient en conséquence de débouter M. et Mme [M] de leur demande de résolution de la vente qui se heurte à l'application de la clause exclusive de garantie et d leurs demandes en paiement des dommages et intérêts ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Déclare recevable la demande d'expertise mais la rejette ; Infirme le jugement sauf en ce qu'il déboute M. et Mme [M] de leurs demandes en paiement de la somme de 31 758;10 euros et de la somme de 24 000 euros ; Statuant à nouveau : Rejette les fins de non-recevoir soulevées par M. et Mme [H] ; Déboute M. et Mme [M] de leur demande de résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ; Condamne M. et Mme [M] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT