Cour d'appel, 29 février 2024. 21/17076

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 29 FEVRIER 2024 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17076 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMYG Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Septembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1120011095 APPELANTS Madame [D] [P] épouse [N] née le 31 décembre 1936 à [Localité 7] (MAROC) [Adresse 1] [Localité 4] Monsieur [V] [N] né le 25 juin 1955 à [Localité 8] (MAROC) [Adresse 3] [Localité 6] Représentés par Me Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878 Assistés par Me AZOULAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0156 INTIMEE S.A. IN'LI anciennement dénommée OGIF RCS de Nanterre n° 602052 359 [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 5] Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assistée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0431 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 17 septembre 1980, renouvelé le 1er octobre 1985, la société Immobilière du fer de beche aux droits de laquelle vient désormais la société IN'LI anciennement dénommée OGIF a donné à bail à M. [V] [N] un appartement d'habitation, situé [Adresse 1], bâtiment C escalier 1, 3ème étage, porte 47, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable 1250 francs par mois, outre provision pour charges, et un dépôt de garantie de 2500 francs. En son article 3 le bail précise que le logement est loué à titre d'habitation principale et doit être occupé au moins 8 mois par an, le preneur s'interdisant de céder son droit même à titre gratuit, de sous-louer en totalité ou en partie, nu ou meublé, l'appartement, de s'y substituer toute personne ou de le prêter, même temporairement, à des tiers. À l'occasion, des enquêtes annuelles de ressources sur le Supplément de Loyer de Solidarité, ci-après SLS, la société IN'LI a été informée que M. [V] [N] ne résidait plus dans le logement, les lieux étant exclusivement occupés par sa mère, Mme [D] [N]. Par courrier du 7 mars 2019, M. [N] a invoqué la continuité du bail au bénéfice d'un ascendant pour justifier de l'occupation de l'appartement par sa mère Mme [D] [N], et a demandé que ses revenus soient pris en compte de sorte que le SLS n'est pas applicable. Par courriel en retour du 6 juin 2019, la société IN'LI a demandé à M. [N] de justifier du transfert du bail au profit de Mme [D] [N], rappelant que l'unique contractant était M. [V] [N], et que le SLS est calculé en tenant compte des revenus du titulaire du bail et non celui de l'occupant. La société IN'LI a rappelé cette position à M. [N] par courrier du 10 février 2020. Par acte du 17 novembre 2020, la société IN'LI a fait assigner M. [V] [N] et Mme [D] [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ' qu'il soit dit que M. [V] [N] a manqué à son obligation d'occupation personnnelle des lieux, dès lors qu'il n'habite plus l'appartement qui lui a été donné en location à titre de résidence principale, dans lequel il a introduit des tiers, à constatation de la validité du congé, ' prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 17 septembre 1980, ' ordonner l'expulsion immédiate de M. [V] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment Mme [D] [N], des locaux donnés à bail, en la forme ordinaire, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, ' l'autorisation d'enlever et séquestrer les meubles garnissant le logement dans tel garde-meubles au choix de la demanderesse, aux frais et risques du locataire, ' la condamnation de M. [V] [N] au paiement de la somme de 31639,32 € au titre de sa dette locative, terme d'octobre 2020 inclus, ' la condamnation de M. [V] [N] à payer à IN'LI, à titre d'indemnité d'occupation à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la reprise des lieux, une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, ' qu'il soit dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, ' la condamnation de M. [V] [N] à payer à IN'LI une somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. En défense, M. [V] [N] et Mme [D] [N], représentés, ont sollicité le débouté de la société IN'LI de l'ensemble de ses demandes et présenté les demandes reconventionnelles suivantes : À titre principal, ' constater l'existence d'un bail verbal conclu et exécuté entre Mme [D] [N] et l'OGIF aux droits de laquelle vient IN'LI aux conditions et charges du bail du 17 septembre 1980, À titre subsidiaire, ' ordonner le transfert des baux du 17 septembre 1980 et 1er octobre 1985 au profit de Mme [N], ' enjoindre la société IN'LI d'actualiser sa créance de loyers et charges conformément à l'article 441-9 du code de la construction et de l'habitation applicable en l'espèce, en liquidant le SLS compte tenu des justificatifs produits par M. [V] [N], et dire qu'à défaut d'actualisation, celle-ci ne pourra se prévaloir d'une créance quelconque envers M. [V] [N], En tout état de cause, ' condamner la société IN'LI à payer à Mme [D] [N] la somme de 10.000 euros à titre de préjudice moral, ' condamner la société IN'LI à payer à Mme [D] [N] et à M. [V] [N] la somme de 2.500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, écarter l'exécution provisoire, non compatible avec la nature de l'affaire. Par courriel du 30 août 2021, le conseil de la société IN'LI a transmis le détail du calcul du SLS, et a expliqué que le solde restant dû de 9.760,95 euros correspondait pour l'essentiel au SLS appliqué pour 2020 et 2021. Par jugement contradictoire entrepris du 3 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Dit que M. [V] [N] a manqué à son obligation d'occuper personnellement les lieux, ayant quitté depuis 1993 l'appartement dans lequel il a introduit un tiers Mme [D] [N], et ce sans en avertir le bailleur, et sans avoir recueilli le consentement de ce dernier. Prononce la résiliation judiciaire du bail signé le 17 septembre 1980 et renouvelé le 1er octobre 1985, entre M. [V] [N] et la société Immobilière du fer de beche aux droits de qui vient désormais la société IN'LI, pour les locaux loués [Adresse 1], 3ème étage, porte 47, Ordonne l'expulsion des lieux loués de M. [V] [N] et de tous occupants de son chef, notamment Mme [D] [N], au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la notification de la présente décision, et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué, et condamne M. [V] [N] à son paiement, Condamne M. [V] [N] à payer à la société IN'LI la somme de 9.336,57 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté du 31 mai 2021, Dit que la société IN'LI n'a pas agi de mauvaise foi et déboute M. [V] [N] et Mme [D] [N] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, Condamne in solidum M. [V] [N] et Mme [D] [N] à payer à la société IN'LI la somme de 1.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [V] [N] et Mme [D] [N] aux dépens de l'instance, Dit que la nature du litige ne justifie pas le prononcé de l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 28/09/2021 par Mme [D] [N] et M. [V] [N], Vu les conclusions remises au greffe le 01 juin 2022 par lesquelles Mme [D] [N] et M. [V] [N] demandent à la cour de : ' Declarer Mme [D] [N] et M. [V] [N] recevables et bien fondés en leur appel ; Y faisant droit, ' Infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a écarté l'exécution provisoire ; Et, statuant à nouveau, À titre principal, ' Declarer qu'il existe un bail verbal conclu et exécuté entre Mme [D] [N] et l'OGIF, aux droits de laquelle vient IN'LI, aux conditions, clauses et charges du bail du 17 septembre 1980 ; À titre subsidiaire, ' Ordonner le transfert des baux du 17 septembre 1980 et 1er octobre 1985 au profit de Mme [D] [N], aux conditions, clauses, charges et conditions identiques à celles en vigueur ; En tout état de cause, ' Débouter la société IN'LI de toutes ses demandes, fins et conclusions ; ' Condamner la société IN'LI à rembourser à M. [V] [N] l'intégralité des sommes perçues au titre du Supplément de Loyers Solidarité ; ' Condamner la société IN'LI à payer à Mme [D] [N] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; ' Condamner la société IN'LI à payer à Mme [D] [N] la somme de 2.500 euros et à M. [V] [N] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ; Vu les conclusions remises au greffe le 22 décembre 2023, au terme desquelles la société IN'LI demande à la cour : ' Débouter M. [V] [N] et Mme [D] [N] en leur appel, ainsi que de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. ' Confirmer le Jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à faire droit à la demande de la société IN'LI au titre de l'actualisation de la dette de M. [V] [N] au titre de l'arriéré de loyers et charges. Y ajoutant, ' Condamner M. [V] [N] à payer à IN'LI la somme de 51.181,86 euros, terme de novembre 2023 inclus, à laquelle viendront s'ajouter les loyers échus à la date de la décision à intervenir. ' Condamner M. [V] [N] à payer à IN'LI la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ' Condamner M. [V] [N] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Galland, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu l'ordonnance de clôture du 21 décembre 2023, Vu les conclusions remises au greffe le 17 janvier 2024 aux termes desquelles la société IN'LI maintient ses demandes, sauf à actualiser le montant de la dette locative en sollicitant la condamnation de M. [V] [N] au paiement de la somme de 14.869,52 euros, terme de décembre 2023 inclus,à laquelle viendront s'ajouter les loyers échus à la date de la décision à intervenir. Vu les conclusions aux fins de révocation de l'ordonnance de clôture remises au greffe le 22 janvier 2024 aux termes desquelles Mme [D] [N] et M. [V] [N] demandent à la cour, au visa des articles 15, 802 et 803 du code de Procédure Civile, de : REVOQUER l'ordonnance de clôture intervenue le 21 décembre 2023 ; ADMETTRE aux débats les conclusions de Monsieur et Madame [N] signifiées le 22 janvier 2024 et la pièce 73 communiquée le même jour ; DIRE que l'audience des plaidoiries est maintenue au 24 janvier 2024 DIRE que les dépens suivront le sort de l'affaire au fond. Vu les conclusions remises au greffe le 22 janvier 2024 aux termes desquelles Mme [D] [N] et M. [V] [N] maintiennent leurs demandes. A l'audience de plaidoiries du 24 janvier 2024, les parties ont confirmé leur accord sur la révocation de l'ordonnance de clôture, l'admission de leurs dernières conclusions et une nouvelle clôture afin qu'il soit statué au fond sans renvoi à la mise en état. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la révocation de l'ordonnance de clôture L'article 803 du code de procédure civile dispose que "l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (...)". Si la révocation de l'ordonnance de clôture est sollicitée par les parties pour rendre recevables les écritures postérieures à celle-ci, sans que la réouverture des débats ne soit réclamée, il convient de révoquer l'ordonnance, de fixer la nouvelle clôture à la date des débats et de statuer au fond (Civ.1re, 24 octobre 2012, n°11-25292). Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile : ' Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.' En l'espèce, la société IN'LI a adressé au greffe le 17 janvier 2024, soit postérieurement à la clôture du 21 décembre 2023, des conclusions aux fins d'actualisation de la dette locative compte tenu du décompte actualisé produit et arrêté au 5 janvier 2024. M. [V] [N] et Mme [D] [N] ont adressé au greffe le 22 janvier 2024 des conclusions aux fins de révocation de l'ordonnance de clôture. A l'appui de cette demande, ils font valoir que les conclusions qui ont été notifiées accompagnées de deux pièces nouvelles n'ont pas été transmises suffisamment tôt pour qu'ils puissent critiquer l'actualisation des montants de la créance réclamée et le calcul de cette dernière. Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile : 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense'. Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction. Les conclusions d'actualisation sont recevables après la clôture si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse. Néanmoins, les appelants soutiennent à juste titre qu'ils doivent pouvoir critiquer l'actualisation des montants de la créance réclamée et le calcul de cette dernière. Il convient d'accueillir la demande en révocation de l'ordonnance de clôture au vu du principe essentiel de la contradiction en application de l'article 16 du code de procédure civile, constituant un motif grave au sens de l'article 803 du code de procédure civile. Il convient d'accueillir aux débats les dernières conclusions et pièces remises au greffe par les parties: - conclusions d'intimée n° 3 et en actualisation de la société IN'LI signifiées par RPVA le 17 janvier 2024 et la pièce n°34 ; - conclusions d'appelants n°3 de M. [V] [N] et Mme [D] [N], signifiées par RPVA le 22 janvier 2024, et la pièce n°73. Conformément à l'accord des parties, il convient de prononcer la clôture de la procédure à la date de l'audience de plaidoiries du 24 janvier 2024 et de statuer. Sur la résiliation judiciaire du bail, l'existence d'un bail verbal au profit de Mme [D] [N] et la demande de transfert du bail M. [V] [N] et Mme [D] [N] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation des lieux par le locataire en titre. Ils font valoir à titre liminaire que celle-ci ne pouvait pas être prononcée sur le fondement des articles 1103,1104 et 1217 du code civil dans leur rédaction issue de la réforme du droit des obligations, s'agissant d'un contrat de location de 1980. En l'espèce, ce moyen est inopérant dès lors que les principes retenus par le juge et contenus dans ces articles existaient déjà sous un autre numérotation conformément aux articles 1134 et 1184 du code civil, applicables au litige. M. [V] [N] et Mme [D] [N] font également valoir à titre liminaire que le premier juge ne pouvait pas soulever d'office le moyen tiré de l'estoppel pour conclure qu'ils se seraient contredits au détriment d'autrui. En réalité, le premier juge ne s'est pas fondé sur l'estoppel,qu'il n'a mentionné qu'incidemment, de sorte que ce moyen soulevé par M. [V] [N] et Mme [D] [N] est erroné et inopérant. Sur le fond, M. [V] [N] et Mme [D] [N] invoquent l'absence de sanction contractuelle à la violation alléguée, la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre des clauses contractuelles, soutiennent l'existence d'un bail verbal au profit de Mme [D] [N] et sollicitent subsidiairement le transfert du bail à son nom. Ces points seront examinés ci-après. Sur la sanction du défaut d'occupation personnelle des lieux Le bail du 17 septembre 1980 précise en son article 3 que le logement est loué à titre d'habitation principale et doit être occupé au moins 8 mois par an, le preneur s'interdisant de céder son droit même à titre gratuit, de sous-louer en totalité ou en partie, nu ou meublé, l'appartement, de s'y substituer toute personne ou de le prêter, même temporairement, à des tiers. L'acte de renouvellement du 1er octobre 1985 contient ces mêmes mentions à l'article 2 'conditions d'occupation' des conditions générales. Aux termes de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.(...)'. Selon l'article 1728 du code civil : 'Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (...)'. Selon l'article 1741 du code civil, 'le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements'. L'article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat de bail litigieux, dispose que 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; dans ce cas, le contrat n'est pas résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances'. En l'espèce, M. [V] [N], locataire en titre de l'appartement litigieux, reconnaît qu'il n'y habite plus depuis l'année 1993, qu'à cette date, la cohabitation avec sa mère étant devenue impossible, il s'est installé ailleurs avec son épouse et ses enfants et a laissé sa mère y vivre seule. Ce défaut d'occupation personnelle et effective du logement loué, par M. [V] [N], locataire en titre, caractérise bien un manquement grave à ses obligations justifiant la résiliation du bail, dès lors que l'occupation à titre personnelle constitue une obligation essentielle du contrat. La cour rappelle que le contrat de location est un contrat à caractère consensuel qui ne confère au preneur qu'un droit personnel à l'occupation des lieux. Contrairement aux affirmations des appelants, nul n'est besoin de constater ici un défaut de paiement des loyers et charges, et la délivrance d'un commandement de payer. La sanction du défaut d'occupation personnelle du logement loué par le locataire en titre est bien le prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Sur la mauvaise foi de la société IN'LI Les appelants soutiennent que la société IN'LI a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de son pouvoir de rupture unilatérale en ce qu'elle a tardé à introduire une procédure alors qu'elle était informée de longue date de la situation. Ils en déduisent que la résiliation judiciaire ne peut intervenir aux torts des locataires. Ils citent deux jurisprudences (Cass.Civ, 1ère, 16 février 1999, n° 96-21997 et Cass.Civ, 1ère, 31 janvier 1995, n° 92-20654) qui ne sont pas applicables en l'espèce en ce qu'elles concernent la bonne foi dans la mise en oeuvre d'une clause résolutoire insérée dans un contrat de vente en viager, et la bonne foi d'un créancier banquier dans la mise en oeuvre d'une procédure de saisie immobilière initiée par un commandement de payer. Or, dans la présente instance, la société IN'LI n'est pas placée dans une position dominante, comme le prétendent les appelants mais sollicite le prononcé de la résiliation du bail au motif d'un manquement grave de son locataire, judiciairement établi. La prétendue mauvaise foi de la société IN'LI qui aurait tardé à engager une procédure judiciaire, ne saurait faire disparaître le manquement grave du locataire ayant consisté à cesser d'occuper les lieux et les céder à sa mère sans le consentement du bailleur, et ne saurait faire obstacle à la résiliation judiciaire du bail. Au demeurant, la mauvaise foi de la société IN'LI n'est pas établie. En effet, si les pièces produites aux débats (relevés de comptes attestant du paiement par chèques de loyers, attestations d'assurance habitation, factures EDF au nom de Mme [N], témoignage d'un voisin) permettent de considérer que Mme [D] [N] occupe les lieux depuis des années, ce qui n'est pas contesté, elles sont toutefois insuffisantes à établir que la bailleresse avait connaissance de l'absence d'occupation des lieux par M. [V] [N]. S'agissant des courriers produits en pièces 31 et 32 des appelants, ils ne permettent pas davantage de démontrer que le bailleur avait connaissance des conditions réelles d'occupation des lieux. En effet, le courrier du 12 novembre 2012 de l'Ogif adressé à la suite d'un différend de voisinage, ne contient nulle mention explicite de ce que Mme [D] [N] serait titulaire du bail, comme l'a retenu à juste titre le premier juge. Le courrier du 10 septembre 2014 adressé à l'Ogif ne peut valoir de preuve dès lors que s'il contient la phrase selon laquelle 'Ma mère est une vieille dame de 76 ans qui vit seule dans cet appartement depuis plus de 25 ans', il mentionne également à titre d'expéditeurs : 'Mme et M. [V] [N], [Adresse 2], Bât C 3ème étage droite', soit l'adresse du bail litigieux. Cet élément étant de surcroît corroboré par le retour des enquêtes sur le SLS, retournées signées sans contestation le 25 octobre 2016 et le 22 novembre 2017 alors que M. [V] [N] y est mentionné en qualité de locataire, et Mme [D] [N], en qualité d'occupante des lieux. Le caractère préimprimé des questionnaires est ici indifférent dès lors que toute mention manuscrite peut être ajoutée, étant observé que sur le questionnaire daté du 25 octobre 2016, il est coché de façon manuscrite au titre des allocations perçues 'minimum vieillesse ou allocation de solidarité aux personnes âgées', la case 'occupant C1" et non 'locataire'. Ce n'est que lors du questionnaire rempli le 20 novembre 2019 qu'est mentionnée, en qualité de locataire, Mme [D] [N]. Dans ces conditions, les appelants ne peuvent valablement soutenir que la société IN'LI a agi de mauvaise foi et compte-tenu des échanges intervenus entre les parties en 2020, l'assignation du 17 novembre 2020 n'apparaît pas tardive. Sur la question de la proportionnalité de la rupture eu égard notamment à l'âge et la santé de Mme [D] [N], la cour rappelle que les circonstances actuelles ne résultent que de l'attitude des appelants qui ont laissé perdurer une situation dont ils ne pouvaient ignorer le caractère irrégulier. Sur l'existence d'un bail verbal au profit de Mme [D] [N] Aux termes de l'article 1714 du code civil : 'On peut louer , ou par écrit ou verbalement, sauf, ne ce qui concerne les biens ruraux(...)'. Selon l'article 1273 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce compte tenu de la date de la novation alléguée antérieure à cette ordonnance, 'la novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte'. Selon les appelants, il n'est pas contestable qu'un bail verbal s'est formé entre le bailleur et Mme [N], par novation. Il apparaît toutefois qu'à aucun moment, il n'est démontré par les appelants que la société IN'LI a d'une quelconque manière manifesté sa volonté non équivoque de considérer Mme [D] [N] comme sa locataire, que la simple circonstance que le bailleur ait pu accepter qu'elle occupe le bien et qu'elle règle certains loyers ne suffit pas à elle seule, à prouver qu'il y a eu un bail entre eux. Il n'y a jamais eu d'avis d'échéance, ni de quittances établis au nom de Mme [D] [N]. Egalement, l'abonnement d'électricité souscrit auprès de EDF ou l'assurance souscrite en son nom ne sont pas des titres de location et ces documents obtenus à la seule demande de Mme [N] ne permettent pas de prouver l'existence d'une volonté commune et certaine des parties de se lier par un bail verbal. Par ailleurs, comme l'a exactement énoncé le premier juge, le défaut de réponse par le bailleur au courrier qui lui a été adressé le 10 septembre 2014 par M. [V] [N] ne constitue en aucune manière une acceptation explicite de sa part, de la qualité de locataire de Mme [D] [N]. Aucun acte émanant de la société IN'LI ne démontre l'intention non équivoque de celle-ci d'accepter Mme [D] [N] comme nouvelle locataire. L'existence d'un bail verbal n'est pas davantage démontrée en appel, le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur le transfert du bail invoqué à titre subsidiaire par M. [V] [N] et Mme [D] [N] Les appelants maintiennent que Mme [D] [N] est fondée à se prévaloir du transfert du bail. Or, si, par courrier du 7 mars 2019, Mme [D] [N] a indiqué être occupante de l'appartement en se prévalant de la continuité du bail au bénéfice d'un ascendant, il convient de constater que le bailleur n'a pas consenti à ce transfert. Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 : 'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : -au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ; -au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ; -au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. (...) A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier." Selon Mme [D] [N], en tant que mère de M. [V] [N], elle peut obtenir le transfert du bail à son profit en raison de l'abandon du logement par son fils en 1993. Il apparaît toutefois que le départ des lieux loués par M. [V] [N] et sa famille ne correspond pas à un abandon du logement, mais à un déménagement prévu et concerté qui ne permet pas à Mme [D] [N] d'obtenir le transfert du bail à son nom. En effet, les dispositions précitées, applicables en cas de départ brusque et imprévisible, ou éventuellement au cas particulier où une personne se voit contrainte de quitter, sans espoir de retour, son domicile, ne sont pas applicables à un départ organisé pour convenance personnelle, comme c'est le cas en l'espèce. La demande de transfert du bail n'est pas fondée, le jugement déféré n'a pas statué de ce chef. Il sera donc ajouté au jugement que cette demande est rejetée. Il résulte de ce qu'il précède que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire et en ce qu'il a ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et notamment Mme [D] [N], dans les conditions précisées à son dispositif. Sur l'indemnité d'occupation L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et en ce qu'il a condamné M. [V] [N] en son paiement. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif Selon l'article 7, 'le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ; L'article L 442-12 du code de la construction et de l'habitation précise que 'sont considérées comme personnes vivant au foyer au titre des articles L 441-1 et L 441-4, le ou les titulaires du bail , les personnes figurant sur les avis d'imposition du ou des titulaires du bail'. Devant la cour, la société IN'LI fait valoir que la situation locative présente désormais un solde débiteur de 14.869,52 euros, terme de décembre 2023 inclus, des régularisations étant intervenues au titre du SLS après réception des avis d'imposition de M. [N]. Contrairement aux affirmations de M. [N], il fait bien partie du foyer au sens de l'article L 442-12 du code de la construction et de l'habitation précité, en sa qualité de titulaire du bail. La société IN'LI calcule par conséquent à juste titre le SLS d'après ses déclarations de revenus. Sa demande de remboursement de l'intégralité des sommes perçues au titre du SLS doit donc être rejetée. Le dernier décompte produit arrêté au 5 janvier 2024 fait état d'une créance de la société IN'LI d'un montant de 14.869,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de décembre 2023 inclus. Ce décompte permet de constater qu'une régularisation est intervenue le 5 janvier 2024 à hauteur de 37.047,36 euros correspondant au remboursement du SLS forfaitaire mensuel de 3.087,28 euros appliqué du 1er janvier au 31 décembre 2022 (courrier de la société IN'LI du 21 janvier 2022 pièce 33). M. [V] [N] ne conteste pas utilement la somme actualisée en appel qui est suffisamment démontrée par le décompte actualisé précité, le courrier du 26 mars 2021 qui détaille le calcul du SLS conformément à la règlementation applicable (articles L.441-4, L. 441-8 et R.441-21 du code de la construction et de l'habitation), le courrier du 19 février 2021 relatif à l'application d'un SLS forfaitaire, le relevé de compte du 26 mars 2021 qui laisse apparaître le remboursement du SLS forfaitaire 2020 et l'imputation au débit du compte d'une somme de 5.239,32 euros au titre du SLS 2020, l'avis d'échéance du 26 août 2021 qui porte sur le SLS 2021 (remboursement du SLS forfaitaire, déduction faite du SLS 2021). M. [V] [N] doit donc être condamné à payer à la société IN'LI la somme de 14.869,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de décembre 2023 inclus. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par Mme [D] [N] Aux termes de l'article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. Devant la cour, Mme [D] [N] maintient sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral à hauteur de la somme de 10.000 euros. Elle soutient que le bailleur a fait le choix d'ignorer sa détresse, alors qu'elle règle ses loyers et qu'elle ne peut envisager, à son âge, une vie ailleurs que dans son logement. Aucune faute n'est pourtant démontrée imputable à la société IN'LI qui n'a fait qu'appliquer les dispositions contractuelles et légales en vigueur. Il apparaît qu'en réalité, c'est M. [V] [N] qui, en n'occupant pas le logement qui lui avait été personnellement attribué (un appartement de trois pièces de 74 m² ) et en cédant sa jouissance à sa mère, a commis un manquement grave à ses obligations justifiant la résiliation du bail et a placé Mme [D] [N] dans la position qui est la sienne. S'agissant de la délivrance à Mme [D] [N] le 30 novembre 2021, du commandement de quitter les lieux au plus tard le 30 janvier 2022, malgré le rejet de l'exécution provisoire dans le jugement, la société IN'LI a reconnu son erreur et a confirmé ne pas poursuivre d'expulsion, compte-tenu de l'appel interjeté, suivant courrier du 17 janvier 2022. Les frais de commandement ont été remboursés sur le compte du locataire à hauteur de 186,35 euros le 5 janvier 2024. Cette seule erreur dans la délivrance du commandement de quitter les lieux qui a été réparée, ne saurait constituer une faute de la société IN'LI ouvrant droit à l'octroi de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [D] [N] de sa demande de dommages et intérêts. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. M. [V] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel. L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Vu l'accord des parties quant à la révocation de l'ordonnance de clôture et aux mesures subséquentes, Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 21 décembre 2023, Accueille les dernières conclusions et pièces des parties : - conclusions d'intimée n° 3 et en actualisation de la société IN'LI signifiées par RPVA le 17 janvier 2024 et la pièce n°34 ; - conclusions d'appelants n°3 de M. [V] [N] et Mme [D] [N], signifiées par RPVA le 22 janvier 2024, et la pièce n°73. Prononce la clôture à la date des plaidoiries du 24 janvier 2024, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative, Et statuant à nouveau, Condamne M. [V] [N] à payer à la société IN'LI la somme de 14.869,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de décembre 2023 inclus, Et y ajoutant, Déboute Mme [D] [N] de sa demande de transfert des baux à son profit, Déboute M. [V] [N] de sa demande de remboursement de l'intégralité des sommes perçues au titre du SLS, Condamne M. [V] [N] à payer à la société IN'LI la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [V] [N] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président