Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00142

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 13 JUIN 2024 N° RG 24/00142 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GWKV N° minute : 24/00221 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE GRAND BOURG HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Annie MONNET SUETY, avocat au barreau de l’Ain, sunstituée par Me Eric ROZET, avocat au barreau de l’Ain et DEFENDEUR Monsieur [C] [H] [Z] né le 16 Juin 1966 à [Localité 3] demeurant [Adresse 2] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat:Madame PONCET, Présidente Greffier:Madame TALMANT, Greffier Débats:en audience publique le 02 Mai 2024 Prononcé: décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024 copies délivrées le 13 JUIN 2024 à : GRAND BOURG HABITAT Monsieur [C] [H] [Z] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 JUIN 2024 à : GRAND BOURG HABITAT RAPPEL DES FAITS Par contrat du 24 novembre 2005, l'Office Public de l'Habitat BOURG HABITAT a donné à bail à M. [C] [Z] un logement à usage d’habitation situé au 3e étage, [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 344,96 € provision sur charges incluse. Par acte notarié du 06 juillet 2023, l'office public de l'habitat BOURG HABITAT a changé sa dénomination et est devenu GRAND BOURG HABITAT. Des loyers étant demeurés impayés, GRAND BOURG HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 16 novembre 2023 ; puis il a fait assigner M. [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 22 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs. A l’audience du 02 mai 2024, GRAND BOURG HABITAT maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection de : - prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; - d'ordonner l’expulsion immédiate de M. [C] [Z], ainsi que tous occupants de son chef ; - de condamner M. [C] [Z] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux ; - de condamner M. [C] [Z] à lui payer la somme actualisée de 1.220,44 € somme arrêtée au 17 avril 2024; - de condamner M. [C] [Z] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. GRAND BOURG HABITAT a indiqué ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement eu égard à la reprise du paiement du loyer courant. M. [C] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant la somme de 450 € par mois, loyer courant compris, en règlement de l'arriéré. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. I. SUR LA RECEVABILITE Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 22 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023. Par ailleurs, GRAND BOURG HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR LES DEMANDES EN PRONONCE DE LA RESILIATION DU BAIL ET D'EXPULSION L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1184 du code civil (dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail) rappelle que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. (...) La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsque celle-ci est encore possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, M. [C] [Z] ne s'est pas acquitté de plusieurs mois de loyers et aucun versement, même partiel, n'a été effectué du mois de juillet 2023 au mois de février 2024. En conséquence, la dette locative s'est considérablement aggravée et atteint désormais la somme de 1.220,44 € au 17 avril 2024. Son montant n’est d’ailleurs pas contesté. Il s'agit là de manquements suffisamment graves aux obligations pesant sur le locataire, lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion. Cependant, l'article 1184 alinéa 3 du code civil susvisé permet d'accorder des délais avant de résilier le bail. En l'espèce, M. [C] [Z] explique à l'audience que ses difficultés financières s'expliquent par une période de chômage et par la perte de la CMU. Il confirme avoir rencontré des problèmes de santé qui ont nécessité des opérations et ont engendré des frais. Il déclare percevoir désormais un salaire de 1.400 €. Par ailleurs, M. [C] [Z] a repris le paiement du loyer courant au mois de mars 2024 grâce à un règlement de 400 €. Il propose de mettre en place un plan d'apurement de 450 € par mois, loyer courant compris. Eu égard à l'amélioration de la situation professionnelle de M. [C] [Z] et à la reprise du paiement du loyer courant, il convient de lui accorder des délais pour l’exécution de ses obligations. En conséquence, M. [C] [Z] devra avoir réglé, selon les modalités décrites au dispositif, la dette de loyers ainsi que les loyers courants. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion et la condamnation de M. [C] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Il convient de rappeler que M. [C] [Z] doit s'acquitter du paiement du loyer et des charges courantes échus et non payés entre le 17 avril 2024 et la date du présent jugement. A défaut, il y a lieu le condamner au paiement des sommes correspondantes III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : M. [C] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, PRONONCE, sauf respect des délais ci-dessous accordés, la résiliation du bail conclu le 24 novembre 2005 entre GRAND BOURG HABITAT et M. [C] [Z] concernant le logement situé au 3e étage, [Adresse 2] à [Localité 3], à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [C] [Z] à verser à GRAND BOURG HABITAT la somme de 1.220,44 € (décompte arrêté au 17 avril 2024, incluant l'échéance du mois de mars 2024 et un règlement de 400 € le 17 avril 2024) ; CONDAMNE M. [C] [Z] à payer à GRAND BOURG HABITAT les loyers et charges courants échus et non payés à compter du 17 avril 2024 jusqu’au présent jugement ; SURSOIT a l'exécution des poursuites et autorise M. [C] [Z] à s’acquitter de ces sommes, en 24 mensualités de 50 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'en revanche, à défaut de paiement du loyer courant ou d'une échéance due au titre des arriérés locatifs avant le 10 de chaque mois : * le contrat de bail portant sur le logement à usage d’habitation situé au 3e étage, [Adresse 2] à [Localité 3] sera résolu sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire, * le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, * il sera ordonné à M. [C] [Z] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés, ou l’expulsion, * GRAND BOURG HABITAT sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de M. [C] [Z] et de tout occupant de son chef, des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, * M. [C] [Z] sera tenu de payer à GRAND BOURG HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, outre revalorisation légale, DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; CONDAMNE M. [C] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ; DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 juin 2024. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection,