Texte intégral
Du 09 février 2024
5AA
SCI/LD
PPP Référés
N° RG 23/01591 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHE5
[Y], [W], [R] [V], [B], [N] [X]
C/
[Z] [A]
- Expéditions délivrées à avocat et défendeur
- FE délivrée à Me LACREU
Le 09/02/2024
Avocats : Me Stéphanie LACREU
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 février 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDEURS :
Monsieur [Y], [W], [R] [V]
né le 31 Mai 1964 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [B], [N] [X]
née le 09 Mars 1962 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentés par Me Stéphanie LACREU, avocat du barreau de Bordeaux
DEFENDERESSE :
Madame [Z] [A]
née le 15 Mai 1989 à [Localité 7] (MAROC)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 13 Octobre 2023
Délibéré en date du 8 décembre 2023, prorogé au 22 décembre 2023, prorogé au 18 janvier 2024 puis prorogé au 09 février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Août 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2022, Monsieur [V] [Y] et Mme [X] [B], son épouse ont donné à bail à Madame [A] [Z] un appartement de type T3, n° B15, dans un immeuble sis [Adresse 5]. Ledit bien a fait l'objet d'un mandat de gestion locative donné à Quiétis Gestion (Mandat n°600). Le montant du loyer est de 671 euros, charges mensuelles de 70 euros, soit un total de 741 euros.
Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, M. [V] [Y] et Mme [X] [B] ont fait délivrer à Mme [A] [Z] un commandement de payer la somme de 1140 euros au titre de l'arriéré locatif/et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d'huissier du 10 août 2023, M. [V] [Y] et Mme [X] [B] ont assigné Mme [A] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 13 octobre 2023 aux fins de voir :
"Déclarer M. [V] [Y] et Mme [X] [B] recevables et bien fondés en leur demande ;
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de M. [V] [Y] et Mme [X] [B] inscrite dans le bail avec Madame [A] [Z] et relatif au local situé [Adresse 5] ;
"Juger que le bail liant les parties a pris fin le 1er octobre 2021, puisqu'il n'a pas été renouvelé à l'issue de la période triennale ;
"Ordonner l'expulsion de Mme [A] [Z], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
" Juger qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
"Fixer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, révisable selon les dispositions légales et contractuelles, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail ;
"Condamner Mme [A] [Z] à payer à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] la somme provisionnelle de 1708 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date du 7 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023, date du premier commandement de payer ;
"Condamner Madame [A] [Z] à payer à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges révisable selon les dispositions légales et contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des lieux ;
"Condamner Madame [A] [Z] à payer à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
"Condamner Mme [A] [Z] aux entiers frais et dépens de la procédure.
Lors de l'audience du 13 octobre 2023, M. [V] [Y] et Mme [X] [B], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2155 euros à la date de l'audience. En l'absence de mandat de leur part, le conseil confirme les termes de la demande initiale. Il indique être opposé à l'octroi de délai de paiement. Il précise enfin que 455 euros doivent être versés par la CAF et que le FSL devrait intervenir. Le paiement des loyers a repris depuis trois mois et Madame [A] [Z] a payé le résiduel.
En défense, Madame [A] [Z] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle explique être en attente d'un logement plus adapté et souhaite se maintenir dans les lieux jusqu'à son départ. Une demande auprès du FSL a été déposée. Elle a deux enfants à charge et ne reçoit aucune pension. Elle ne travaille pas. Madame [A] [Z] entend s'excuser auprès de ses bailleurs. Elle expose ne pas contester ni le principe, ni le montant de la dette. Elle sollicite la suspension de la clause de résiliation.
Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance du conseil de M. [V] [Y] et Mme [X] [B].
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 8 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 6 août 2023, soit deux mois avant la date de l'audience.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties, le 10 novembre 2022, comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
M. [V] [Y] et Mme [X] [B] ont fait signifier à Mme [A] [Z] un commandement d'avoir à payer la somme de 1140 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 4 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde M. [V] [Y] et Mme [X] [B] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 juillet 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que :
-Madame [A] a repris le paiement du loyer courant ;
-Madame [A] est en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d'un revenu mensuel de 1747 euros ;
-Madame [A] est en situation de régler le montant de sa dette, des aides étant susceptibles de lui être octroyées, notamment le FSL.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, M. [V] [Y] et Mme [X] [B] seront autorisés à poursuivre l'expulsion de Madame [A] [Z].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [A] [Z] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (741 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, M. [V] [Y] et Mme [X] [B] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 2155 euros à la date du 1er octobre 2023.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [A] [Z] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2155 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 1er octobre - échéance du mois d'octobre incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l'hypothèse où Madame [A] [Z] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de juillet 2023.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [A] [Z].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [A] [Z] à verser à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] la somme de 100 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 5 juillet 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 10 novembre 2022 entre M. [V] [Y], Mme [X] [B] et Madame [A] [Z], relatif au logement situé [Adresse 5] ;
CONDAMNONS Madame [A] [Z] à payer à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] la somme de 2155 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 1 octobre 2023 (échéance du mois d'octobre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [A] [Z] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 60 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Madame [A] [Z] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (471 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [A] [Z] à son paiement à compter du mois de décembre, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Madame [A] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Madame [A] [Z] à payer à M. [V] [Y] et Mme [X] [B] une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
