Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 24/00029

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 15 Février 2024 N° RG 24/00029 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KX6E JUGEMENT DU : 15 Février 2024 Société ARCHIPEL HABITAT C/ [Z] [V] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 15 FEVRIER 2024 à ARCHIPEL HABITAT CERTIFIE CONFORME DELIVRE LE 15 FEVRIER 2024 A MAITRE PELTIER Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 15 Février 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 18 Janvier 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Février 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR Société ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Madame [X] ET : DEFENDEUR : M. [Z] [V] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maitre PELTIER, avocate au barreau de RENNES EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 juin 2021, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Z] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 372,87 € et d'une provision pour charges de 44,53 €. Par lettres simples des 5 août 2022 et 3 novembre 2022 puis par lettres recommandées avec demande d'accusé de réception des 30 décembre 2022, 4 avril 2023 et 23 juin 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a attiré l'attention du locataire sur le fait qu'il était destinataire de nombreuses plaintes émanant des voisins le concernant à propos de troubles du voisinage et l'a sommé de cesser les désordres reprochés. Ces mises en demeure n'ayant pas été suivies d'effet, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a assigné Monsieur [Z] [V], par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : "Prononcer la résiliation du bail, "En conséquence, ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Autoriser l'expulsion immédiate dès la signification du commandement de quitter les lieux, sans qu'il soit fait application du délai de deux mois, "Condamner Monsieur [Z] [V] au paiement des sommes suivantes : -219,40 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, -les loyers dus entre le 22 décembre jusqu'à la date de la résiliation judiciaire du bail, -une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, -200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de sa demande de résiliation du bail, se fondant sur les articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l'établissement ARCHIPEL HABITAT expose que Monsieur [Z] [V] commet des manquements graves à ses obligations en tant que locataire en troublant la tranquillité de ses voisins. Il soutient que Monsieur [Z] [V] provoque des nuisances sonores en écoutant de la musique forte jusqu'à 2 heures du matin tous les weekends, en émettant des bruits de voix fortes la nuit, des cris et des bruits de coups. Le bailleur ajoute que Monsieur [Z] [V] reçoit régulièrement des invités avec lesquels il se dispute voire se bagarre et qu'il dégrade la porte d'entrée de l'immeuble. Il fait également état de nombreuses scènes de disputes et de violences entre le locataire et sa concubine. L'établissement ARCHIPEL HABITAT indique enfin que Monsieur [Z] [V] a quitté le logement, ayant fait l'objet d'une mesure d'interdiction de paraître au domicile, mais que sa concubine demeure dans les lieux sans être titulaire du bail. Au soutien de sa demande de suppression du délai d'expulsion de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, l'établissement ARCHIPEL HABITAL soutient que la gravité et l'importance des faits la justifient, de même que la mauvaise foi du locataire. Monsieur [Z] [V] expose, quant à lui, qu'il ne s'oppose pas au prononcé de l'expulsion et ne conteste pas l'existence des troubles. Il indique s'en rapporter à l'appréciation du juge en ce qui concerne la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 février 2024, le jugement étant rendu par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail Aux termes des articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Elle est subordonnée à une mise en demeure infructueuse. Aux termes de l'article 1229 du code civil, la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728, 1729 du code civil, et de l'article 7,b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en la jouissance paisible de la chose louée, de manière raisonnable, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués, à défaut de quoi le bailleur peut faire résilier le bail. En l'espèce, il ressort des nombreuses fiches de réclamation versées au dossier, et notamment celles en date des 4 avril 2023 et 19 décembre 2023 que Monsieur [Z] [V] dégrade la porte d'entrée de l'immeuble, se bagarre avec ses invités et fait du bruit en permanence. De même, il ressort des différents mails reçus par l'établissement ARCHIPEL HABITAT que Monsieur [Z] [V] et sa concubine se disputent violemment, qu'ils salissent les parties communes de l'immeuble et que le chien de sa concubine aboie régulièrement. Dans une pétition du 7 juin 2023, les voisins de Monsieur [Z] [V] se plaignent de nuisances sonores, de dégradations ou encore de violences verbales et physiques envers ses invités. Aux termes d'une attestation de troubles du voisinage en date du 2 janvier 2024, une voisine de Monsieur [Z] [V] fait état de la persistance de ces nuisances. En outre, quatre sommations interpellatives en date du 16 janvier 2024 ont été réalisées, lesquelles font mention des mêmes nuisances et dégradations. Au regard de ces nombreux éléments, concordants, et que Monsieur [Z] [V] ne conteste pas, il apparaît que le locataire génère un trouble de voisinage important, manquant ainsi à son obligation contractuelle essentielle, qui consiste en la jouissance paisible de la chose louée. Au regard des nombreuses lettres de relance et lettres recommandées envoyées par l'établissement ARCHIPEL HABITAT, et au vu de la persistance de ces troubles dans le temps, postérieurement aux mises en demeure en date des 30 décembre 2023, 4 avril 2023 et 23 juin 2023, la gravité de ce manquement contractuel est caractérisée. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision. Monsieur [Z] [V] se trouve dès lors occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier. Sur les délais d'expulsion En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT fonde sa demande sur la gravité et l'importance des faits ainsi que sur la mauvaise foi de Monsieur [Z] [V] qui refuse de faire les démarches nécessaires à la cessation des nuisances. Le locataire ne s'oppose pas à la suppression de ce délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux. Compte tenu de l'anormalité de ces troubles, de leur gravité et de leur persistance malgré les différentes mises en demeure réalisées par le bailleur, la mauvaise foi de Monsieur [Z] [V] est caractérisée. Dès lors, il ne pourra bénéficier du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il conserve toutefois le bénéfice de la trêve hivernale. Sur la dette locative Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 janvier 2024, Monsieur [Z] [V] lui devait la somme de 109,69 €. Monsieur [Z] [V] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023, date de l'assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 17 janvier 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Sur les autres demandes "Sur les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [Z] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, au vu de l'équité, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. "Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 alinéa 1er du code de procédure civile précise que le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, au regard de la gravité des troubles, au vu des pièces communiquées, de leur répétition et des conséquences sur le voisinage, il n'y pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par sa mise à disposition au greffe, PRONONCE, à compter de ce jour, la résiliation du contrat de bail conclu le 30 juin 2021 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d'une part, et Monsieur [Z] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], ORDONNE à Monsieur [Z] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, AUTORISE l'établissement ARCHIPEL HABITAT, à défaut de départ volontaire de Monsieur [Z] [V], à faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale, DIT que le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne s'applique pas, l'occupant étant de mauvaise foi, CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 109,69 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, CONDAMNE Monsieur [Z] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, due à compter du 17 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DEBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [Z] [V] aux dépens. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière,La Juge,