Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/01654

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL 62 rue Franklin 93100 MONTREUIL Téléphone : 01 48 58 82 53 @ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/01654 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIZK Minute : Société CDC HABIAT SOCIAL Représentant : Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 C/ Madame [T] [E] copie Exécutoire délivrée à : Maître Hela KACEM Copie certifiée conforme délivrée à : Maître Hela KACEM Madame [T] [E] Le JUGEMENT du 5 mars 2024 Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 05 Mars 2024; par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ; Après débats à l'audience publique du 21 Décembre 2023 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Société CDC HABIAT SOCIAL, demeurant 33 avenue Mendès France - 75013 PARIS représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [T] [E], demeurant Résidence les Ruffins - 143, rue des Ruffins - n° porte B103 - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS comparante D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 11 août 2021, la Société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [T] [E], un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) n°B103 situé au 143 rue des Ruffins, 93100 MONTREUIL, 1er étage, pour un loyer mensuel initial de 607,50 euros, hors charges. Des loyers étant demeurés impayés, la Société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [T] [E], par acte d'huissier en date du 8 février 2023, un commandement de payer la somme de 1.555,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 3 janvier 2023. Par acte d'huissier en date du 28 septembre 2023, la Société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges, - ordonner l'expulsion de Madame [T] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, - dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7, R441-1, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, - condamner Madame [T] [E] à payer à la Société CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 2.418,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au terme d’août 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer en aplication de l’article 1344-1 du code civil, ainsi qu’aux loyers et charges, échus, le cas échéant, entre l’arrêté des comptes et le point de départ de l’indemnité d’occupation, sans préjudice des sommes dues à la date de l’audience, - fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner Madame [T] [E] à due concurrence, - condamner Madame [T] [E] à payer à la demanderesse la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile, - la condamner en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 février 2023. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 décembre 2023. La Société CDC HABITAT SOCIAL, régulièrement représentée, actualise sa créance à la somme de 1.679,16 euros, échéance du mois de novembre 2023 comprise, selon décompte en date du 11 décembre 2023. Elle ne s'oppose pas aux délais de paiement. Madame [T] [E] comparaît et propose de verser 170 euros par mois en sus de son loyer courant. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 3 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la Société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX 6 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur la demande de résiliation du bail afférent au logement En vertu de l'article 1224 et 1228 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1729, si le preneur ne paye pas le prix du bail, le bailleur peut faire résilier le bail. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte du décompte actualisé versé par la Société CDC HABITAT SOCIAL que la dette de la locataire s'élève désormais à la somme de 1.679,16 euros, échéance du mois de novembre 2023 comprise, selon décompte en date du 11 décembre 2023. Il est ainsi établi que Madame [T] [E] s'est abstenue de payer régulièrement les loyers et charges, contrevenant à son obligation en tant que locataire. L'importance et l'ancienneté de la dette caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par application des articles précités. Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail à la date du 8 avril 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [T] [E] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La Société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [T] [E] lui doit la somme de 1.679,16 euros, à la date du 11 décembre 2023, mois de novembre 2023 inclus. Il faut déduire de cette somme les frais d'un montant total de 245,90 euros (121,88 euros le 19 octobre 2022 et 124,02 euros le 14 mars 2023). Madame [T] [E] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.433,26 euros. Sur les délais de paiement Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". En l'espèce, Madame [T] [E] perçoit 2.189 euros par mois en tant que professeur des écoles. Elle vit seule dans le logement et n'a pas d'enfants. Elle a repris le paiement des loyers depuis le mois de septembre 2022. Elle propose de verser 170 euros par mois en sus de son loyer courant. Ces circonstances justifient de soumettre la résiliation du bail au non respect des délais de paiement ci-après définis. L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [T] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort. Sur les demandes accessoires Madame [T] [E], parties perdantes, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 11 août 2021 entre la Société CDC HABITAT SOCIAL et Madame [T] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 143 rue des Ruffins, 93100 MONTREUIL, à la date du 8 avril 2023 mais en suspend les effets ; CONDAMNE Madame [T] [E] à verser à la Société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.433,26 euros (décompte arrêté au 11 décembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023, déduit des frais) ; AUTORISE Madame [T] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [T] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [T] [E] soit condamnée à verser à la Société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la Société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [T] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection